Új Szó, 1995. július (48. évfolyam, 152-176. szám)

1995-07-20 / 167. szám, csütörtök

4 I ÚJ SZÓ DOKUMENTUM 1995. július 20. A lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonáról szóló törvény A szlovák parlament június 23-án módosította a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonáról szóló 1993. évi 182. számú törvényt. Mivel a módosítások iránt már több olvasónk érdeklődött, az alábbiakban a lakástörvénynek legalább a lakásvásárlást érintő rendelkezéseit közöljük, miközben a június 23-án jóváhagyott módosításokat és rendelkezéseket dőlt betűvel különböztetjük meg a törvény korábban is érvényes szövegétől. Amennyiben a törvénnyel vagy annak alkalmazásával kapcsolatban további kérdéseik merülnének fel, írják meg szerkesztőségünknek. Első rész Alapvető rendelkezések A szabályozás tárgya és terjedelme !•§ (1) A jelen törvény szabályozza a lakóházakban levő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjoga megszerzésének módját és feltételeit, az ilyen lakóházak tulajdonosainak jogait és kötelességeit, a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogait és kötelességeit, valamint az említett személyek kölcsönös viszonyait és a telekhez fűződő jogaikat. (2) A jelen törvény nem vonatkozik a különleges rendeltetésű lakásokra /!/, a különleges rendeltetésű házakban /2/ levő lakásokra, a jóváhagyott területrendezési terv szerint lebontásra kijelölt házakban levő lakásokra és a családi házak ban /3/ levő lakások eladására. (3) A jelen törvény nem érinti a külön előírások' nak azon rendelkezéseit, amelyek a devizakülföldiek általi ingatlanvagyon megszerzésének feltételeiről /4/ szólnak. 2. § (1) A lakás a jelen törvény alkalmazásában .olyan helyiség vagy helyiségek együttese, amely az építésügyi hivatal határozata értelmében állandójelleggel szolgál lakhatási célzatot, és ezt a célzatot önálló lakásegységként szolgálja. (2) A lakóház (a továbbiakban csak „ház") a jelen törvény alkalmazásában olyan ház, amelyben a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiség vagy helyiségek a jelen törvényben meghatározott feltételek szerint az egyes tulajdonosok tulajdonában vagy közös tulajdonában vannak, és ugyanakkor ennek a háznak közös részei és közös berendezései a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonában vannak. (3) A jelen törvény alkalmazásában a nem lakás céljára szolgáló helyiség olyan helyiség vagy helyiségek együttese, amely az építésügyi hivatal határozata értelmében más mint lakás céljára van kijelölve; nem lakás céljára szolgáló helyiségnek nem tekinthetők a ház közös részei és közöa berendezései, valamint a lakás tartozéka /5/ sem. (4) A ház közös részei a jelen törvény alkalmazásában a ház azon részei, amelyek a biztonságához és lényegéhez szükségesek, illetve közös használatra szolgálnak, így főként a ház alapjai, fedele, folyosói, homlokzata, bejáratai, közös teraszai, padlástere, padlása, homlokzati falai, vízszintes és függőleges tartószerkezetei, szigetelései. (5) A ház közös berendezései a jelen törvény alkalmazásában azok a berendezések, amelyek közös használatra és kizárólag az adott háznak szolgálnak, mégpedig abban az esetben is, ha a házon kívül eső helyen vannak elhelyezve. Ilyen berendezések főként a felvonók, mosókonyhák, kazánházak (a technológiai berendezést is beleértve), szárítók, kocsitározók, közös tévéantennák, villámhárítók, kémények, víz-, távfűtési, villany-, telefón-, gáz-, csatornázási csatlakozások. (6) A ház közös részei és tartozékai a közös használatot és kizárólag az adott házat szolgálják, ugyanakkor építészetileg nem alkotórészei a háznak (a továbbiakban csak „tartozékok") a jelen törvény alkalmazásában az olyan bekerített kertek, továbbá építmények, főként a kerítések, fészerek, bekerített udvarok, amelyek a házhoz tartozó telken (a továbbiakban csak a hozzátartozó telken) vannak. (7) A lakás padlóterülete a jelen törvény alkalmazásában a lakás összes helyiségének és a lakás tartozékait /5/ képező helyiségek padlóterülete, a teraszok és az erkélyek területe nélkül. 3.§ (1) Ha a jelen törvény nem rendelkezik másként, a házak, lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogaira és kötelességeire a Polgári Törvénykönyv és külön előírások /6/ vonatkoznak. (2) A házakban levő lakásokhoz, nem lakás céljára szolgáló helyiségekhez fűződő jogviszonyok a Polgári Törvénykönyv és a külön előírások azon rendelkezéseihez igazodnak, amelyek az ingatlanokra vonatkoznak, hacsak a jelen törvény másként nem rendelkezik. (3) A külön előírások /7/ rendelkezéseit a jelen törvény nem érinti. 4.§ A tulajdon megszerzése (1) A házban lévő lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogát a következőképpen lehet megszerezni: a/ a ház tulajdonosával vagy a házzal való gazdálkodás jogával rendelkező jogi személlyel, vagy a lakás, illetve a-nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosával megkötött olyan átruházási szerződés alapján, amely a házban levő lakás vagya nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonának átruházásáról szól, b/ a házépítésről, beépítésről vagy ráépítésről szóló szerződés alapján, c/ örökléssel, d/ állami szerv határozatával /8/. (2) A házban levő lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség lehet magánszemély tulajdonában, jogi személy tulajdonában, magánszemély vagy jogi személy közös tulajdonában vagy a házastársak osztatlan közös tulajdonában. Második rész A házban levő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonának átruházása 5. § A lakástulajdon vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződés (1) A lakástulajdon átruházásáról szóló szerződést és a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonának átruházásáról szóló szerződést írásban kell megkötni, és az általános kellékeken (9) kívül tartalmaznia kell a/ a házban lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség és a lakás tartozékainak leírását, a házban lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség fekvésének meghatározását a lakás számának, a kapu számának megjelölésével és a nem lakás céljára szolgáló helyiség leírásával, a padlóterület nagyságát és a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség felszereltségét, b/ a házban levő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosának a ház közös részein, közös berendezésein, tartozékain, a házzal beépített telken és a hozzátartozó telken levő közös tulajdoni hányadának nagyságát, miközben ennek a hányadnak a nagyságát a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség padlóterületének a házban lévő valamennyi lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség padlóterületeinek összegéhez való aránya határozza meg, hacsak a hozzátartozó telek esetében nem az e/ pont értelmében járnak el, c/ a ház közös részeinek, közös berendezéseinek, tartozékainak és a hozzátartozó teleknek meghatározását és leírását, esetleg annak meghatározását is, hogy a ház, annak tartozékai és a hozzátartozó telek mely részeit használják csak egyes lakástulajdonosok vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai, d/ a házzal beépített telekhez és a hozzátartozó telekhez fűződő jogok szabályozását, e/ a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség megszerzőjének és a ház tulajdonosának a hozzátartozó telken levő közös tulajdoni hányad nagyságáról szóló megállapodását, f/ a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség műszaki állapotának megállapítását olyan szakértői vélemény alapján, amely felsorolja a legközelebbi 12 hónap során szükséges javításokat, amennyiben ezt a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség vásárlója kéri, g/ a házban lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség megszerzőjének nyilatkozatát a tulajdonosok társulásáról szóló szerződéshez vagy a házkezelőségről szóló szerződéshez való csatlakozásról, h/ a lakosság polgári védelmének létesítményeihez fűződő jogok szabályozását az illetékes szervek előzetes jóváhagyását/9a/ követően, ha a házban vannak ilyen létesítmények. (2) A házban levő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjoga, a ház közös részeinek, közös berendezéseinek, tartozékainak, a házzal beépített teleknek és a hozzátartozó teleknek közös tulajdoni hányadát a megszerző fél az ingatlankataszterbe történő bejegyzéssel /10/ szerzi meg. (3) A tulajdonjognak az ingatlankataszterbe történő beiktatására irányuló javaslattal együtt kell előterjeszteni azt a dokumentációt, amely tartalmazza a házban lévő lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség, a ház közös részeinek és közös berendezéseinek, illetve tartozékainak leírását és a padlóterület nagyságát. Az első lakásátruházási szerződéshez vagy a házban levő nem lakás céljára szolgáló helyiség átruházásáról szóló első szerződéshez csatolni kell a ház egyes emeleteinek helyzetrajzát, az egyes lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek elhelyezését azok számainak feltüntetésével és a telek azonosítását. A bejegyzés iránti javaslatot, illetve a dokumentációt az eladó köteles előterjeszteni. (4) A házban lévő lakás tulajdonának átruházásáról szóló szerződésből és a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonának átruházásáról szóló szerződésből eredő Jogok és kötelességek átszállnak a lakástulajdonos vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosának jogutódjára. (5) Ha nem kerül sor a házban lévő valamennyi lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség eladására, a ház eredeti tulajdonosa marad a házban lévő többi lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa, valamint a ház közös részeinek, közös berendezéseinek és tartozékainak társtulajdonosa, és a lakástulajdonos, illetve a házban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosának jogaival és kötelességeivel rendelkezik. (6) A lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonának átruházásával kapcsolatos költségeket az eladó viseli. A szakértői vélemény beszerzésének költségeit arányosan viselik azok a vásárlók, akik a szakértői vélemény beszerzését kérték az 1. bekezdés f/ pontja szerint. 6§ A ház kezelése A ház kezelése céljából létrehozzák a lakástulajdonosok és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak társulását (a továbbiakban csak társulás), ha a lakástulajdonosok és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai nem kötnek szerződést a ház kezeléséről más jogi vagy magánszeméllyel (a továbbiakban csak kezelő), főként pedig a lakásszövetkezettel. 7-§ A társulás (1) A társulás jogi személy/11/, amelyet az illetékes körzeti hivatal által vezetett társulási nyilvántartásba bejegyeznek /12/. A társulási nyilvántartásba történő bejegyzés iránti kérelmet a ház tulajdonosa köteles előterjeszteni, mégpedig az ingatlankataszterbe történő első tulajdonjog bejegyzés iránti kérelemmel egyidejűleg. (2) A társulásról szóló írásbeli szerződést a ház tulajdonosa az új lakástulajdonossal vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség új tulajdonosával köti meg az első lakás vagy az első nem lakás céljára szolgáló helyiség átruházásakor. (3) Minden egyes új lakástulajdonos és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek minden egyes új tulajdonosa csatlakozik a társulásról szóló szerződéshez. (4) A társulási szerződésnek tartalmaznia kell a/ a társulás elnevezését és székhelyét, b/ a társulás szerveit és azok jogköreit, c/ a ház közös részei, közös berendezései, tartozékai és a telek kezelésének módját, d/ a házban lévő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai jogainak és kötelességeinek szabályozását, e/ a társulás vagyoni viszonyainak szabályozását, f/ az üzemeltetési, karbantartási és javítási alap eszközeivel történő gazdálkodás módját és jogosultságát. (5) A tulajdonosok társulásáról szóló szerződésében meg lehet határozni, hogy a társulás kiadja saját alapszabályzatát, amely a társulás belső szervezetét szabályozza, illetve a tulajdonosok társulásáról szóló szerződésbe foglalt kérdéseket részletesebben szabályozza. (6) A társulás nem szerezhet a tulajdonába lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket vagy más ingatlanvagyont. 8-§ A ház kezeléséről szóló szerződés (1) A házban lévő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai a kezelővel írásbeli szerződést kötnék a kezelésről. A ház kezeléséről szóló szerződésnek tartalmaznia kell főként a/ a kezelő és a lakástulajdonosok, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak a ház üzemeltetését, karbantartását és javításait illető kölcsönös jogait és kötelességeit, b/ a ház közös részei, közös berendezései, tartozékai és a telek kezelésének módját, c/ az üzemeltetési, karbantartási és javítási alap eszközeivel való gazdálkodás módját és jogosultságait. (2) A házkezelő legkésőbb ä soron következő év május 31-ig köteles előterjeszteni a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak a korábbi évben végzett tevékenységéről, főként pedig a pénzügyi gazdálkodásról, a ház közös részeinek, közös berendezéseinek állapotáról, valamint az egyéb olyan jelentős tényekről szóló jelentését, amelyek a ház kezelésével kapcsolatosak. Ha a kezelő befejezi a tevékenységét, 30 nappal a tevékenysége befejezését megelőzően, de legkésőbb a tevékenysége befejezésének napján köteles a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak előterjeszteni a tevékenységéről szóló jelentést és átadni nekik minden iratot, amely a ház kezelésével kapcsolatos. (3) A ház kezeléséről szóló szerződés a házkezelővel írásban, meghatározatlan időre és féléves felmondási idővel kötendő meg. A felmondási időt a felmondás kézbesítését követő naptári hónap első napjától számítják. 9§ (1) A hibákért és a károkért való felelősségből származó és a ház építőjével szemben fennálló jogok és kötelességek a ház eredeti tulajdonosáról a társulásra szállnak át a társulásnak a társulási nyilvántartásban történő bejegyzésének napjával. (2) A házat, a ház közös részeit, közös berendezéseit, tartozékait és a telkeket illető jogcselekmények a társulást kötelezik, illetve ha a társulás nem jön létre, az ilyen cselekmények az összes lakástulajdonost és a házban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek valamennyi tulajdonosát kötelezik. 10. § (1) A házban lévő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai a társulásról szóló szerződéssel vagy a kezelésről szóló szerződéssel összhangban kötelesek hozzájárulni a ház közös részeinek, közös berendezéseinek, tartozékainak, esetleg a teleknek üzemeltetésével, karbantartásával és javításával kapcsolatban felmerült költségekhez. Ha a szerződés másként nem rendelkezik, a lakástulajdonosok és a házban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai a költségeket közös tulajdoni hányaduk nagysága arányában viselik (5. §-a 1. bekezdésének b/ pontja). (2) A házban lévő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai az 1. bekezdésben említett célra havonta előre fizetik ki az előleget az üzemeltetési, karbantartási és javítási alapba; mégpedig az ingatlankataszterbe történő bejegyzés iránti indítvány beadását követő hónap első napjától. Az üzemeltetési, karbantartási és javítási alapba fizetendő előleg összegét a lakástulajdonosok és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai állapítják meg rendszerint egy évre előre úgy, hogy a ház üzemeltetésével, illetve a ház közös részeinek, közös berendezéseinek karbantartásával, javításával, esetleg feljavításával kapcsolatosan feltételezhető költségek fedezve legyenek. Az üzemeltetési, karbantartási és javítási alap eszközeivel való gazdálkodás módját és az ezzel kapcsolatos jogosultságokat a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai a társulásról szóló szerződésben (7 § 4. bekezdésének f/ pontja) vagy a ház kezeléséről szóló szerződésben (8. § 1. bekezdésének c/ pontja)határozzák meg. A lakások és a házban levő nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogai és kötelességei 11. § (1) A házban lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa a saját költségén köteles a lakást vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiséget a rendes használatra alkalmas állapotban karbantartani, és főként időben gondoskodni a karbantartásról és a javításokról. Köteles olyan magatartást tanúsítani, hogy a lakás, illetve a házban levő nem lakás céljára szolgáló helyiség, esetleg a lakás vagy az ilyen helyiség részeinek használata, karbantartása, átalakítása, bérbeadása és a tulajdonával való egyéb rendelkezései során ne zaklassa és ne veszélyeztesse a többieket tulajdonosi, társtulajdonosi és társhasználati jogaik gyakorlásában. (2) A házban lévő lakás, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa köteles eltávolítani azokat a hibákat és károsodásokat, amelyeket más lakásokban vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségekben, vagy a ház közös részeiben, közös berendezéseiben vagy tartozékaiban okozott saját maga, vagy okoztak azok a személyek, akik a lakását vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiségét használják. (3) A házban levő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa köteles lehetővé tenni, hogy a lakásába vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiségébe a társulás képviselője, a házkezelő vagy a javításra és karbantartásra jogosult személy a szükséges időtartamra és a szükséges mértékben beléphessen a karbantartás vagy a szemlézés elvégzése céljából, ha a javítást nem biztosítja saját maga, illetve ha a ház olyan közös részeinek vagy berendezéseinek javításáról van szó, amelyekhez az ő lakásából lehet hozzáférni. (4) A lakás vagy a házban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa nem végezhet a (Folytatás a 9. oldalon)