Ingatlanfejlesztés es műemlékvédelem (A 24. Országos Műemléki Konferencia Komárom, 2007)

Kerekasztal beszélgetés 2007. augusztus 27. délután. Levezető elnök: Fegyverneky Sándor

dolkodó fejlesztők megpróbálnak előre gondolkodni, előre kitalálni azt, hogy kéthárom év múlva milyen lesz a piac, milyen ingatlanokra lesz szükség. Visszatérve Dippong Magda kérdésére, hogy kinek éri meg műemlék lakást, vagy műemlék ingatlant vásárolni, vagy hogy érték-e, ha műemlék a lakásom, vagy az épületem? Én azt gondolom, hogy van olyan helyzet, amikor igen és nyilvánvalóan van olyan helyzet, amikor nem. A tér, az idő és a környezet határozza meg azt, hogy valakinek megéri-e az, hogy műemlék a háza vagy nem. Csak hogy két példát említsek: az egyik az már lerágott csont, a Vár, nyilvánvaló, hogy a Várban egy műemléképületben egy műemlék jellegű lakás, az nagy érték, ugyanakkor a Czakó utca sarkán, a Czakó utca és Hegyaljai út sarkán egy földszintes épület esetében az épület műemléki jellege nem a plusz értéket jelenti, hanem inkább a gondot a város életében. A másik dolog a műemlékek, illetve a fejleszthető ingadanok kérdése. A potenciális fejlesztési projektek halmazából válogatjuk ki a megfelelő ingadanokat. A műemlékek egy másik nagy halmazt képeznek, és ha ennek a két halmaznak van metszéspontja, akkor azok a műemlékek, amelyek ebbe beleesnek, kereskedelmi alapon fejleszthetők. Mi nyilvánvalóan csak olyan ingatlanokat fogunk fejleszteni, csak olyan műemlékeket fogunk újjáépíteni, más funkciót találni nekik, amelyek a gazdasági szempontoknak is megfelelnek. Sajnos, van a műemlékeknek egy nagy csoportja, amelyek a fejlesztők számára érdektelenek. Néhány esetben viszont ezek a műemlékek felújulhatnak úgy, hogy új tulajdonosra lelnek és egy nagyon-nagyon aktív, nagyon-nagyon elhivatott tulajdonos lakóházaként, vagy szállodának helyreállítja őket. De ez már nem ingatianfejlesztői feladat, ez inkább tulajdonosi elhivatottság. Nyilvánvaló, hog}' a hotel projektek között van olyan, ami gazdaságilag nagyon jól megáll a lábán. Amint azt Alföldi György kollégám is említette, nagyon fontos a kiszámíthatóság. Tehát, ha mi szabályozási terv szinten már látnánk, hogy mely épületek védésére kell számítanunk, mely épületekkel foglalkozik már a hatóság, esedeg a weblapján megjelentemé, hogy mely épületekkel kapcsolatban indult meg az előkészítő munka, sokkal kisebb lenne a kockázatunk. A kockázat a mi helyzetünkben nagyon-nagyon komoly tényező. Mi nem engedhetünk meg magunknak sem egyéves, sem egyhónapos, de sokszor még egynapos késést sem. És nem engedhetjük meg magunknak azokat a többletberuházásokat sem, amelyeket eredetileg nem terveztünk be a programunkba. Az más kérdés, ha beterveztük, akkor nyilvánvalóan kifizetjük. A negyedik kérdés, amit szerettem volna említeni, az a műemlékekkel kapcsolatos bizonyos többletkiadás. Minden műemléknek figyelembe kell venni a bekerülési értékét és a hasznosíthatóságát. Ha a bekerülési értéket nézzük, kevés olyan eset volt, hogy egy műemlék kevesebbe került volna, inkább az az általános, hogy többletkiadás van. Viszont, hogy egy épület műemlék, attól azt reméljük, hogy irodaként magasabb bérleti díjon tudjuk bérbe adni, vagy lakásként magasabb áron tudjuk eladni, tehát többletbevételt realizálhatunk azért, mert műemlék. Nekünk azt kell nézni, hogy a kettő közötti különbség mikor egyenlítődik ki és mikor lesz a többletbevétel nagyobb, mint a többletkiadás. Ez egy elég egyszerű számítás. A többletkiadást az