Képviselőházi irományok, 1910. XXXIII. kötet • 886. sz.

Irományszámok - 1910-886. A polgári törvénykönyv javaslata indokolásának 3-ik és 4-ik része

192 a római jogot követve, lényegileg azt tartja, hogy „vétel bérletet bont" ; a bérlő az új tulajdonosnak engedni kénytelen és a bérlet időelőtti megszűnése miatt a bérbeadó ellen érvényesíthető kártérítési követelésre van utalva; csak annyiban részesül az új tulajdonossal szemben némi oltalomban, hogy ez nem rögtönösen, hanem csak megfelelő felmondás mellett teheti ki őt a birtokból. Védettebb jogállása van a bérlőnek (haszonbérlőnek), ha a bérlet be van jegyezve a telekkönyvbe ; de a telekkönyvi bejegyzés is csak az olyan új tulajdonossal szemben védi meg őt a bérletben, aki a bérbeadótól jogügyleti úton szerezte az ingatlant, ellenben ha az ingatlan árverésen adatik el vagy a bérbeadó csődtömeggondnoka által értékesíttetik, csak annyi hatással van, hogy a bérleti viszony időelőtti megszűnéséből eredő kára fejében az ingatlan vételárából a, telekkönyvi bejegyzés ranghelyén követelhet megtérítést. A fennálló jog eszerint egyáltalán nem nyújt módot arra, hogy a bérlő (haszonbérlő) a bérbeadó vagyoni viszonyainak változásától független, nevezetesen végrehajtás és csőd esetében is biztosított positiot szerezhessen magának; minthogy pedig a bérlet telekkönyvi bejegyzése, mely legalább a jogügyleti elidegenítés esetére nyújt védelmet, csak a bérbeadó engedélye alapján történhetik meg, mely ritkán szokott megadatni, a bérlők túlnyomó többsége teljesen a bérbeadók jó akaratának van kiszolgáltatva, akik a bérbe adott ingatlan elidegenítése által a bérlőt bérleti jogától bármikor megfoszthatják. Hogy ez minő veszélyt rejt magában a bérlőre nézve olyankor, amikor a vagyonüag tönkrement bérbeadónak a kártérítési keresettől már nem kell tartania, az nyilvánvaló. A Tj. elutasíthatatlan feladatának tekintette, hogy ezen visszás és közgazdasági szempontból nagy mértékben káros jogállapoton változtasson. Nemcsak az egyes bérlőre nézve fontos érdek, hogy a bérleményt az ingatlan elidegenítése esetében is háborítatlanul használhassa a kikötött idő elteltéig, hanem az általános közgazdasági érdek is parancsolóan követeli, hogy a bérlők helyzete jogilag biztosítva legyen. Erős, vagyonos és intelligens bérlőosztály csak úgy fog fejlődhetni. Amíg a bórlőnek attól kell tartania, hogy az,ingatlan elidegenítésével a bérleménytől elesik, addig nem lehet tőle azt várni, hogy befektetéseket tegyen. Helyzetének bizonytalansága elriasztja minden költekezéstől, melynek gyümölcsét csak hosszabb idő múlva élvezhetné, és többé-kevésbé arra utalja, hogy rablógazdálkodást folytasson. A bérbeadó ellen esetleg érvényesíthető kártérítési követelés, melynek behajthatósága sokszor kétes, nem kárpótolhatja őt helyzetének bizonytalanságáért ; hogy okszerű, gyümölcsöző gazdálkodást folytathasson, első sorban biztosított jogi positiora van szüksége. # ^ Ezen megfontolások indították a Tj.-ot arra, hogy az ellenkező álláspontra helyezkedve, szabályul azt állítsa fel, hogy „vétel nem bont bérletet". Nem ment azonban a Tj. annyira, hogy a bérbeadónak a bérleti szerződésből folyó kötelezettségeit minden feltétel és korlátozás nélkül hárítsa át az új tulajdonosra, hanem igyekezett elvi álláspontját a jóhiszemű ingatlanforgalom érdekeivel összeegyeztetni. Igaz ugyan, hogy ingatlant nem szoktak látatlanba venni és hogy a venni szándékozó a hely színén többnyire arról is tudomást fog szerezhetni, hogy az ingatlan bérbe van adva. Minden esetben azonban ez nem áll és különösen a bérleti szerződés feltételeiről nem fog mindig biztos értesülést szerezhetni. A harmadik személyektől nyert szóbeli értesítés lehet helytelen ; a vele közölt írásbeli bérleti szerződés kikötései lehet hogy már meg vannak változtatva. Az ingatlan vevője súlyos sérelmet szenvedhetne, ha esetleg harminckét évig volna köteles kitartani egy kedvezőtlen feltételek mellett kötött bérleti szerződést, amelyről vagy amelynek feltételeiről a vétel megkötésekor nem tudott és nem tudhatott. Minden esetben visszás volna, ha az ingatlan megszerzőjét az ingatlanra vonatkozó bérleti — tehát