Erzsébetváros, 1996 (4. évfolyam, 1-17. szám)
1996-08-23 / 11. szám
TÁRSASHÁZAK ÜGYINTÉZÉSE A közös képviselet buktatói 1996/11. szám ÖNKORMÁNYZAT 5 Valamennyi társasháznak - albetétszámtól függetlenül - vannak folyamatban lévő ügyei, melyeket nap mint nap kezelni, irányítani kell: A ház működtetésének szerves része például a közös költség befizetésének ellenőrzése, a karbantartások, illetve a felújítási munkálatok elvégeztetése, a közös területek tisztán tartása. De a bírósági eljárások során való képviselet, illetve a befektetések is, nem beszélve a helyi önkormányzattal való rendszeres kapcsolattartásról. A társasházakra vonatkozó törvényerejű rendelet lehetőséget ad a lakástulajdonosoknak, hogy eldöntsék: tulajdonostársaik köréből választanak intéző bizottságot a ház gazdasági, pénzügyi és műszaki feladatainak ellátására, illetve jogi képviseletére, vagy külső céget bíznak meg e feladatok ellátásával. E kérdést rendszerint a társasház első közgyűlésén döntik el. A közgyűlésre célszerű meghívni egy-két, referenciáik alapján megfelelőnek ítélt, ingatlankezelőt, illetve az önkormányzat tulajdonában maradó lakásokat kezelő cég képviselőjét és meghallgatni ajánlataikat. A döntés kockázata Mire fontos odafigyelni, mielőtt döntenek a közös képviseletről? Az ingatlanok kezelésére szakosodott cég megfelelően képzett szakembergárdája bizonyíthatóan alkalmas legyen a gazdasági, a pénzügyi, a jogi, a műszaki feladat ellátására. Legyen a cégnek telephelye, elérhető telefonszáma és ügyfélfogadási ideje. Bármilyen műszaki hiba esetén felkészült legyen annak azonnali elhárítására. A választott céggel kötött szerződésben tételesen fel kell sorolni azon feladatokat, melyek elvégzésével megbízzák a közös képviselőt. Ezek általában a következők: a társasház éves költségvetésének közgyűlés elé vitele, végrehajtása, az éves elszámolás elkészítése, elfogadtatása a közgyűléssel, a tulajdonosi befizetések ellenőrzése (tartozásbehajtás), adó- és tb-ügyintézés, éves adóbevallás, a társasház könyvelésének vezetése, OTP-s és a közüzemi számlák kezelése, a társasház alkalmazottaival (házmester, takarító) kapcsolatos munkáltatói feladatok ellátása. Továbbá a javítókarbantartó munkálatok szervezése, végrehajtásuk ellenőrzése, a társasház építőfelújító beruházásaival összefüggő versenytárgyalások lebonyolítása, képviselet hatóságok és bíróság előtt, s természetesen a közgyűlés összehívására legalább évente egyszer. A felsoroltak alapfeladatok és amelyek kiegészíthetek a társasház működtetéséhez elengedhetetlen egyéb igényekkel. Megjelölt összeghatárig Ami fontos: a megbízási szerződésben meg kell jelölni azt az összeghatárt, amely felett a közös képviselő a társasház Számvizsgáló Bizottságának ellenjegyzése nélkül szabadon rendelkezhet szerződéskötések, illetve kifizetések teljesítésekor. Ez az összeg a gyakorlatban általában 50-100 ezer forint szokott lenni. Az egyre szaporodó gazdasági visszaélések elővigyázatosságra intenek. Fontos, hogy a kellő referenciával nem rendelkező cégek megbízásánál szerződésben fektessük le az összeghatárt, esetleg a Számvizsgáló Bizottság két tagjának ellen- jegyzését is kössük ki. A közös képviselőnek negyedévente kötelessége elszámolni a Számvizsgáló Bizottságnak és figyelembe kell vennie a lakók által megbízott „ellenőrök” véleményét - e kitételnek is szerepelnie kell a szerződésben. A gyakorlat azt mutatja, hogy az ingatlankezelő cégek átlagos díjazása (lakások számától függően) 300- 500 forint között mozog albetétenként. Külön szeretném felhívni a figyelmet a szakértelemre. A 90-es évektől kezdődően, amikor tömegessé vált a privatizáció a piac igényeinek megfelelően nagy számban jegyeztették be magukat ingatlankezeléssel foglalkozó vállalkozások. Mivel hazánkban egyelőre nincs szakmai feltétele az ilyen munkavégzésnek és megfelelő komplex szakmai felkészítés sem, gyakran szakmájukban egyébként kiváló teljesítményt nyújtó könyvelők, villanyszerelők vállalkoztak ingatlankezelési feladatokra. Sajnos előfordul, hogy a gazdasági, a pénzügyi, a jogi vagy a műszaki feladat ellátása közül valamelyikre nem alkalmas a megbízott cég, illetve személy. Természetesen vannak társasházak (többnyire viszonylag csekély albetét- számmal), amelyek ügyintézését a házon belül választott intéző bizottság látja el. Itt is fontos a szakértelem és ezen kívül az is, hogy a választott személyt a lakók többsége megbízhatónak tartsa (sajnos a vállalkozó lelkesedése, szorgalma nem elég). A tapasztalat azt mutatja, hogy a népszerűtlen feladatok elvetése, illetve ellátása (elmaradt közös költség behajtása, illetve közösköltség-emelés szükségességének bejelentése, a gyakorlatban előforduló viták esetén intézkedés) nagyban csökkenti a megbecsülést a közös feladatok ellátásával megbízott lakótársak iránt, amit az érintettek nehezen tolerálnak és gyakran lemondanak tisztségükről. Sokszor gondot jelent a lakók érdektelensége a ház ügyei iránt, s ezt a problémát szintén nehezebb áthidalnia egy házban lakó szomszédnak. Fel kell mondani Súlyos problémát, esetenként komoly veszteséget okoz a társasháznak, ha megbízhatatlan, nyerészkedő lakó kezébe kerül az ügyintézés. Ez talán a legsúlyosabb helyzet, hisz leválása esetén a károk, a veszteségek a gyakorlatban helyrehozhatat- lanok és az újonnan megbízott közös képviselő, illetve intézőbizottság már képtelen rendet teremteni a könyvelésben és elszámolásokban, elölről kezdi az egészet. Amennyiben a társasház lakóközössége elégedetlen az intéző bizottság, illetve a közös képviselet feladatellátásával, a lakók közgyűlésén határidőt lehet szabni számukra a munkastílusuk haladéktalan megváltoztatására. Amennyiben ezt időben nem teljesítik, elszámoltatás után (lezáratva minden egyes évet) fel kell mondani a szerződést. (mátyás)
