Századok – 1998

Folyóiratszemle - Volkov M. Ja.: Az ingatlanpiacról az európai Oroszországban VI/1445

1446 FOLYÓIRATSZEMLE építőanyagból — fából — készültek a kereske-. delmi létesítmények, ezért csereértékük legtöbbször nem volt magas. Volkov, aki egy-egy következtetése kapcsán bőven hoz példákat gazdag le-. véltári anyagából, ezt jól érzékelteti. Moszkvában azonban az előbbiekkel szemben a kereskedelmi célú építményeknek nagyobb értékük volt: Ez a magas piaci keresletből adódott, amit még tovább növelt az, ha kőből építették, nagyobb méretű volt és a város központi részén állt. Az ügyletek többsége a kereskedelmi központok adózó lakói (a városiak poszadbeli része és a parasztok) közt jött létre. A 17-18. sz. fordulóján azonban a 17. sz. közepével összevetve a forgalmi műveletekben nőtt a nem adózó rétegek aránya. Lakóhelyükön kívül a leghamarabb a privilegizált moszkvai kereskedőtestület két felső sávjából kikerülők; a „vendégek" (gosztyi) és a „vendégszázak" (gosztyinoj szotnyi) kereskedő emberei tettek szert üzletekre, hombárokra a legnagyobb bel- és külkereskedelmi központokban. Egy részük Moszkvában (ahol a korporáció tagjaként ingatlanbirtoklást biztosító adót fizetett), míg a többiek más centrumokban kereskedtek és ott a poszadbeliek mintájára adóztak. A fenti két előkelő réteget a rangsorban a kiváltságokkal nem rendelkező kereskedők követték. A kereskedelmi létesítmények adásvétele és elzálogosítása következtében a forgalmi központok többségében az ingatlan kisszámú sikeres tőketulajdonosnál koncentrálódott. 1674-től a 18. sz. első negyedéig a birtokosok összlétszáma csökkent, miközben az egyes centrumokban a kereskedelmi vállalkozások száma vagy nem változott, vagy kis növekedést mutatott. Az 1705. évi uglicsi kereskedelmi ingatlan-összeírás jól mutatja a fenti tendenciát. A városban ugyanis a szakasz eleje óta változatlan számú ingatlant a 18. sz. kezdetén a jómódú kisebbség birtokolta, mivel családonként 7-12 boltjuk, hombárjuk volt. Moszkvában már a 17. sz. második felében voltak, akik több mint 10-12 vállalkozással rendelkeztek. A 2-3, vagy még több létesítmény birtoklása mindenesetre a 18. sz. elején elterjedtnek számított. Jellemző, hogy a 17-18. sz. fordulóján a „vendégszázak' kereskedői közül soknak ott, ahol élt, nem volt ingatlanja. Többségüknek azért, mert elszegényedett, kisebb részük pedig már csak nagybani kereskedelmet folytatott és nem foglalkozott lakhelyén a kis tételben való értékesítéssel. A kereskedelmi ingatlanok birtoklásának fentebb leírt nagyfokú koncentrációja jellemezte az 1720-as éveket is. Volkov szerint fontos rámutatni arra is, hogy a létesítmények tulajdonosa és használója nem mindig esett egybe. Pl. jövedelemszerzés céljából hivatalnokok (prikázemberek) és egyháziak is birtokoltak ilyen ingatlanokat, amelyeket azonban valóban kereskedelemmel foglalkozók vettek igénybe. Már Zaozérszkaja rámutatott a 18. sz. eleji moszkvai kereskedelmi vállalkozások értékesítésével kapcsolatban a pénzszerzés két módjára: a bérbeadásra és a viszonteladásra. Ezt Volkov nézetünk szerint jogosan pontosítja úgy, hogy ha mindez pénzszűke miatt történt, akkor a tulajdonos még a befektetett összeget sem kapta vissza, általában piaci értéke alatt kelt el (vagy került bérbe) az ingatlan, sőt az ingatag jogrendszer miatt bizonytalan, időt fecsérlő művelet volt egyáltalán a díj behajtása. A fentiek ellenére (ha a tulajdonos nem kereskedő volt, vagy pénzre volt szüksége) a vizsgált időszakban lényegében mégis a bérbeadás jelentette az anyagi eszközökhöz jutás egyedüli módját. A kereskedelem specializálódf sa csakúgy mint az ingatlanok tulajdonosi és lorosz kereskedelmi rétegek összetételének egy mástól való eltérése a bérleti müveletek fejlődé sét segítette elő. Az elsőre jó példa a piacsorok kialakulása; ti., ha más soron akart áruja miati a kereskedő elárusítóhelyet szerezni; ezen bérléssel segíthetett, míg korábbi helyét bérbe adhatta. Ugyanígy, ha több áruja volt, akkor nagyobb rakfelületű ingatlant bérelt, ha viszont kevesebb, akkor nagyobb méretű boltját, elárusítóhelyét az ilyenre igényt tartónak bérbe adhatta. A fentiek tehát egyfajta ingatlan-, tulajdonosi és vállalkozói mobilitással jártak együtt. Az elemzett időszakban a bérleti szerződéseket általában rövid időre (1-2 évre) kötötték. Volkov szerint ebben a kereslet-kínálat és a bérleti díjak ingadozása játszotta a legnagyobb szerepet. A fentiek hol a bérlőknek, hol a bérbe adóknak kedveztek. A leírtnál hosszabb idejű bérbeadásra csak komoly anyagi gondok esetén került sor. A létesítményeiket bérbe adók általában megvárták, míg a megfelelő piaci értéken bérlő személyre akadnak. Az ingatlanok bérleti díját ugyanazon tényezők határozták meg, mint adásvételüket. Volkov külön kiemeli a kereslet nagy szerepét, ami akkor leginkább az ingatlantulajdonosok és a kereskedelemmel foglalkozók öszszetétele eltérésének fokától függött. Abban az időszakban a források alapján az európai országrész minden központjában a kínálat többé-kevésbé felülmúlta a keresletet. A bérleti díjak azon centrumokban voltak a legalacsonyabbak, ahol a kereskedelmi elárusítóhelyek jelentős része üresen állt. így pl. Dmitrovban, míg máshol (így Vjazmában, Kazányban és Nyizsnyij Novgorodban) a bérbeadásból eredő jövedelem nagyobb volt. Moszkvában ebben az időben évente bérleti szerződések százait kötötték, a használati díjak és a jövedelmezőség pedig magasabb volt, mint