Új Néplap, 1992. november (3. évfolyam, 258-282. szám)
1992-11-05 / 261. szám
1992. NOVEMBER 5. • • ÜZLETELŐ 9 Tőzsdekalauz Tőzsde és privatizáció A privatizáció annyit jelent: az állami vagyon tetemes része nem állami tulajdonba kerül. Azaz: különböző formájú magántulajdonba, egyének, személycsoportok (részvényesek, intézményi tulajdonosok, társadalom- és nyugdíjbiztosítók) kezébe, akiknek ebből a tulajdonból kell megélniük, s ezért a jó gazda gondosságával kezelik azt a vagyont, amelyet korábban hivatalnok-szellemben irányítottak. 2200 vállalatról van szó, amelyek könyv szerinti értéke 1800 milliárd forint. Üzleti teljes vagy résztulajdont szerezni többféle módon lehet. Többek között egy vállalat részvényeinek megvásárlása által a tőzsdén, vagy ha az adott részvénnyel nem kereskednek, a tőzsdén kívüli forgalomban. Annak ismeretében, hogy egyelőre még igen kevés társaság részvényeit vezették be a tőzsdére, nem lehet azzal számolni, hogy az a privatizáció nagyarányú közvetítőjévé válik a közeljövőben. Vessünk csak egy pillantást a privatizáció céljaira. Az egyik igen fontos cél az, hogy széleskörű tulajdonosi réteg alakuljon ki. Ennek a célnak a részvénytulajdon kiválóan megfelel, ez a forma a legnagyobb nyilvánossággal jár és senki sem gondolhatja. hogy a zártkörű privatizálás - amely egyébként sokszor az egyedül célravezető forma - valami suskust takar. Márpedig a privatizálás körül jó társadalmi közérzetnek kell kialakulnia, s ebben mind a széleskörű tulajdonszerzési lehetőség, mind a nyilvánosság nagy szerepet játszik. A nyilvánosan eladott és végül a tőzsdére is bevezetett részvények sok tulajdonos kezébe kerülhetnek és ezek a tulajdonosok rugalmasan változhatnak a részvényvételi és -eladási műveletek során. A részvénytársaságok számába is előnyös ez a társasági forma, mert a tőzsdén olcsóbban, könnyebben juthatnak az új részvények kibocsátásával pótlólagos tőkéhez. Az árfolyamjegyzés a maga állandó nyilvános mérési, értékelési funkciójával pedig teljesítménykényszert jelent a társaságok menedzserei számára. Ha viszont az árfolyam jól alakul, akkor a tőzsdei jegyzésben való szereplés és az ezzel kapcsolatos állandó sajtónyilvánosság jó ingyenreklám a vállalatnak. Van azonban egy másik, egyenértékűen fontos cél is: tőkét és szakértelmet kell bevinni vállalatainkba, hogy pótoljuk az elmaradt modernizációt. Ehhez szakmai befektetőkre van szükség, mégpedig tőkeerős befektetőkre, mint amilyen a Tungsram esetében a General Electric. Az ilyen zártkörű eladás esetén nem lesz annyi tulajdonosa a vállalatnak, mint a nyilvános eladás nyomán, de a szakértelmen és a tőkén kívül piacot is hoznak. B.T. Ferenezy Europress MAGYAR KÜLKERESKEDELMI BANK RT. Szolnoki Fiók 5002 Szolnok, Baross u. 10 -12. Postafiók: 32 A bel- és külföldi magánszemélyek és közületek részére teljes körű kereskedelmi banki szolgáltatással állunk rendelkezésre. Tevékenységünk a forint és deviza műveleteken kívül, kiterjed az értékpapírok és érmék forgalmazására, befektetési tanácsadásra, valamint az értékmegőrzésre. Fiókunk új szolgáltatása a decentralizált devizalevelezés, amely meggyorsítja a külkereskedelmi ügyleteinek realizálását. Gyakori külföldi utazásai esetén vegye igénybe VISA kártyánkat. Bankunk négy évtizedes működése során széles körű és elismert bankkapcsolatokat alakított ki nemzetközi viszonylatban. Bankári szolgáltatásainkkal, biztonsággal és szakszerűséggel hozzájárulunk üzleti sikereihez. Telefon: 56/374-677 Telefax: 56/373-801 Telex: 23-514,23-735 *11984/1H* A gazdagság nem szégyen és nem fáj. Gazdagodni lehet anélkül is, hogy emiatt rosszul éreznénk magunkat. Hát akkor meg...?! Inga tag ingatlanok A védelem minden élőlény legelemibb szükségletei közé tartozik; talán mindjárt a táplálékfelvételt és a szaporodást követően. Mint tudjuk, már az ősember is... Csakhogy az ő idejében még nem volt enyém-tiéd világ, hiszen a Föld mindenki ingatlana volt, minden használható barlangjával, fára épített „fészkével” együtt. Azóta viszont a barlang is valaki tulajdonává lett, tehát oda sem lehet csak úgy beköltöznie akárkinek. Piaccá lett az egész világ, áruvá minden, mi rajta található. Sorozatunk az ingatlanbefektetések témaköréhez érkezett. Az együttgondolkodásban ezúttal Borsi László, az Ingatlanpiac című, kéthetenként megjelenő szaklap főszerkesztője volt a partnerem.- Az ingatlanforgalom körébe a telek, a lakás, az iroda, az üzlet tartozik, és természetesen a termőföld. Annak ellenére, hogy az elmúlt időszakban is történtek ingatlan adás-vételek, mint befektetési lehetőség, az ingatlanpiac csak az utolsó két évben kezdett kialakulni. Emiatt nem véletlen, hogy az ingatlantőzsde megalakulása is csak a közeljövőben várható.- A működő piachoz kereslet és kínálat tartozik. Találkozik-e a két oldal a jelen körülmények között?- Egyáltalán nem. Csak a nagyon olcsó és a nagyon drága, luxus lakásokra van igazán kereslet. Olcsónak legfeljebb a másfél millió forintos, maximálisan 30-40 négyzetméter alapterületű lakások számítanak. Ez természetesen a budapesti ár, a vidéki városokban ennek az árnak legfeljebb a kétharmada számít reálisnak. A komoly befektetők viszont csak a 10 millió forint feletti ingatlanokat keresik. És itt nem csak az érdekesség kedvéért jegyzem meg, hogy Budapesten a Szabadság hegyen 2-300 millió forintért is kínálnak eladó házakat. Nem is eredménytelenül. Összességében tehát megállapítható, hogy a másfél-kétmillió és a tízmillió forint közötti lakásokat nem keresik.-Ez a piaci tény nem arra utal, hogy az országnak nincs valódi középrétege, nincs polgársága? Vagy ha van is valamilyen formában, az egyre szegényedik?- Valószínű, hogy ez a tényező is közrejátszik, viszont az is kétségtelen, hogy ma sokkal többen akarnak eladni, mint vásárolni.- És mi a helyzet az irodafronton?- Régebben nagyon kevés volt a szabadon hasznosítható iroda, ezért a magánvállalkozások megjelenésével a fizetőképes keresletet túlértékelte a piac, ezért irreális irodaárak alakultak ki. Ennek azonban - a valódi szükségletek miatt - csak részben volt elrettentő hatása, másfelől viszont az élelmes befektetők éppen az irodaházak építésével, egyéb ingatlanok irodává történő átalakításával számottevő extraprofitra tettek szert. Ugyanakkor megjelentek a piacon az irodának alkalmas lakások is. Óriási pénzeket kínálnak a jó fekvésű, üres lakásokért.- Az Önök lapját böngészve úgy tűnik, mintha a telkek iránt nőne a kereslet...- Ez így igaz. Valamiféle magánépítési láz kezd erőt venni a lakosságon. Ennek egyik oka - véleményem szerint - az, hogy az embereket az utóbbi időben az építők elég gyakran átverték, a másik ok pedig az lehet, hogy az állami önkormányzati lakás- építési program lelassult, leállt. Ezért ha valaki új lakáshoz akar jutni, kénytelen maga építeni, ehhez pedig szüksége van telekre. Ez most azt hiszem országos tendencia. Ezért a telkek ára - főleg Budapesten - egyre emelkedik. Jelenleg a legdrágábbnak tűnik a Rózsadomb és a Szabadsághegy, ahol nem ritka a 40 és 50 ezer forint körüli négyszögölár, de egy-egy jobb telekért elkérhetnek akár 100 ezer forintot is négyszögölenként. Árban elég gyorsan „jönnek fel ’ ’ a Budapest külterületén még vásárolható telkek is, például Nagykovácsiban, Pesthidegkúton, a négyszögöl árak megközelítik a 30-40 ezer forintot is. Ezért a telekvásárlás jelenleg a legnagyobb csábítást jelenti az ingatlanpiacon befektetni szándékozóknak.- A befektetői, spekulatív célú vásárlásoknak valóban legjobb formája a telek?- Igen. Hiszen aki néhány évvel ezelőtt négyzetméterenként 10-15 ezer forintért vásárolt telket Budapest határában, az most két-háromszoros felárral adhat túl rajta. És ha még épített is rá valamit, akkor igazán szerencsésnek mondhatja magát. Divat ma - és nem véletlenül - zárt kertet vásárolni, mert arra lehet spekulálni, hogy ezeket az ingatlanokat egyszer átminősítik építési telekké, és akkor borsos áron lehet majd túladni rajtuk.- Hol vannak ilyen lehetőségek?- Vidéken, mondjuk a megye- székhelyeken éppen úgy adottak a lehetőségek az ilyen befektetésekre, mint Budapesten. Érdekes viszont ebből a szempontból a Balaton környéke. Régebben ott nagyon olcsón lehetett telekhez jutni, aki pedig egy ilyen telekre épített még egy nyaralót is, az ma már milliomos. Csakhogy most nincs kinek eladni ezeket az ingatlanokat. Éppen ezért a Balaton körül jelenleg ismét olcsók a telkek, a nyaralók, vagy ha néhol még tartják is magukat az árak, biztosan esni fognak.- Mire alapozza ezt az állítását?- Hiába vár az eladó degesz bukszájú vevőre. A nagypénzű- ek - az expo miatt - Budapesten akarnak befektetni, vagy a gyereküknek lakást vásárolni, egzisztenciát teremteni. Ezért az okos - ha pénzre van szüksége - most nem vár, hanem eladja az ingatlant annak, aki a kótya-vetyénél többet Ígér neki. Hiszen a tőke most bárhol másutt jobban fial, mint a balatoni ingatlanban, ahol ráadásul a szezon is legfeljebb 3 hónapig tart. Az álmodozás, a makacskodás helyett a realitásérzék ezúttal jobban kamatozik - mégha mindjárt a bankban tartjuk is az ingatlanért kapott reális vételárat.- De miért vegyen az ember a Balatonnál telket, ha ott egyre csökkennek az árak?- Mert előbb-utóbb ismét felértékelődnek ezek az ingatlanok. Ha máskor nem, hát az expo időszakában. A Velencei tó környékén a helyzet ugyanaz, mint a Balatonnál, csak az árak alacsonyabbak és a hely telítettebb. Figyelemre méltó a Tisza-tó fejlődése. A vízfelülete majdnem akkora, mint a Balatoné, és ott még nagyon olcsóak a telkek, akár közvetlenül a vízparton is. Jó befektetésnek tűnik most ott telket vásárolni. Ráadásul a környéken olcsó parasztházakat lehet és érdemes is vásárolni.- Ezek szerint vannak biztos befektetések az ingatlanpiacon is?- Biztos befektetések ott sehol sincsenek, ahol spekulációra épül a stratégia, ezért az ingatlanbefektetéseknél sem lehet soha biztosra menni. De azért ha valaki odafigyel a hírekre, fülesekre, szóbeszédre, annak a kockázata kisebb lehet.- Nem várható semmiféle olyan hatás, ami alapvetően befolyásolhatná az ingatlanpiac árait?- Dehogynem. Az expo. Csakhogy ez felfelé hajtja majd az árakat. Az emberek hihetetlen elvárásokat támasztanak az expo-val szemben. Már most készülnek a vendégek fogadására, különösen a Dunántúlon, ahol például benzinkútépítési láz is erőt vett a befektetőkön. Nem nehéz megjósolni, hogy ahol garázsokat, parkolóházakat, benzinkutakat, szállodákat lehet, érdemes építeni, ott a telkek ára felszökik majd. Hogy az expo pontosan mit jelent üzletileg, azt ma még nem lehet tudni. De az biztos, hogy az elvárások miatt az önkormányzatok magántulajdonosok az exponált vagy annak hitt területeken visszafogták az értékesítéseket. Most a többség a kivárásra spekulál.- Az ingatlan tőzsde - mint piaci „ítész” - nem fog majd rendet vágni a rendetlen vagy mohó ingatlanközvetítő cégek soraiban?- Ezt ma még nem lehet tudni, de az biztos, hogy a tőzsde mielőbbi indulására nagy szüksége lenne az ingatlanpiacnak: tisztábbá, élénkebbé, követhetőbbé válnának a folyamatok. Az előkészületek folynak, várhatóan az idei ősztől lesz „piaci gazdája” az ingatlanoknak.- Az Ön lapjában vérforraló árakkal is lehet találkozni. Mi a véleménye ezekről?- Ha a piac ezeket az árakat elismeri,, akkor ez a realitás. Merth László
