Szabad Újság, 1993. január (3. évfolyam, 1-24. szám)
1993-01-30 / 24. szám
6 Szabad ÚJSÁG Napjaink 1993. január 30. Kié lehet és mennyiért? Gondolatok az új lakástörvény-tervezetről A Szlovák Köztársaság Pénzügy* helyiségek tulajdonáról szóló törvény minisztériuma nemrég előterjesztette a tervezetét, valamint a lakásárakról szóló lakások és a nem lakás céljára szolgáló rendeletet. A törvénytervezet az első rendelkezéseiben pontosan meghatározza az olyan fogalmakat, mint a lakás, lakóház, nem lakás céljára szolgáló helyiség, a ház közös részei (alapok, bejárat, folyosók, lépcsőházak, padlás stb.), a ház közös berendezései (pl. felvonók, kazánházak, kocsitározók, közös antennák, különféle vezetékek) stb. Milyen jogcímen? x<-:-X'X<-x*x-x-x-x«*x-xí-X'X-:-xx^xwxvX'X^x-:-x<-X'X-x-:-x-x-x-:-x-:-A tulajdon megszerzéséről a negyedik paragrafus rendelkezik, mégpedig úgy, hogy a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogát négy különböző jogcím alapján lehet megszerezni: 1) a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség átruházásáról szóló szerződéssel, 2) házépítésről szóló szerződéssel, 3) örökléssel, 4) állami szerv döntésével. Az említett rendelkezéssel együtt azt is leszögezi, hogy a lakások és az említett helyiségek egyaránt lehetnek jogi és magánszemélyek tulajdonában, továbbá jogi és magánszemélyek társtulajdonában, illetve a házastársak osztatlan közös tulajdonában. A tervezet második része a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek átruházásáról szóló szerződés tartalmát és megkötésének módját szabályozza. A korábbi szabályozással szemben fontos rendelkezés az, amely lehetővé teszi, hogy az adott lakóháznak akár csak egyes lakásait adják el az érdeklődőknek. A tervezet második része egyúttal előírja a lakástulajdonosok és a nem lakás céljaira szolgáló helyiségek tulajdonosai társulásának létrehozását. Az említett társulás jogi személy, amelyet az illetékes körzeti hivatalnál vezetett nyilvántartásba bejegyeznek. A társulás megalapítója a ház tulajdonosa. A társulást az első lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának átruházásakor alapítják a háztulajdonos és az új lakástulajdonos között megkötött szerződéssel. Azok, akik a házban később vásárolnak lakást vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget gyakorlatilag a törvényből eredően (azaz kötelezően) csatlakoznának a tulajdonosok társulásához. A tulajdonosok társulását csak akkor nem kell létrehozni, ha a házban legfeljebb négy lakás van, illetve a szövetkezeti lakások átruházásának egyes eseteiben. ❖x*x*»»5Kíx;»>xí«x«:«s5»xííx*x-fxwxí-5x<ííí«»»!«»ffxíí: Jogok és kötelességek A tervezet 8-11. paragrafusai a tulajdonosok jogairól és kötelességeiről rendelkeznek. Itt főként a Polgári Törvénykönyv több évtizede érvényes és bevált szabályait olvashajuk, persze azzal a különbséggel, hogy a lakáshasználó helyett a lakástulajdonos fogalmát alkalmazzák. Újdonságnak számít viszont az, hogy a tervezet megfogalmazói a szomszédjogok szabályozására is törekedtek. E szerint a tulajdonos olyan magatartást köteles tanúsítani, hogy a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség használata során ne zaklasson és ne veszélyeztessen másokat tulajdonosi, társtulajdonosi, esetleg társhasználati jogaik gyakorlásában. Ugyanakkor nem végezhet olyan átalakításokat sem, amelyekkel aránytalan mértékben zaklatna vagy veszélyeztetne másokat, vagy amelyekkel a tulajdonosok társulásának jóváhagyása nélkül a ház kinézeteiét változtatná. A tervezet egyben kimondja azt is, hogy a tulajdonos a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiséget bérletbe vagy albérletbe is kiadhatja, s hogy a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa egyben társtulajdonosa a ház közös részeinek (a lépcsőháznak, folyosóknak, padlásnak stb.), közös berendezéseinek (a mosókonyhának, különféle tározóknak, vezetékeknek stb.), a teleknek, amelyen a ház áll stb. Döntéshozatal A tulajdonosok közötti viszonyok szempontjából rendkívül fontos a 10. paragrafus, amely megállapítja, hogy a tulajdonosoknak joga és egyben kötelessége részt venni a ház kezelésében, igazgatásában, és társtulajdonosként határozni főként a ház közös részeinek és berendezéseinek karbantartásáról és javításairól. A döntéshozatal módját illetően a tervezet két változatot tartalmaz: 1) Az első változat szerint minden egyes lakás tulajdonosa és minden egyes nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa lakásonként és helyiségenként egy szavazattal rendelkezne, miközben a határozatot egyszerű szótöbbséggel hoznák meg. Fontos határozatok esetében a leszavazott tulajdonosok a bírósághoz fordulhatnának, s a határozat módosítását javasolhatnák. 2) A második változat szerint az egyes tulajdonosoknak szavazati joga ahhoz igazodna, hogy a ház teljes alapterületéhez viszonyítva milyen alapterület van a tulajdonukban. Egy nagyobb lakás tulajdonosát tehát nagyobb vagy több szavazati jog illetne meg, mint egy kisebb lakás tulajdonosát. A döntéshozatal természetesen ebben az esetben is egyszerű szótöbbséggel történne. Elővételi jog A legfontosabb kérdés természetesen az, hogy ki, hogyan, mikor és mennyiért vásárolhat lakást. A tervezet a lakásvásárlást illetően is változatokat fogalmazott meg: 1) Az első változat szerint azt a lakást, amelynek bérlője magánszemély, csak ennek a bérlőnek tulajdonába lehet átruházni. 2) A második változat szerint a bérlőt, amennyiben határozatlan időre szóló bérleti szerződése van, valamint az ilyen bérlő hozzájárulásával a vele közös háztartásban élő közeli személyeket (mint például a szülő, a gyermek, az unoka, a testvér, a házastárs stb.) elővételi jog illetné meg a lakásra, de csupán hat hónapig attól a naptól számítva, amikor a lakás tulajdonosa közölte vele, hogy a lakást megveheti. Ha a tulajdonos a lakást az elővételi jog megsértésével adná el, az ilyen szerződés érvénytelen lenne. A bérlő, illetve a vele közös háztartásban élő személyek az elővételi jog alapján a lakást jogszabály által maximált áron vehetnék meg. Ez a rendelkezés azonban nem vonatkozna a lakásszövetkezetek tulajdonában levő lakásokra, amelyek csakis a bérlők tulajdonába lehet átruházni. Hasonló elővételi jog illetné meg a nem lakás céljára szolgáló helyiségek vonatkozásában az ilyen helyiség bérlőjét, valamint a házban levő lakások tulajdonosait és bérlőit. A tulajdonosok és bérlők említett körébe nem tartozó személy tulajdonába csak a tulajdonosok társulásának jóváhagyásával lehetne a nem lakás céljára szolgáló helyiséget átruházni. Az elővételi jog megsértésével vagy az említett előzetes jóváhagyás nélkül megkötött tulajdonátruházási szerződés a törvényből eredően semmis lenne. A tervezet egyik nagyon lényeges rendelkezése az, amely szerint „Ha a lakás tulajdonjogát harmadik személyre átruházzák, a korábbi lakásbérlet külön előírás alapján megszűnhet.” Ilyen külön előírás a Polgári Törvénykönyv 711. paragrafusa, amely szerint a bérbeadó (itt a lakás új tulajdonosa) a bíróság hozzájárulásával felmondhatja a lakásbérletet, ha a bérbeadónak a lakásra a saját vagy házastársa, gyermekei, unokái, veje, menye, szülei, testvérei érdekében van szüksége, valamint még további hét indokból (például a bérlő és a vele közös háztartásban élők erkölcstelensége, lakbérnemfizetés indokából). Ez a rendelkezés természetesen főként az előbb említett második változathoz kötődik, amely lehetővé teszi, hogy a lakás megvásárlására pénzzel nem rendelkező bérlő lakását hat hónap elteltével akár a szomszédja, akár pedig más természetes vagy jogi személy megvegye. Ugyanakkor a tervezet 15. paragrafusa szerint a lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosának jogában áll az, hogy a tulajdonjogát más személyre átruházza (adásvételi szerződéssel). Mibe kerül? Az említett alapvető szabályok idézése után végre rátérhetünk az állami lakásokban élő bérlőket a leginkább érdeklő kérdésre: Mibe kerül? A tervezet 13. paragrafusa megállapítja: (1) A lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség ára, a házhoz építészeti szempontból nem tartozó közös részek és tartozékok ára, illetve a telek ára az eladó és a vevő megállapodásán múlik. (2) Az első bekezdés szerint megállapított ár nem haladhatja meg a külön előírás szerint megállapított árat, ha a lakást a korábbi bérlő tulajdonába ruházzák át. (3) Az állami tulajdonban levő lakásokat nem lehet a külön előírás szerinti árverésre bocsátani. (4) Amennyiben a lakást a lakásszövetkezet tulajdonából a lakásszövetkezet azon tagjának tulajdonába ruházzák át, aki a lakásnak egyben bérlője, a lakásszövetkezet a megállapodás szerinti ábra beszámítja a szövetkezeti tag által befizetett tagrészt, az átruházandó lakásra eső beruházási hitel és tartozékai (kamatai) törlesztett összegét, s ezzel a szövetkezeti tagnak a szövetkezeti tagrész visszatérítéséhez való jogigénye megszűnik. A második bekezdésben említett külön előírás nemrég, 1992. december 7-i dátummal jelent meg a Törvénytárban a 608. szám alatt. A bérlők az ott rögzített maximális áraknál drágábban nem vásárolhatják meg lakásukat, pontosabban senki sem követelhet tőlük magasabb árat. Ez az ár: «•X^'SXWXíWX-XÍ-XiSX'XW^WXíX-X^XÍ^XiX'X'X^X-X-X'X«:-: az I. kategóriájú lakások esetében négyzetméterenként 4400 korona; a II. kategóriájú lakások esetében négyzetméterenként 3600 korona; a III. kategóriájú lakások esetében négyzetméterenként 2400 korona; a IV. kategóriájú lakások esetében négyzetméterenként 1800 korona; Az árat ugyanakkor az egész lakás alapterületéből számítják, tehát függetlenül attól, hogy szobáról avagy mellékhelyiségről (előszobáról, fürdőszobáról) van-e szó. Az előbb felsorolt árak ugyan maximálisak, de a 608/1992-es számú rendelet még további rendelkezéseket is tartalmaz velük kapcsolatban. Elsősorban az elhasználódás indokán lehetővé teszi a lakás árának csökkentését, mégpedig a ház kora szerint évenként „rendszerint” egy sáázalékkal. Ez az árcsökkentés azonban nem haladhatja meg a 80 százalékot. A képviselőtestületek joga Hogy a maximális áron belül konkrétan milyen lesz a lakás négyzetméterenkénti ára, ha az eddigi bérlő vásárolja meg a lakást, azt általában a községi képviselő-testületek fogják meghatározni. Az eddigi magyarázatok szerint itt lehetőség nyílna: arra, hogy figyelembe vegyék az adott lakás minőségét (így például a fekvését, a szobák alapterületének és a lakás alapterületének arányát), a hát felszereltségét (tehát azt, hogy a lakáshoz tartozik-e pince, van-e a házban felvonó, mosókonyha stb.), a ház fekvését (például azt, hogy belvárosi vagy lakótelepi házról van-e szó, illetve az egyes lakótelepek közötti különbségeket is), és nem utolsósorban a ház szerkezeti elemeinek minőségét. Igaz, mindez csak lehetőség, s nem kötelesség. B.E. Agrárvilág Javul a világ gabonaellátása Az ENSZ Élelmezésügyi és Mezőgazdasági Szervezetének (FAO) legfrissebb jelenlése szerint tavaly javult a világ ellátottsága gabonából A FAO becslése szerint tavaly 1,93 milliárd torma gabona termett a földkerekségen. Ez közel 3 százalékkal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt A megtermelt mennyiség elegendő a tervezett szükséglet fedezésére, e bizonyos tartalékképzésre is tartjék a FAO szakértőt Az ENSZ-szervezet mindazonáltal megállapítja, hogy tartalékolni lényegében csak a fejlett országok tudtak, a fejlődő országokban viszont visszaesés várható ezen a téren is. Az elemzők szerint a kanyérgabona-termefés az idén kielé^tőnek Ígérkezik, bár azt még sok minden befolyásolhatja a tavaszi aratásig hátralévő időben. A FAO 52,8 n»Hió tonnára becsüli azt a gabonamennyiséget, amelyet élelmiszer-segélyezésre fordíthatnak az 1992 júliusa és 1993 júniusa közötti időszakban. Előző jelentésében a FAO még 700 ezer tonnával kevesebbel számol. Kis-vagy nagyüzem Korábban, a nagyüzem mindenhatóságának bűvöletében, kevés sző esett a kisüzemi kertészetek jelentőségéről Osztrák szomszédaink határozottan állást foglaltak a közös piáéi éöagméret Biatlt hazai kertészeti üzemek hasznosításéról Úgy vélik, a kisebb Üzemméretű kertészetek rugalmasabbak, áttekinthetőbbek, mint egy nagyüzem, ugyanakkor jobb minőségű termények termelésére nyílik tehetőség A nagyüzemeknél jóval kisebb gépesítettség miatt nínc6 ipari termelés, nincs túkwmeiés. A kisüzemi zötdségkertekben az Intenzív gazdálkodásáéi nevethetik a jövedelmet, ugyanakkor a minőséget jóval könnyebb javítani, s a természetközeti gazdálkodást! gyakorlat nem ütközik semmilyen akadályba. Az sem elhanyagolható, hogy a kisüzemi kertgaZdaS&gokban általában nagy munkaráfordítást Igénylő növények termesztése folyik, javítva ezzel a foglalkoztatottsági helyzetei Védelmet a paradicsomtermelőknek! Az Európai Közösség és a Holland kormányzat Is meglehetősen nyugodtan szemlélt a fokozódó paradícsombehozatalt Marokkóból és a Kanári-szigetekről. A Zöldség— Gyümölcs Terméktanács kevésbé nyugodt, mert az 1992-as év első felében a holland paradicsomtarmelő száméra Igen kedvezőtlenül alakultak az árak, de hasonló volt a helyzet Franciaországban is. Spanyolország, Anglia. Franciaország és Belgium képviselői elhatározták, hogy tárgyalnak az EK jelenlegi elnökével Egyöntetűen azt a nézetet képviselik, hogy az európai par ad iesomtermelőkfiek védelmet kelt nyújtani a marokkói importtal szemben. Szükségesnek tartják egyébként, hogy a termelő ás a forgalmazó szervek egy jobb piacszabályozást építsenek ki Európán belül Is például s mlntmáfárak révén, melyek nyáron jelentős különbséget mutattak Hollandia, Belgium és Franciaország között.
