Új Szó, 2008. október (61. évfolyam, 227-253. szám)
2008-10-15 / 239. szám, szerda
PÉNZVILÁG 2008. október 15., szerda 12. évfolyam, 6. szám A világméretűvé duzzadt általános pénzügyi válság hatására óriási mozgások kezdődtek az ingatlanpiacon, ami fokozatosan hozzánk is begyűrűzik Drágább lehet a jelzálog, olcsóbb lehet az átlaglakás Mára kiderült, a tavaly nyárelőn amerikai jelzálogválságként indult probléma gigászi károkat okoz. A tőzsdéken már csak dollár billiókban mérik a veszteséget, ráadásul a pénzvilág után a reálgazdaságot is megfertőzte a kór. Miként hat ez a krízis az ingatlanpiacra, hogyan mozgatja meg a hazai lakásárakat és jelzáloghitelezést? Ezekre a kérdésekre keressük a választ. ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ Hogyan kezdődött az Egyesült Államokban a baj, az ingatlanpiac beomlása? Elsősorban is úgy, hogy az 1990-es években enyhítettek a szabályokon és olyan polgároknak is nagyvonalú jelzáloghitelt nyújtottak, akiknek ehhez hiányzott az anyagi fedezetük. „Mára a hitelek abszurd módon elszaporodtak, és most hirtelen összeadódtak. Nemcsak jelzálogból van padlásnyi rossz adósság, hanem az autóvásárlás is kölcsönből megy, a gyerek egyeteme ugyanígy, áruvásárlás, hitelkártya-működtetése, áthidaló és görgetett kölcsönök, sőt itt játszik az államháztartási deficit meg az ország eladósodása is. Ez a mostani, globális helyzet fogott egy ceruzát és összeadta a különböző rubrikákban szereplő tételeket, az összes kölcsönt, és azt mondja, tessék fizetni. Az összeg meghaladja a fejlett országok bruttó hazai össztermékének három-négyszeresét” - írja Almási Miklós elemző, hozzátéve: „Túl sok pénz keresett befektetési lehetőséget, ebből éltek a befektetési bankok. Sokkal több pénz forog tehát a piacokon, mint amennyi kéne. De hogyan lehet túl sok pénz? Úgy, hogy ez az egész mai pénzügyi rendszer a pénztömeg megsokszorozásáról szól. A pénztömeg, ami akkor jó, ha megfelel a gazdaság méretének. De ma - a globális versenypályán - már nem lehet mérni, nem lehet tudni, mi menynyi. Ez a temérdek pénzügyi eszköz ma már áttekinthetetlen, nincs ember, aki egy adott pillanatban tudná, mennyit kockáztat mint befektető, s ami még roszszabb, hogy a legkockázatosabb pénzügyi eszközök semmiféle állami szabályozásnak és ellenőrzésnek nincsenek alávetve.” Jelenleg pedig éppen azt látjuk, ahogyan a fiktív pénz elillan a piacokról, akár úgy, hogy a bankok kasszája kiürül, akár úgy, hogy a korábban túlértékelt részvények most padlót fognak. A problémák miatt ugyan lehet szidni a felelőtlenül eladósodó polgárokat, ám ők csak éltek a nekik kínált lehetőséggel. A jegybankok a 2001-es merényletek után minimálisra csökkentették az alapkamatot, ezzel olcsóvá tették a hiteleket, s megkezdődhetett az ingatlanok tömeges felvásárlása. A lakóházak, lakások iránti roham persze felverte az árakat: az Egyesült Államokban 2001 és 2007 dereka között 93 százalékos, Nagy-Britanniá- ban pedig egyenesen 125 százalékos drágulást mértek. Olcsóbb ingatlanok A pénzügyi válság tehát a jelzálogpiacról indult ki, ezért nem csoda, hogy az omló bankok és a zuhanó tőzsdei részvények mellett az első kárvallottak az ingatlant frissen vásárlók közül kerülnek ki. A tengerentúlon ami még tavaly 1 millió dolláros házat jelentett, az most jó, ha 850 ezer dollárba kerül. Nagy-Britanniá- ban az elmúlt évhez viszonyítva átlagosan egyenesen 25 százalékkal estek az ingatlanárak. Ez a trend megérzik Szlovákiába is. Az év eleje óta elkezdődött a régebbi építésű lakások árának fokozatos mérséklődése, legújabban pedig úgy tűnik, hogy a standardot meghaladó, továbbá a luxuskategóriába tartozó lakások, házak ára is mintha befagyott volna. Nem csoda, hiszen nálunk az elmúlt években száguldtak az árak. A Knight Frank Residential Research globális ügynökség öszszesített adatai szerint világ- viszonylatban éppen Szlovákiában nőttek az egyik leggyorsabban az ingatlanárak. Az ügynökség táblázatából kiviláglik: 2007 és 2008 dereka között a leggyorsabban Bulgáriában drágultak a lakások, mégpedig 32,2 százalékkal, s utána máris Szlovákia jön 31,2 százalékkal. A szintén az élbolyba tartozó Csehországban az árak 25,4 százalékkal vágtattak, míg Hongkongban „csak” 25,1 százalékkal. Ehhez képest Ausztriában 5,4 százalékos, Magyarországon pedig mindössze 1,2 százalékos ingatlanár-növekedést regisztráltak. Nem csoda, hogy a pozsonyiak felvásárolták Rajkát és Hainburgot... A jelzálogválság által megsuhintott Egyesült Államokban viszont 2007 nyarához mérve közel 17 százalékkal estek az árak, az írek esetében a visszaesés 8,1 százalék, a szintén stagnáló balti államokban pedig 10 és 24 százalék közötti a zuhanás. A régebbi, használt lakások ára már az év eleje óta süllyed, az újonnan épülő, magasabb standardot képviselő, vagy a luxus szegmensébe tartozó lakások árvágtája pedig megtorpan - különösen Pozsonyban, ahol némi túlkínálat tapasztalható. A földből gombamód kinövő irodaházak építésének hulláma ugyancsak csitul. Az eredetüeg a TriGránit által tervezett, a fővárosi Pólus City Center közelében megálmodott Millenium Tower III irodaház megvalósítása máris bizonytalanná vált. „Érzékeljük a stagnálást, mind nehezebb értékesítem az új irodaépületek kapacitását” mondta Zuzana Stančoková, a Szlovák Takarékpénztár ingatlan- fejlesztési részlegének vezetője. A bérleti díjak nem nőnek tovább, sőt az épületek működtetői bónuszokkal csalogatják az ügyfeleket. „A válság hatására a bankok szigorítottak a feltételeiken. Ezzel párhuzamosan máris csökkent a hitelek és az ingatlanok iránti igény. Ezért az ingadanfej- lesztőknek lejjebb kell vinniük áraikat” - vélekedett Branislav Špirk, a szlovák ingadanközvetítő irodák szövetségének munkatársa. A szlovák ingadanpiaci körképből az is kiviláglik, hogy a logisztikai parkok kiépítésének üteme szintén lassul. Egyedül az ún. szuperluxus lakások (a pozsonyi Duna parton épülő lakóparkok tartoznak ebbe a kategóriába) árán nem érződik a krízis, mivel az ezt a kategóriát előnyben részesítő ügyfélkör egyelőre tőkeerős. Tarthatatlan árvágta Szlovákiában éveken át nagyon gyorsan drágultak az ingatlanok. A kétszámjegyű növekedést nem lehet folyamatosan fenntartani, mert elfogy a fizetőképes kereslet, arról nem is szólva, hogy aláássa a gazdasági növekedést. A legtöbb lakásra a biztos állással kecsegtető településeken van szükség, márpedig ha az ilyen városokban elszabadulnak az árak, akkor a fiatalok nem tudnak lakást venni, ami fékezi a társadalmi mobilitást. Szlovákia némileg sajátságos helyzetben van, ezért vegyük sorra az ingatlanpiacra ható tényezőket. Az ún. Husák-generáció módfelett népes, a 30 év körüli fiatalok nagy nyomást gyakorolnak az ingatlanpiacra. Az elmúlt években gyorsan nőtt a reálkereset, a lakosságnál jelentős pénzmennyiség halmozódott fel, ráadásul fellendült a jelzáloghitelek folyósítása is (csökkenő kamatterhek mellett), s ez a két tényező felpörgette a lakásvásárlás ütemét. Számszerűsítsük az utóbbi megállapítást: 2002 januárja és 2008 júliusa között az országos ádag- bér 53,4 százalékkal emelkedett, miközben a fogyasztói árak csupán 36,7 százalékkal nőttek. Vagyis a reálbér növekménye közel 20 százalék a vizsgált időszakban. Ámde a vizsgált hat év során az in- gatíanok éves szinten több mint 20 százalékkal drágultak, vagyis miközben a reálbér alig 20 százalékkal ugrott meg, addig az ingatlanok egyenesen 161,7 százalékkal! Miként lehet ilyen hatalmas drágulást finanszírozni? Például úgy, hogy több mint 200 ezren távoztak külföldre, és a brit, valamint az ír fizetésekből finanszírozzák a lakásvételt. A képhez hozzátartozik, meglehetősen alacsony árakról indult el a növekedés, vagyis kezdetben ez még nem tűnt veszélyesnek. A drágulást az is fokozta, hogy a rendszerváltást követő években nagyon kevés lakás épült, e téren szinte elveszett az 1990-es évtized, vagyis óriási volt a kielégítetlen igény. Akinek nem tellett lakásra, az a bankokhoz fordult. A pénzintézetek mindeddig szívesen hiteleztek, mivel a hazai lakosság eladósodottsági szintje kimondottan alacsony. A fejlett nyugati országokban a jel- záloghitelek összvolumene elérheti az éves bruttó hazai össztermék (GDP) 75-80 százalékát is, miközben nálunk 2007-ben az ingatlanokkal kapcsolatos hitelfelvétel volumene alig lépte túl a 200 milliárd koronát, ami a hazai össztermék 11 százaléka volt (ez még a magyar, a lengyel és a hor- vát szintnél is érezhetően alacsonyabb). Ha pedig a lakosság teljes eladósodottságát vizsgáljuk, annak abszolút nagysága tavaly 305 milliárd koronát tett, ami a GDP 16,4 százalékának felel meg. A most bajba került Egyesült Államokban ez az arány már a 100 százalék közelébe ért, így nem csoda, hogy a hiteltörlesztési problémák kirobbantották a mostani krízist. Vagyis mindent egybevetve, a brutális árvágta ellenére nem beszélhetünk tömeges fizetésképtelenségről, nem beszélhetünk nálunk jelzálogfizetési válságról, mindössze az ingatlan- piac lassú lefékeződése prognosztizálható, ami kizárja az összeomláshoz vezető ingatlanlufi kialakulását. A jelzálog és a válság Vajon a jelenlegi pénzügyi válság idején miként módosul a hazai jelzálogpiac? Mi a helyes stratégia: kivárni vagy bátran kölcsönt felvenni? Ugyan az Európai Központi Bank a napokban pánikszerűen csökkentette az alapkamatot, ami elvileg olcsóbbá teszi a hitelezést, azonban a Szlovák Nemzeti Bank nem követte ezt a lépést. Bár nálunk a bankok nem szenvednek pénzszűkében, éppen ellenkezőleg, azonban az általános zűrzavar, a tőzsdék omlása, a kormányzati mentőövek elbizonytalanítottak a pénzpiacot, ezért ha lassan is, de felfelé kúsznak a hitelezés kamatai. Az utóbbi néhány hétben 0,3-0,5 százalékkal nőtt (nem mindenhol) a jelzálog kamata, emellett némileg szigorodtak a feltételek, például a kezességként felajánlott idősebb ingatlan árát alacsonyabb szinten állapítják meg. Előfordulhat, hogy míg tavasszal a felmutatott havi fizetés láttán például 1,5 miihó koronás hitelt is odaítéltek volna, most ugyanolyan feltételek mellett már csak 1,2 milliót adnának. Az eurózónába történő belépésünk elméletüeg olcsóbbá kell tegye a jelzálogkölcsönt, azonban a jelenlegi helyzetben ez nem következik be - az euró jótékony hatása majd csak a krízis elükével érződik. „2009 januáijától a kamatok némi drágulásával számolhatunk a hazai piacon” - vélekedett Martin Lenko, az Általános Hitelbank (VÚB) vezető elemzője. „Az euró átvétele idején főleg a variábilis kamatú kölcsönök drágulhatnak” - jósolta Marek Mi- chlík, az mBanka menedzsere. „A bankközi piacon már nem olyan olcsó a pénz mint korábban” - tette hozzá Marek Gábriš, a ČSOB makrogazdasági elemzője, ezért jövőre a jelzálogkamatokat 6 és 7 százalék közé váiják (napjainkban 5,5 és 6,5 százalék között mozognak). Martm Lenko szerint akinek nem sürgős a jelzálog, az jobb ha kivár 2009 nyaráig, addigra lecsillapodhat a válság által felvert por, és a bankok is tisztábban látnak. Ha kipukkan a lufi A vészjósló hírek vüágában jó lenne tudni, hogy meddig tart ez a mélyrepülés, továbbá az sem érdektelen, az ingatlanok vagy a részvénye ára süllyed lejjebb. Már csak azért is, mert a lakossági megtakarítások java éppen ebbe a két csoportba áramlik (aki a befektetési alapokat választotta, az közvetlenül is érintett a részvények árának alakulásában). A Nemzetközi Valutaalap (IMF) felmérte, milyen gyakorisággal pukkannak ki az ingatlanárlufik, illetve milyen sűrűn kerülnek hullámvölgybe a részvények. Nos, az IMF adatai szerint 1970 és 2007 között a világ legfejlettebb államait tömörítő OECD szervezetben (Szlovákia szintén tagja) 20 krach volt az ingatlanpiac és 25 pedig a részvénypiac kategóriájában. Az ingatlanok esetében az áresés átlagosan 27,3 százalék, a részvények esetében pedig 45,5 százalék volt. Az ingadanok azért veszítenek kevésbé értékükből, mert nem lehet olyan gyorsan értékesíteni őket mint a részvényeket. Másrészt az ingadanpiacok lejtője hosszabb, ádagosan négy éven át süllyedtek az árak, mielőtt újra emelkedni kezdtek, viszont a részvények kategóriájában a lejtmenet csupán másfél évig tartott. Végezetül a válság mélysége az ingadanárak beomlásakor volt nagyobb és tar- tósabb - ez nem jó jel, hiszen éppen egy ilyen időszak kezdetén állunk. Ráadásul a fejlett világban az ingadanok felértékelődésének időszaka nagyon sokáig, 12 éven át tartott, ezért nem kizárt, hogy a visszaesés is üyen elhúzódó lesz. (VB, Servisbr., shz)
