Heller Farkas: Közgazdaságtan 2. Alkalmazott közgazdaságtan (Budapest, 1947)
VII. Rész. Társadalmi politika (szociálpolitika) - III. Fejezet. Jövedelemeloszlási politika
273 6. A lakásépítés nehézséget Abban, hogy a nagyvárosok lakásviszonyai oly nehezen javulnak, számos körülménynek van része. Több tényező nehezíti ugyanis az építkezést ott, ahol kevésbbé tehetős néprétegekről van szó. Az első tényező, amely az építkezést nagyvárosokban erősen akadályozza, a telekárak emelkedése. Könnyen érthető, hogy a városok kifejlődésével, kivált a város forgalmasabb részein levő, telkek ára erősen emelkedik. Hiszen nagy a kereslet irántuk, mert sokán kívánnak üzletük vagy foglalkozású^ közelében lakni. Ezt a természetes áremelkedést azután erősen növelte a telekspekuláció, vagyis telkeknek azzal a célzattal való vásárlása, hogy az értékemelkedés előnyét lefölözzék azzal, hogy drágábban adják tovább a telket. Ha pedig a telek drága, akkor a ház is drága és hogyha a ház építése sokba kerül, magasabb a lakások bére is. A telekár természetes emelkedése ellen nem lehet küzdeni, de az üzérkedés által való túlhajtása ellen vannak védekezési eszközök. Egyes német városok úgy igyekeztek a telekspekuláció ellen küzdeni, hogy a város számára szerezték meg a telkek jelentékeny részét, hogy a telkeket a város további fejlődésével méltányos áron engedjék át építkezési célokra. Ez az eszköz azonban csak akkor hatályos, ha a város jókor szerzi meg a telkeket, tehát még mielőtt az üzérkedés rájuk feküdnék és általában erősebb telekáremelkedés foglalt teret. Természetesen nem szabad azután a városnak a kísértésnek engednie, hogy maga is kihasználja a telek értékemelkedését. Ahol elmulasztották jókor a városi telekpolitikát adóztatással igyekszenek az üzérkedés ellen küzdeni. Ennek módja a telkeknek nem hozadéki, hanem forgalmi érték szerint való megadóztatása, az ingatlan átruházások jelentős adóztatása, vagy pedig az értékemelkedési adó, vagyis az értékemelkedés jelentékeny részének adó útján való elvonása. Nem szabad azonban elhallgatni, hogy e módszerek mindegyike hátrányokkal is jár. Az első a telek kihasználása érdekében előmozdítja a sokemeletű építkezést, a második nemcsak a spekulatív adás-vételeket, hanem általában a telekkínálatot nehezíti, a harmadik az építkezést és így a lakást is drágítja az erősebb adóztatás folytán. Különösen Németországban újabban azzal igyekeztek a telekspekulációt ellensúlyozni, hogy a városi telkeknél a város a tulajdont akkor is fenntartja magának, ha építésre engedi át a telket. (Erbbaurecht) Hasonlóképen előfordul Németországban is, hogy a város a telket beépíti és az épületet visszavásárlási joggal engedi át úgy. hogy 100 éven belül, ha elidegenítésre kerül a sor, jogában áll azt visszaváltania. A telekspekuláció elleni küzdelemnek az adóztatás hátrányaitól mente® és egyik leghatályosabb ellenszere a külvárosi közlekedés javítása. Mihelyt ugyanis jó és olcsó közlekedés van a város perifériái felé, ez a városi lakáskereslet egy részét a perifériák felé vezeti le, ami természetesen ellene dolgozik a belvárosi telkek áremelkedésének. A lakásépítés második nehézsége a tőkehiány. Az építési tőkét ugyanis a lakásoknál is az építtetők nagy része hitel útján szerzi meg. A pénzpiac rendes viszonyai között a jelzálogintézetek hajlandók is erre hitelt adni, de de csak első helyen való bekebelezés ellenében. Ha az építtető tőkeszegény és ez a hitel nem elegendő az építkezéshez, akkor itt nehézség támad. Ezért van itt is jelentősége a város vagy az állam részéről való segítségnek. A kislakások építésének előmozdítása történhetik azáltal, hogy a kislakás építésre elegendő kölcsönök céljaira a közületek erre alkalmas hitelintézeteknek anyagi eszközöket bocsátanak rendelkezésre, vagy pedig a másodhelyű jelzálog tartozásokért kezességet vállalnak, Németországban régebben felmerült már az a kívánság is, hogy elsősorban a városok maguk állítsanak fel jelzálogintézeteket, kivált az építési tőke ama részének megszerzésére, amely a többi jelzálogintézet kikölcsönzési határán túl szükséges. 1918-ban Poroszország törvénnyel mozdította elő a városi telekhitelt szolgáló intézetek 18 Dr. Heller: Közgazdaságtan II. köt.
