Szabad Újság, 1993. december (1. évfolyam, 22-26. szám)
1993-12-15 / 24. szám
SZABAD ÚJSÁG 1993. december 15. Törvények - rendeletek - hirdetmények A lakástörvény legfontosabb rendelkezései Szinte mindenkit érdeklődő és érintő törvény ez, a- legfontosabb rendelkezéseit, ami annál is inkább melyet a Szlovák Köztársaság Nemzeti Tanácsa szükséges, mivel gyakorlati megvalósításának még 1993. június 8-án fogadott el, és amely szeptember csak a kezdeténél tartunk, elsején lépett hatályba. Az alábbiakban ismertetjük A lakásépítési takarékosságban résztvevők száma Szlovákiában Hazamegyünk szülőfalunkba, avagy: T akarékoskodunk, bölcsőnktől a sírig ■ Alapvető rendelkezések A törvény 1. paragrafusából egyebek között megtudjuk, hogy rendelkezései szabályozzák a lakóházak lakásai és nem lakás célú helyiségei tulajdona megszerzésének módját, valamint feltételeit. Továbbá a lakóházak, lakások és nem lakás célokat szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogait és kötelességeit, egymás iránti, illetve a telekhez fűződő viszonyukat. A törvény ezeket a fogalmakat csakúgy meghatározza, mint a ház közös részeinek, berendezéseinek és tartozékainak fogalmát. Leszögezi: ha a jelen törvény nem rendelkezik másként, a házak, lakások és nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak jogaira és kötelességeire a Polgári Törvénykönyv és a külön előírások vonatkoznak. Az ilyen ingatlantulajdon megszerzésének módja szerződéskötés a tulajdonossal, illetve szerződéskötés a házépítésről, öröklés, valamint állami szerv határozatával. Egyébként a lakás vagy a házban levő nem lakás célú helyiség lehet magánszemély vagy jogi személy tulajdonában és társtulajdonában vagy házastársak osztatlan közös tulajdonában. ■ Szerződés a tulajdon átruházásáról Az ilyen ingatlan átruházásáról szóló szerződés az általános kellékeken kívül, amelyeket meghatároznak a Polgári Törvénykönyv 43. és következő paragrafusai, az 588. és a következő paragrafusok, tartalmaznia kell az ingatlan leírását, fekvését, felszereltségét és padlóterületét; azt, hogy a tulajdonos milyen arányban társtulajdonosa a ház közös részeinek, berendezéseinek, tartozékainak és a teleknek, valamint ezeknek meghatározását és leírását; a ház, a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek műszaki állapotának meghatározását szakértői véleménnyel, amely, ha ezt a szerződő fél kérte, feltünteti a legközelebbi 12 hónapban Szükséges javításokat is; a ház alatti vagy a hozzá tartozó telkekhez fűződő jogok szabályozását; a tulajdonos nyilatkozatát, miszerint csatlakozik a tulajdonosok társulásáról szóló szerződéshez vagy a ház kezeléséről szóló szerződéshez. Az ingatlant a megszerző fél az ingatlankataszterbe történő beiktatással szerzi meg. Az erre irányuló javaslattal együtt kell előterjeszteni a vonatkozó dokumentációt is. Ezt a törvény 5. paragrafusának 3. bekezdése részletezi. A tulajdon átruházásáról szóló szerződésből eredő jogok átszállnak a tulajdonos jogutódaira. Amennyiben a házban nem adják el az összes lakást, s a nem lakás célú helyiséget, akkor az ilyenek megmaradnak az eredeti tulajdonos tulajdonában, illetve a közös részek, berendezések és tartozékok a társtulajdonában, minden ezzel járó joggal és kötelességgel. ■ A ház kezelése A ház kezelésére létrehozzák a lakások és a nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak társulását, amennyiben a tulajdonosok nem kötnek szerződést a ház kezeléséről más jogi személlyel, főleg a lakásszövetkezettel. Ez a társulás jogi személy. A létrehozásáról szóló szerződést a ház tulajdonosa az új lakástulajdonossal vagy a nem lakás célú helyiségek új tulajdonosával köti meg az első ilyen ingatlan átruházása alkalmából. Ehhez a szerződéshez azután csatlakoznak az új tulajdonosok. A ház kezelőjével a tulajdonosok írásbeli szerződést kötnek. Ez magában foglalja főleg a két fél jogait és kötelességeit a ház használatával, karbantartásával és javításával kapcsolatban, a kezelés módozatait, a használati, karbantartási és javítási alap eszközeivel való gazdálkodás mikéntjét és a vonatkozó jogokat. A társulás bejegyzésének napjától erre a jogi személyre szállnak át az eredeti tulajdonosról a ház építőjével szembeni jogok és kötelességek, a hibákért és a károkért való felelősség viszonylatában. Az ilyen ingatlanok tulajdonosai a két említett szerződéssel összhangban kötelesek hozzájárulni a használati, karbantartási és javítási költségekhez, mégpedig társtulajdonosi hányaduk arányában. Erre a célra havonta előleget fizetnek a használati, karbantartási és javítási alapba. Összegét ők maguk határozzák meg úgy, hogy a feltételezhető költségeket fedezze. ■ Tulajdonosi jogok és kötelességek A lakásnak vagy a nem lakás célú helyiségnek tulajdonosa köteles a saját költségén ingatlanát rendes használatra alkalmas állapotban tartani, főleg idejében gondoskodni a karbantartásról és a javításról. Egyidejűleg a használat, illetve karbantartás stb. során olyan magatartást kell tanúsítania, amely nem veszélyezteti és nem zaklatja jogai gyakorlásában a többi tulajdonost, társtulajdonost és társhasználót. Köteles továbbá eltávolítani azokat a hibákat és károkat, amelyeket a használattal ő maga vagy ingatlanának más használói okoznak. Nem végezhet el olyan átalakításokat, amelyek a többieket aránytalan mértékben veszélyeztetnék vagy zaklatnák, illetve amelyekkel társulási hozzájárulás nélkül megváltoztatná a ház kinézetét. Amennyiben társulás nem jött létre, az ilyen átalakításokhoz szükséges a lakások, valamint a nem lakás célú helyiségek tulajdonosai többségének beleegyezése. A tulajdonos köteles végül lehetővé tenni, hogy tulajdonában a társulás képviselője, a kezelő vagy a javításra és karbantartásra jogosult személy a szükséges időtartamra beléphessen a karbantartás vagy a szemügyre vétel céljából, ha a tulajdonos maga nem gondoskodik a javítás elvégzéséről, illetve, ha a ház olyan közös részeinek vagy berendezéseinek javításáról van szó, amelyekhez az ő lakásából lehet hozzáférni. Hadd említsünk meg néhányat a jogok közül is. Egyike a legfontosabbaknak, hogy a lakásnak vagy a nem lakás célú helyiségnek tulajdonosa azt másnak bérbe adhatja. A bérletet és az albérletet külön előírások szabályozzák, nevezetesen a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései. A szóban forgó tulajdonnal továbbá elválaszthatatlan kapcsolatban van a ház közös részeinek, berendezéseinek és tartozékainak, valamint a teleknek közös tulajdona s más közös jogok. Tulajdonosi jog s egyben kötelesség is részt venni a ház kezelésében, társtulajdonosként határozni közös részeiről, berendezéseiről, tartozékairól és a telekről, főként pedig használatukról, karbantartásukról és javításukról. Szavazásnál a többség döntése a mérvadó. A ház közös részeit érintő fontos határozatok ügyében a tulajdonosok bírósághoz fordulhatnak. Szavazategyenlőség esetében vagy megállapodás híján bármely társtulajdonos úgyszintén bíróságtól kérheti a probléma megoldását. ■ Külön rendelkezések A lakások és a nem lakás célú helyiségek tulajdona átruházásával kapcsolatos külön rendelkezések közül a legfontosabbak egyike, hogy a ház tulajdonosa a lakásokat csak bérlőinek tulajdonába ruházhatja át. Ez alól van kivétel is. Harmadik személy tulajdonába is átruházható az olyan bérleti lakás, amelynek bérlője a lakástulajdonos írásbeli figyelmeztetésétől számított három hónapon belül sem fizeti meg a lakbért, illetve a lakás használatával kapcsolatos szolgáltatások diját. A tulajdonos azonban az ilyen bérlőnek köteles pótlakást biztosítani a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint. A házban a nem lakás célú helyiségek tulajdonának átruházásánál bérlőiknek, illetve a házban levő lakások tulajdonosainak vagy bérlőinek a vételnél elsőbbségi joguk van. ■ A lakások ára A lakásnak és á nem lakás célú helyiségnek, a tartozékoknak és a teleknek az árát az eladó és a vevő megállapodása határozza meg. Azokat a lakásokat, amelyek számításba jönnek a bérlőik tulajdonába való átszállásra, nem lehet árverésre bocsátani. Ha az adott lakást a lakásszövetkezet tulajdonából ruházzák át a lakásszövetkezet olyan tagjának tulajdonába, aki a lakás bérlője, ez a bérlő a lakás áraként köteles a lakásszövetkezetnek kamatostul megfizetni a lakására eső, még nem törlesztett hitelt. Ha a lakást vagy a műtermet bérlőik tulajdonába az állam vagy a község tulajdonából, illetve a részvételükkel működő részvénytársaság tulajdonából ruházzák át, vagy ha külön előírások szerint megszerzett házban levő lakásokról van szó, a négyzetméternyi árat úgy állapítják meg, hogy a ház beszerzési árából levonnak a/ a lakások esetében 2 százaléknyi, műterem esetében 0,5 százaléknyi amortizációt a ház korának minden évéért; ez a csökkentés nem haladhatja meg a 80 százalékot; b/ a ház felépítésének éve szerint az összehasonlítható szövetkezeti lakás felépítéséhez nyújtott állami hozzájárulásnak megfelelő összeget. Az így kapott összeget elosztják a házban levő lakások padlófelülete négyzetmétereinek számával. Ha a beszerzési ár nem állapítható meg, azt a Szlovák Köztársaság Pénzügyminisztériuma határozza meg. Amennyiben a lakást az állam vagy a község tulajdonából ruházzák át a bérlő tulajdonába, a ház tulajdonosa a lakás tulajdonának átruházásáról szóló szerződés megkötésénél a vevőnek köteles a fent említett módon megállapított vételárból 30 százalékos engedményt adni. A vásárló az átruházási szerződés aláírása után készpénzben köteles kifizetni az említett levonás utáni vételárnak legalább a 15 százalékát. A fennmaradó részt a szerződés megkötésétől számított 10 éven belül kell fizetnie rendszeresen törlesztett kamatmentes részletekben. A lakástulajdonos 10 százalékos kedvezményt nyújt annak a vásárlónak, aki az átruházási szerződés megkötése után a vételárnak legalább 70 százalékát készpénzben megadja. A vásárló köteles a vételár még nem törlesztett részét teljes egészében kiegyenlíteni, ha az átruházási szerződés megkötésétől számított 10 éven belül a lakást átruházza más személyre. Ez nem vonatkozik arra az esetre, ha a lakás tulajdonát átruházza a házastársára, a gyerekeire vagy az unokáira. ■ Néhány átmeneti rendelkezés Csak a legfontosabbakat említjük meg. így például a szövetkezeti lakások bérlőinek jogigényük van e törvény alapján lakásuk tulajdonának személyükre történő átruházására akkor is, ha ezt a korábbi jogszabály szerint nem kérvényezték. Ha viszont a szövetkezetek transzformálásáról szóló törvény szerint átruházását már kérelmezték, akkor a lakásszövetkezet ezt a lépést köteles 1995. szeptember 1-jéig megtenni. A községek a lakások értékesítéséből nyert pénzeszközökből kötelesek létrehozni lakásfejlesztési alapjukat. Ennek felhasználásáról a községi képviselő-testület határoz. S végül a község általánosan kötelező rendelettel határozza meg azoknak a lakásoknak a számát, amelyeket megtart szociálisan ráutalt polgárai lakáshelyzetének megoldására. Korábban nem volt túl nagy gond lakáshoz jutni, bár éppen eleget bosszankodtunk a hosszas várakozás, a megbundázott listák, illetve a lakások már átadáskor is'fogyatékos állapota miatt. Mégsem kellett elképesztő összeget fizetni egy „kalitkányi" otthon melegéért a zsúfolt, esztétikai szempontból minősíthetetlen lakótelepeken. Lubomír Sebest a, az első építkezési takarékpénztár szóvivője mondja; Ma már más szelek fújnak. Az elszegényedett állam nem vállalhatja a lakásépítés anyagi támogatását. Ez végül is várható volt. Az 1 vagy 2,7 százalékos kamatú szociális hitel már a múlté! Az állam azok zsebébe akar nyúlni, akik éppen az ő „jóvoltából" éveken át megfontoltan adagolt zsebpénzből éltek. Kevéssel kellett beérnünk, így igénytelenné váltunk. Éppen ezért nehezen érthető, miből gondolja az állam, hogy a matrac alatt valahol mégiscsak vannak rejtett tartalékaink. Nincsenek! Kevés az új lakás A legutóbbi nép-, ház-, illetve lakásszámlálási adatok szerint két évvel korábban Szlovákiában 1 617 828 lakást tartottak nyilván. Fele a lakosok, közel 1/5-e,a községek, városok tulajdonában volt, a többi pedig állami vagyon. Ezer lakosra nálunk 307 lakás jut, míg a fejlett országokban több mint 400. Az elmúlt hárotji évben jelentős mértékben csökkent a befejezett lakások száma, és kevés új lakást kezdtek építeni. Amenynyiben legalább az eddigi lakásviszonyok szintjén szeretnénk maradni, 2000-ig legalább 150 000 lakást kellene még felépíteni. De miből? A pénz hiánycikk. Tavaly nyáron a palament jóváhagyta a 310/1992 sz. törvényt a lakásépítési takarékoskodásról. Ezzel a közel száz éve Angliában született, a nyugati —főként a németül beszélő — országokban jó bevált modellt próbálják szlovákiai viszonyok közt meghonosítani. Nem marad el a jutalom! Az állam támogatása abban a prémiumban rejlik, amit a takarékoskodó igyekezete fejében kap. Idén a megtakarított összeg 40 százaléka a „jutalom", évente maximum 6000 korona. A szülők takarékbetétkönyvet nyittathatnak gyermekeik részére — gondolva jövőjükre. Ami a prémiumokat illeti — Németországban csak az összeg tíz százaléka, ám ha a takarékoskodáshoz hozzájárul az illető munkáltatója is, az összeg lehet magasabb, mint nálunk. Csehországban a prémium 25 százalék, maximális évi összege 4000 korona. Nálunk a lakáspiac alig működik, s a közvetítőirodák nyereségvágya túl magasra tornássza fel egy-egy lakás árát. Egy egyszobás lakás 300 ezer, a kétszobás 500 ezer korona. Az ennél több szobás lakások milliókba is kerülnek. Lássuk most a takarékoskodás eredményét. Ha havonta 500 koronát félre tudunk tenni a fizetésünkből, válszthatjuk a 100 000 koronás célvariánst (ezenkívül létezik 10 ezres és 1 millió 500 ezres variáns is). Évi megtakarításunk 6000 korona lesz, az állam által dotált évi prémium pedig 2400 korona. A takarékoskodás hat évig tart. Ekkorra 36 000 koronánk lesz, további 20 960- at prémiummal szerzünk, illetve a 3 százalékos kamattal. A megtakarított végösszeg 56 960 korona. Amennyiben a választott célérték legalább felét meg tudtuk takarítani, jogot formálhatunk hitelre, amellyel előteremthetjük a 100 ezerhez hiányzó összeget. A megtakarított pénzen házat, telket is lehet vásárolni. Ám egyelőre maradjunk a lakásáraknál. Sokunkban munkál a félelem, mert nem tudjuk, mi lesz akkor, ha házunk új tulajdonosa túlságosan magas lakbér fizetésére kényszerít bennünket. Hová mehetünk akkor? Nem marad más hátra, mint a lakás megvételén gondolkodni. Ám ehhez pénz kell. A takarékoskodás ismertetett módja a fiatal családok számára gyakorlatilag elképzelhetetlen. A fővárosban nagyon sok fiatal keres megélhetési lehetőséget, és itt is szeretnének letelepedni. Pozsony első kerületében jelenleg 2300 lakáskérvényezőt tartanak nyilván. Míg 1989-ben Pozsonyban közel 5000 lakást építettek, az utóbbi három évben csak befejezik a megkezdett építkezéseket. A jelenlegi építőanyagárakat alapul véve egy új egyszobás lakás 500 ezer, a kétszobás 700 ezer, a háromszobás 1 millió 100 ezer korona. Nemrégiben a lakásszövetkezetnek sikerül a város peremén találnia egy éppen befejezett lakást. Bonyolult tárgyalásokat követően kiderült, hogy a több mint 2000 lakásigénylő közül csak négyen képesek megfizetni a lakás árát. Szegény embert az ág is... Milyen a helyzet vidéken? A Calántai járásban 1992-ben 467 lakást fejeztek be, ezek háromnegyedét egyéni, a többit szövetkezeti beruházás útján. Tavaly 266 új lakás építését kezdték meg, ebből 168-at magánszemélyek, a többit szövetkezet. Ugyancsak felmerül a kérdés: Ki tudja majd megfizetni az eddig bérelt lakás árát? Hiszen a lakbér, a távfűtés és a vízszolgáltatás díjának emelése jócskán felborzolta a kedélyeket, és sok családban át kellett csoportosítani a havi költségvetést. Vannak, akik már ma sem tudják fizetni a lakbért, nem még hogy takarékoskodásra gondoljanak. A járásban több mint másfél millió koronával tartoznak a lakók a lakásszövetkezetnek. A vágsellyei Vecse lakótelepen többnyire fiatal családok élnek. Sokan költöztek ide a környező falvakból. Az itt élők lakbérhátraléka több mint 90 ezer korona. Vajon ők hogyan tudnak majd takarékoskodni? Napjainkban a lakásvásárlás a fiatalok, főleg a kisgyermekes családok számára elképzelhetetlen. Hat év hosszú idő a jegyeseknek, még hosszabb a szüleiknél egy szobában élő fiataloknak. Egyre többen vannak azok, akik vidéken, rokonaiknál meghúzódva próbálják meg átvészelni ezt az időszakot. Abban bíznak, hogy falun olcsóbb az élet, és nem annyira kiábrándító a várakozás. SZÁZ ILDIKÓ
