XIII. Kerületi Hírnök, 2004 (10. évfolyam, 1-24. szám)
2004-02-25 / 4. szám
% |^2004. FEBRUÁR 25. ---------------------------------------------------------------------------------------HÍRNÖK Közgyűlésre készülődve ^ Könyvbe kerülnek q határozatok Társasházi tudnivalók A társasházak többségében az év első hónapjaiban tartják meg a tavalyi évet értékelő és a folyó esztendő tennivalóit meghatározó közgyűléseket. A közös képviselők igyekeznek egyrészt meggyőzni a tulajdonosokat, hogy az elmúlt év kiadásai mind megalapozottak voltak, másrészt előhozakodni az idei tervekkel és ezzel együtt esetleg a közös költség emelésével. Ilyenkor kezdődnek - a tisztán magán- és a vegyes tulajdonú házakban egyaránt - a véget nem érő viták és a sokszor személyeskedésbe torkolló veszekedések. Ezek nagy része abból származik, hogy még mindig nem tudjuk igazán, milyen jogokkal és kötelezettségekkel jár tulajdonosnak vagy társasházban bérlőnek lenni. Az idén még a most életbe lépő új társasházi törvény is bonyolítja a helyzetet. Mi most a valószínűleg leggyakrabban felmerülő kérdésekre próbáltunk választ találni. Először Langer Ivánnal, a Magyar Társasházkezelők Országos Szövetsége elnökével beszélgettünk.- Van-e a beszámoló közgyűlések megtartásának valamilyen megszabott határideje? A tapasztalatok szerint ugyanis nem egy házban ezeket csak április végén, sőt május utolsó napjaiban hívják össze.- Azok már valóban az utolsó pillanatok. A törvény május 31 - ében szabja meg a végső határidőt, de mi azt ajánljuk a közös képviselőknek, hogy lehetőleg március végéig kerüljön sor az év első közgyűlésére. Az idén az áremelkedések és az új törvények miatt ez különösen indokolt. Sajnos sokan túlvállalják magukat, vagyis több házat „visznek”, mint amennyi az erejükből telik. Nem tudják időben elkészíteni a beszámolót, ezért halasztják a közgyűlést a lehető legvégső időpontra.- Említette az áremeléseket. Indokolt-e emiatt emelni a közös költséget?- Pontosan ki lehet számítani, mennyivel nagyobb terhet rónak ezek a lakókra. A közművek áfája három, az áramé 13 százalékkal emelkedett. A vízdíj hat és fél, a csatornadíj pedig harminchat százalékkal lett több. A szemétszállítás és a kéményseprés díját is tíz százaléknál nagyobb mértékben emelték. Ráadásul ott van még a közös képviseletek számára most bevezetett áfa. Sajnos vannak olyan társasházak, amelyekben eddig is vagy alultervezték a kiadásokat, vagy éppen csak kijöttek a pénzből. Az ilyen házakban feltétlenül szükséges emelni a közös költséget, ha nem akarnak teljesen eladósodni. Általában tíz és negyven százalék közötti emelés lehet indokolt, de a vízóra nélküli lakásoknál akár az ötven százalék is megalapozott. Nagy kérdés a közös költség- Nem ritka, hogy májusban a közgyűlés úgy dönt: januártól visszamenőleg emelkedik a közös költség. Az előre nem kalkulált költségek nehéz helyzetbe hozhatják a családokat. Egyáltalán törvényes ez?- Nézze, ha a ház eladósodik, az még nehezebb helyzetet teremt. Az utólagos emelésre is törvényes lehetőség van. Ami pedig magának a közgyűlésnek a törvényességét illeti, annak több kritériuma van, de egyre külön is szeretném felhívni a figyelmet. A meghívón mindenképpen szerepelnie kell a közgyűlés tisztségviselőinek - ilyen például a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető - megválasztásáról szóló napirendi pontnak. A határozatok nagy részénél elég a „sima”, 51 százalékos többség. A számításnál azonban figyelembe kell venni, hogy közgyűlésen sokszor jön- nek-mennek a tulajdonosok. Lehet, hogy az elején bőven megvolt az 51 százalék, de mire az utolsó napirendi ponthoz érnek, már nem ez a helyzet. Ilyenkor be kell rekeszteni a közgyűlést, illetve új határozatot már nem szabad hozni. A közgyűlés jegyzőkönyvét nyolc napon belül kell elkészíteni, illetve a lakókhoz eljuttatni. A határozatot hatvan napon belül meg lehet támadni a polgári bíróságon. Ennek azonban nincs halasztó hatálya. Ha tehát a közgyűlésen például olyan határozat született, hogy jelentősen emelik a közös költséget, azt megtámadhatjuk ugyan, de ez nem mentesít minket a fizetési kötelezettség alól. A társasházi törvény új eleme az úgynevezett Határozatok Könyve. Ilyet mindegyik társasházban kötelező vezetni. Ebbe minden, a közgyűlések által hozott határozatot be kell vezetni. Sőt ezeknek a közgyűlés által meghatározott teljesítési határidejét, valamint a teljesítés tényét és időpontját is. Ha a határozatot nem sikerült teljesíteni, akkor ennek is szerepelnie kell a könyvben úgy, hogy egyúttal az okot is fel kell tüntetni. A Határozatok Könyvét a közös képviselőnek kell őriznie, és kérésre bármelyik tulajdonosnak betekintésre rendelkezésre bocsátania. A közös képviselő választásáról- Sok olyan társas ház van, ahol a lakók különféle okok miatt nincsenek megelégedve a közös képviselővel. Nem tart közgyűlést, nem számol el rendesen a bevételekkel és a kiadásokkal, esetleg nemtörődöm módon hagyja a házat eladósodni azzal, hogy nem forszírozza a közös költség emelését. Hogyan válthatjuk le őket és - ami sokszor még nagyobb gond - milyet válasszunk helyette ?- A tulajdonosok legalább tíz százalékának felszólítására a képviselő köteles közgyűlést tartani. Ha egy házban 25 albetét van, akkor már kötelező számvizsgáló bizottságot választani. Ez havonta ellenőrzi a ház pénzforgalmát. Jogilag azonban mindenért a közös képviselők és nem a szám- vizsgálók felelnek. Ha a közös képviselő megtagadja a közgyűlés összehívását, akkor a szám- vizsgáló bizottság jogosult ezt megtenni. Ennél nagyobb problémát szokott okozni, kit is válasszunk. Erre senki nem tud receptet adni. Ha a kiszemelt - és erre a munkára vállalkozó - személy a házban lakik, akkor nem sok nyugta lesz a lakóktól. Ha egy nagy társaságra bízzuk a dolgot, akkor félő, hogy kevés figyelem jut a mi házunkra. Talán az a legcélszerűbb, ha egy néhány házat kezelő, hozzáértő emberekből álló kisebb társaságot választunk. Sokáig a közös képviselők általában idősebb emberek voltak, ma sok a fiatal közöttük. Nem utolsó szempont, hogy emberünk értsen a feladathoz. Ha házbelit választunk, előírhatjuk neki, hogy szerezze meg a szükséges végzettséget, és ebben - ha kell - anyagilag is támogathatjuk. Ez azért fontos, mert adott esetben arra is szükség lehet, hogy szakszerűen levezényeljen egy beruházást. Egyébként a közös képviselő és az ingatlankezelő nem feltétlenül ugyanaz a személy. Németországban megválasztják a közös képviselőt és az megbíz egy kezelőt. Nálunk a törvény szerint a közgyűlés megbízhatja a közös képviselőt a kezeléssel.- Sok házban komoly vita zajlik a közös képviselő tiszteletdíjáról. Van-e olyan reális összeg, amihez igazodni lehet?- A hat-tizenöt lakásos társasházaknál 12-15 ezer forintos havidíj alatt nem várhatunk színvonalas kezelést. Nagyobb épületek esetén lakásonként, illetve albe- tétenként nyolcszáz és ezer forint közötti fizetés indokolt. Annál is inkább, mert például az önkormányzatok átlagosan 1500 forintot fizetnek saját cégeiknek egy- egy lakás kezeléséért. Ki felel a ház tisztaságáért?- Sok házban nincsenek megelégedve a lakók a házfelügyelőkkel. Főleg a ház tisztaságára van panaszuk. Van-e erre gyógyír?- Természetesen. Ahogy a háznak megbízási szerződést kell kötnie a közös képviselővel, úgy az utóbbinak kötelessége munka- szerződést kötni a házfelügyelővel. Ha másképp nem, akkor a mindenkori közös képviselőnek ezt a kötelezettségét a Szervezeti Működési Szabályzatban (SZMSZ) kell rögzíteni. Ezt a szabályzatot minden házban el kell készíteni. A közös képviselő elküldi minden lakónak az SZMSZ tervezetét, majd a lakók javaslatai alapján készül el a végleges változat. A szabályzat alkalmas arra is, hogy a tulajdonosok meghatározzák egyebek mellett, mikor tartsák a beszámoló közgyűlést. A ház előírhatja, hogy ezt minden évben például legkésőbb március 31-ig kell a közös képviselőnek összehívnia. Remélhetőleg az új társasházi törvény is segít majd abban, hogy minél kevesebb legyen a vitás kérdés. Mert napjainkban a bírósági munka egyharmadát társasházi ügyek teszik ki. Langer Iván nehezményezi, hogy ugyanakkor nincs törvényességi felügyelet, ami a vegyes tulajdonú házakban az önkormányzatok feladata volna. A vegyes tulajdonú házakról Mint Rusznákné Botka Ibolyától, az Angyalföldi Vagyonkezelő Rt. Kezelési Osztályának vezetőjétől megtudtuk: a XIII. kerületben ez idő szerint 863 az úgynevezett vegyes tulajdonú épületek száma. Az önkormányzat tulajdoni hányada csak 54 házban haladja meg az 51 százalékot, tizenöt százalék feletti hányaddal pedig 368 házban rendelkeznek. Ami a lakásokat illeti, ezekből most ösz- szesen 4626 van a tulajdonukban.- Ilyen nagy számok esetén jogosnak látszik a kérdés: vajon részt tudnak-e venni mindenütt a közgyűlésen?- Igyekszünk mindenhová eljutni. Ahol a tulajdoni hányadunk meghaladja az 51 százalékot, ott mindig jelen vagyunk, hiszen nélkülünk nem is születhetnének jogerős határozatok. De nem csak ezekben a házakban tartjuk fontosnak, hogy képviseltessük magunkat a közgyűléseken. Ezt mutatja, hogy a múlt évben 377 közgyűlésen vettünk részt.-Ahol az arány meghaladja az 51 százalékot, ott minden esetben az önkormányzat adja a közös képviselőt?- Többnyire igen, de ez nem szentírás. Nem egy esetben elfogadjuk a ház által javasolt más képviselőt. A vegyes tulajdonú házak képviselőivel kapcsolatban vagyunk, és mondhatom: általában jól együtt tudunk működni. Ez persze közös érdekünk. Ők az összehívott közgyűlés napirendi pontjait mindig megküldik nekünk. Ezzel nincs is gond, inkább az aggasztó, hogy egyre kevesebb lakó tartja fontosnak a részvételt, és emiatt gyakran kell ismételt közgyűlést összehívni. így az sem ritka, hogy még augusztusban is az előző évet záró közgyűlésekre kell járnunk. Az nem jellemző, hogy a leváltott közös képviselő nem hajlandó elszámolni vagy átadni az anyagokat az utódjának. Ha ez mégis előfordul, általában hivatalosan felszólítjuk, hogy haladéktalanul pótolja a mulasztást, és ez hatni szokott.- Sok házban okozott márfejfájást egy váratlan hétvégi csőrepedés. Ilyenkor a közös képviselő az első, akit hívni kell. Mi a helyzet azokkal a házakkal, amelyeket önök kezelnek: hová fordulhatnak a lakók?- Nekünk is van hétvégi ügye- letünk a Röppentyű utca 36-ban. Az itteni karbantartó műhely dolgozóit vészhelyzet esetén a 350- 8133-as vagy a 320-9232-es üzenetrögzítős telefonszámon lehet hívni.- Valószínűleg az önkormányzatnak sem mindegy, mennyire vigyáznak a tulajdonában levő ingatlanokra a bérlők. Sokszor a szomszédok veszik észre elsőként, hogy valahol nem rendeltetésszerűen használják a lakást. Még ha meg is lenne bennük a készség, hogy ezt az önkormányzatnak írásban jelezzék, visszariadnak attól, hogy az ilyen bejelentés illetékköteles. Megéri ez önöknek?- Illetéket csak akkor kell fizetni, ha a bejelentést az Igazgatási Osztályra küldik. Ha a Vagyonkezelő Rt.-nek címzik, akkor erről nincsen szó. Igaz az is, hogy mi nem vagyunk hatóság, ezért csupán figyelmeztetni tudjuk a bérlőt. Bírságolásra csak az Igazgatási Osztálynak van hatásköre. A felújítás problémaköre- Sok épületben már évek óta megérett a felújítás, de erre a lakóknak nincs pénzük. Egyedüli megoldásnak a fővárosi, illetve az önkormányzati támogatás látszik. De mintha a vegyes tulajdonú házakkal szemben ilyen szempontból mostohák lennének az eleve magántulajdonú társasházak. Őket sok pályázatból kizárják.- Nálunk, a XIII. kerületben minden társasházi, illetve szövetkezeti lakóközösség jogosult lehet a támogatásra - mondja Rusznákné Botka Ibolya. - A fővárosnál csak a privatizált lakások pályázhatnak támogatásra. Nálunk kizárólag visszatérítendő, kamatmentes támogatás van, de ezt kérhetik a kezdettől magántulajdonú házak is. Sőt mi nem szabunk minden évben egy bizonyos határidőt, hanem folyamatosan fogadjuk, illetve bíráljuk el a kérelmeket. Más könnyebbségeket is adunk. Tudjuk, hogy sokan idegenkednek attól, hogy a lakásukra jelzálogot jegyezzenek be. Az önkormányzat fedezetként elfogadja, ha a ház felajánlja az osztatlan közös tulajdonból származó bevételt, amennyiben az fedezi a mindenkori havi törlesztőrészlet összegét. A másik lehetséges megoldás a készfizető kezes, de csak akkor, ha a tartozás albetétenként nem haladja meg a 100 ezer forintot. Nem egy házban vannak olyan tulajdonosok, akiknek különféle okok miatt gondot okoz a visszafizetés. Az ilyen társasházi közösségeket - a megfelelő igazolások benyújtása esetén - az önkormányzat a kamatmentes kölcsön visszafizetésére kedvezményben részesíti. Mindezek a lehetőségek azt a célt szolgálják, hogy a kerületünkben minél több ház újulhasson meg. Csop Veronika
