Képviselőházi irományok, 1910. XXXIII. kötet • 886. sz.

Irományszámok - 1910-886. A polgári törvénykönyv javaslata indokolásának 3-ik és 4-ik része

1271—1272. §. 193 kötelmi — jogok tekintetében súlyosabb tudakozódási kötelesség terhelné, mint az ingatlant terhelő dologi jogok tekintetében, amelyekre nézve, elég a telekkönyvet megtekintenie. Az új tulajdonosnak és a bórlőnek érdekeit csak úgy lehet e ponton méltányosan kiegyenlíteni, ha az előbbinek módot nyújtunk arra, hogy az ingatlan megszerzése előtt az arra vonatkozó bérleti jogokról egyszerű módon hiteles tudomást szerezzen. A Tj. tehát, tekintettel arra, hogy a bérletekre és haszonbérletekre nézve a telekkönyvi bejegyzést általánosan elrendelni nem lehet, egy külön nyilvántartó jegyzéket contemplál, melyet az ingatlanokra vonatkozó bérletekről és haszonbérletekről a telekkönyvi hatóság fog vezetni és amelybe minden ily tárgyú írásbeli szerződés, feltéve hogy az ingatlan benne szabatosan meg van jelölve, a bérlő kérelmére a bérbeadó beleegyezése nélkül is bevezetendő (1271. §. 3. bek.). A nyilvántartó jegyzék, melynek berendezése a lehető legegyszerűbb lesz" és amelyet a bemutatott bérleti (haszonbérleti) szerződések másolatainak gyűjteménye fog kiegészíteni, kizárólag e szerződések publicitását lesz hivatva biztosítani; az új tulajdonos nem hivatkozhatik arra, hogy'a bérleti szerződés feltételeit nem ismerte, ha azok a nyilvántartó jegyzékből, illetőleg az annak kiegészítésére szolgáló okiratgyűj teményből kitűntek. A bérlet telekkönyvi bejegyzéséhez, amelyet a Tj. ezentúl is megenged, de a fennálló joggal megegyezően csak a bérbeadó beleegyezésével, ezen a joghatáson kívül még továbbmenő jelentékeny joghatások fűződnek, amelyekről alább lesz szó; a bejegyzés egyúttal, úgy mint a fennálló jogban, biztosítéki jelzálogjogot alapít meg azokra a követelésekre nézve, amelyek a bérlőt (haszonbérlőt) az ingatlanra fordított költség fejében vagy a bérlet időelőtti megszűnése esetében kártérítés címén illetik meg (1271. §. 1., 2. bek.). A fent kiemelt szempontok figyelembevételével a Tj. a bérlőnek és az új tulajdonosnak viszonyát a részletekben következően szabályozza: a) Ha az ingatlan elidegenítése oly időben történik, amikor az már a bérlő használatába van bocsátva vagy a bérlet telekkönyvi bejegyzése már megtörtént, a tulajdonváltozás időpontjától kezdve az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, nem ugyan minden tekintetben, de a folyó jogokra és kötelezettségekre nézve. Öt illeti meg tehát a tulajdonváltozás utáni időre járó kikötött bér, másrészt őt terheli az a kötelezettség, hogy e bér fejében az ingatlant a bérlőnek szerződésszerű használatra átengedje és használatra alkalmas állapotban fenntartsa. Ez a következmény beáll arra való tekintet nélkül, hogy az új tulajdonosnak volt-e tudomása az ingatlan megszerzésekor a bérletről és ennek feltételeiről vagy sem (1272. §. 1. bek.). Ellenben a bérleti szerződésnek oly kikötése, mely a bérlet tartamát a törvényes felmondási időn túl terjedő időre állapítja meg, vagy bármi tekintetben, különösen az ingatlan fenntartása, a terhek viselése vagy a szavatosság tekintetében a törvényesnél szigorúbb kötelezettséget ró a bérbeadóra, az új tulajdonosra csak úgy kötelező, ha a tulajdonváltozást előidéző kötelmi szerződés (pl. a vételi szerződés) megkötésekor tudomása volt róla, vagy ha a kikötés ugyanakkor a telekkönyvből vagy az ingatlanbérletek nyilvántartó jegyzékéből kitűnt. Ezen előfeltételek hiányában tehát a határozott időre kötött bérlet csak mint határozatlan tartamú és felmondás által megszüntethető száll át az új tulajdonosra, és ez utóbbinak bérbeadói kötelezettségei nem a szerződés szigorúbb kikötései, hanem a törvény dispositiv szabályai szerint ítólendők meg (1272. §. 2. bek.). b) Sem a telekkönyv, sem a nyilvántartó jegyzék nem garantálja az új tulajdonosnak azt, hogy a bérleti szerződés a tulajdonváltozás idejében valóban azokkal a feltételekkel áll fenn, amelyek be vannak vezetve; a telekkönyvi bejegyzésnek Képvh. iromány. 1910—1915. XXXIÜ. kötet. 25