Magyar Themis, 1878 (8. évfolyam, 1-52. szám)

1878 / 17. szám - Telekkönyvezett ingatlanoknak a tulajdonos által több Ízben való eladása megállapitja-e a csalást? (Befejezés)

- 134 teszi, s nem valamely kötelmi viszonyra (minő az eladó és az előbbi vevő közötti egyszerű vásárkötés nyilvánkönyvi bejegyzés nélkül) kell, hogy vonatkozzék; például a Prodán Gligor-féle bűnügynél az képezi az egész jogügyletet érvénytelenítő anyagi indokot, hogy a törlési nyugtát nem a hitelező Csorba Tógyer, s az adásvevési szerződést is, nem a szerződvényben megnevezett gyermekek, hanem más álegyének állították ki. A kérdéses ismételt adásvevési esetekben pedig ezen körülmények és kellékek fen nem forognak, s igy a károsult előbbi vevő, a bejegyzett későbbi szerző ellen kitörlési perrel annál kevésbbé léphet fel, minthogy az utóbbi szerzőnek, ha tudta is, hogy egy más egyén ugyancsak adásvevési szerződés kötése által a tulajdonjog megszerzésére I korábban szerzett igényt, ezen tudomása még magában véve r o s z h i- J szemüségét meg nem állapítja. Ezen elvet mondta ki a legfőbb j Ítélőszék 1873. évi június 23-ikán5551. sz. a. kelt határozatában, mely | szerint: »Azon körülmény, hogy valamely ingatlanság megvevője tudomásával birt annak, hogy e birtok már előbb másnak adatott el, a ' későbbi vevő roszhiszemüségét még meg nem állapítván, ha az a tulajdonjog bekeblezésénél a korábbi vevőt megelőzi s illetőleg a telek- j könyvi tulajdonjogot ő szerzi meg, e tulajdonjog az előbbi vevő által a í birtokszerzés i'oszhiszemüs^ge alapján meg nem támadhat6.« Láthatjuk ezekből, hogy a bejegyze'len első vevő kitörlési pert i csakugyan nem indíthat.1) Kiigazítási keresetnek, a melyre a Debrenty-féle j bűnügyben hózott curiai ítélet utal, szintén nincsen helye a kérdéses j Esetben, mert a telekjkönyv kiigazítását csak a helyszíneléskor történt | eredeti felvétel tévessége miatt, tehát a telekkönyvi intézmény életbe- | lépte előtt keletkezett jogczimen kérheti az, kinek fekvösége a helyszi- ! nelés alkalmával másnak nevére Íratott, ez utóbbi ellen, mindaddig [ míg az eredeti felvétel meg nem változott, vagy is míg a birtok annak j nevén áll, kire az a helyszíneléskor fölvétetett,2) Tulajdoni keresettel hasonlóan föl nem léphet a tényleges birtokban levő vagy már azt is átengedni kényszerült első szerző [ az utóbbi nyilvánkönyvbe jegyzett szerző ellen, mert tulajdoni keresetet (rei vindicatio) a birtokban nem levő valóságos azaz telekkönyvi tulajdonos vagy ennek örökösei indíthatnak a dolog birtokosa vagy birlalója ellen, az ingatlannak kiürítése és átadása végett, s esetleg az ingatlannak felperes nevére irása végett is. Ezen keresetben a telek- | könyvi kivonat csatolása mellett, elegendő bizonyítani azt, hogy felperes a kereset tárgyát képező ingatlanra mint tulajdonos a tjkvbe bevezetve van, s minthogy mint ilyent a jogszerű birtoklás is illeti, vele szemben a puszta birtokos a bekeblezés érvénytelenségét sem kifogásként ! sikerrel föl nem hozhatja, sem viszontkeresetként nem érvényesítheti, J sőt első szerző a bekeblezett utóbbi vevőnek a roszhiszemüségét sem j vetheti ellen, meit a két rendbeli vásárló között nem létezik kö- j telmi viszony, melyből kifolyólag a roszhiszemüség kifogását emelni ; lehetne.3) A vélelmezett tulajdon iránti keresettel (actio j Publiciana) sem élhet első szerző közvetlenül a polgári bíróság előtt, < mert jóllehet ő, ki a keresett ingatlant érvényes czimen s jóhiszemüleg birtokában tartotta volt, a birtoklás alapján ily keresetet jogosan j vélelmezett tulajdonának elismerése s az ingatlan átbocsátása végett, folyamatba tehet ugyan, de csak azon birtokos ellen, kinek birtoka minden jogalapot nélkülöz, vagyis ki az ingatlant roszhiszemüleg vagy jogszerűtlen módon birja, vagy ki épen semmi vagy csak gyanús elődöt tud megnevezni, vagy ki a dolgot fizetés nélkül — holott felperes fizetés mellett — nyerte. De a vélelmezett tulajdonos nem élhet ily keresettel a nyilvánkönyvböl kiderülő valóságos tulajdonos ellen, sőt még a későbbi hozzá hasonlólag be nem keblezett szerző ellen sem, mert a két szerző egyenlő czimmel birván, s egyenlő jogot igazolván, a tényleges birtokost illeti az elsőbbség.4) Önkényt azon gondolat merül fel, hogy a sérelmes adásvevési szerződés érvénytelenítése iránti keresetet kell az első szerzőnek inditnia, és pedig csalárdság (fraus et dolus), s az ennek következtében fenforgott megtévesztés miatt. Úgyde ezen keresetet a kötelmi jog természetéből kifolyólag csakis a szerződő felek, tehát vagy az eladó vagy az ujabbi szerző indíthatják egymás ellen, a melyikök megcsalatva érzi magát szerződő társa által, de nem egy harmadik, a telekkönyvbe bejegyzett szerződésen kivül álló egyén is, minő az első vevő.5) Az kiderített álláspontnak tekinthető már az eddig fejtegettekből is, hogy a panaszos első vevő és az eladó között puszta kötelmi viszony létezik, a két rendbeli szerző között pedig semminemű jogügyleti viszony sincs, s hogy ebből kifolyólag az első vevő a második ellen polgári uton közvetlenül föl nem léphet, hanem az imént emiitett kötelmi viszonynál fogva a jogosított panaszlónak csak a kötelezett eladó ellen nyilik keresetjoga, még pedig miután a szerződés teljesítése — a tulajdoni jognak időközben másra történt átruházása miatt — többé lehetetlen, nem marad egyéb hátra, minthogy a tjkvbe be nem jegyzett első vevő szavatossági keresettel lépjen föl az eladó vagy esetleg örökösei ellen, mert két oldalú szerződésből azon *) Erről bővebben lásd az 1. jegyzetben felsorolt művek idézett helyeit. 2) L. Telekkönyvi rendt. 3., 22., 27. §§., Zlinszky tkkvi rendtartása 57. és 204. lapjai, Herczegh M. hason művének — lapját és Knorr polg. keresetek kézikönyve 217. lapját. 3) L. ausztr. polg. törvkönyv 367—371. és 441. §§-ait és Knorr id. müve 222—225. lapjain. 4) Ii. Az ausztr. p. t. k. 372—374. és 1461. §§-ai és Knorr többször id. mun kája 225—226. lapjain. 5) L. Knorr. id. müve 198. 1. sérelem következményeiért, mely az egyik szerződő félre egy harmadik I egyén által támasztható igények folytán keletkezik, az a másik fél ellen hol szavatossági, hol kártérítési keresetre van jogosítva, a szerint tudniillik, a mint a szerződés tárgyát képező dolog átadása, az átvevő j részére dologbani jog szerzése végett (pl. adásvevésnél, cserénél stb.), vagy pedig csak az idegen dolognak személyes joggal való használása végett (mint a bérletnél, haszonkölcsönnél) történik. A szavatossági keresettel az első vevő, minthogy a megvásárolt dolgot az eladónak jogsértő cselekvénye folytán egy harmadik igény, lővel szemben veszítette el, mielőtt tulajdoni jogát bekebleztette volna, kérheti hogy az eladó a fölvett vételárt teljesen visszafizesse, s azonfelül a szerződési költségeknek, a birtokra tett költekezéseinek, a vételár kamatainak s az igazolt vesztett haszonnak megtérítésére köteleztessék, egyszersmind a szerződés is megszűntnek nyilvánittassék.1) Ugyanezen keresettel élhet az utóbbi vevő is az eladó ellen, ha a tulajdonjog bekeblezésénél az első szerző által megelőztetett, sőt mind a két rendbeli szerző is oly esetekben, mint a Debrenty-féle bűnügyben láttuk, midőn mindkét vevő a tulajdonjog bekeblezése iránti kérvényét egyidejűleg nyújtván be, mindkettő javára a közös tulajdonjog, azaz al megvett jószágnak csak osztatlan fele-fele részére terjedő hatály!)a adatott meg. Visszatérhetünk mármost az esetre, midőn az eladó és a későbbi vevő csalás bűntényében jogerősen elmarasztaltatván, az előbbi vevő szenvedett jogsérelmének orvoslására vezető további lépések megtétele végett polgári perutra utasíttatott. Véleményünk szerint, ez esetben is a panaszt emelt első vevő vagy megelégszik a szavatossági per megindítása folytán elérhető kártalanítással, s ezen keresetet még a bűnvádi panasz mellőzése esetében is folyamatba teheti; vagy pedig ha a megvásárolt ingatlan megnyeréséhez ragaszkodik, akkor a jogosan vélelmezett tulajdon iránti keresettel (actio Publiciana) kell fellépnie a bünfenyitő ítélet csatolása mellett, mind az eladó, mind a későbbi vevő ellen együttesen. Ezen keresetet megindíthatja, minthogy az ingatlannak jogszerű, jóhiszemű és valódi birtokában volt, melynek alapján, ba a birtokot időközben el nem veszti vala, azt el is birtokolhatta volna, s igy a vélelmezett tulajdon iránti kereset felperessége illeti őt. Továbbá czéit is érend e keresettel, mert az ellen nem védekezhetik sikerrel: 1. az utóbbi szerző, minthogy a becsatolt jogérvényes bűnügyi ítélet igazolása szerint, a jogügylet, melynek alapján tulajdoni joga bekebleztetett s a birtoklást igényelte, érvénytelenné tétetett, miből kifolyólag az érvénytelen jogügyletre alapított jogszerzés illetve bekeblezés is föltétlenül érvénytelenné válik, s igy az utóbbi szerző csakis jogszerűtlen és roszhiszemü birtokos; mint olyan pedig azt, hogy a tjkbe tulajdonoskép — előtte is tudvalevőleg érvénytelen jogügylet alapján — bevezetve van, föl nem hozhatja, mert a telekkönyvi intézmény általában csak a telekkönyvbe bízó jóhiszemű szerzőket védelmezi, sőt a bebizonyitott roszhiszemüség örökre kizárja még az elbirtoklást és elévülést is;2) 2. az eladó még akkor sem, ha az ingatlan még mind nevén állana is, mert első vevő és eladó között kötelmi viszony létezvén, mely szerint vevőnek jogos "igénye van a tulajdonjog megszerzésére, s annak bekebleztetésére, ő az ingatlant a tkvi tulajdonos ténye folytán akkép birja, hogyő azt tulajdonának tekintve, mit alperes mint szerződő nyilvánkönyvi előző tűrni is tartozik. A keletkezendő ítéletben az utóbbi szerző javára történt bekeblezés kitörlendönek kimondatván, első szerző alperesekkel szemben az ingatlan valódi tulajdonosának megállapíttatik és alperesek az ingatlanok átadására köteleztetnek. Ily ítélet alapján azután első szerző a tkvi hatóságtól kérheti másodalperes kitörlendönek ítélt tulajdoni jogának kitörlését, s a kérdéses ingatlanra saját szerződvénye alapján a tulajdoni jogot az ő javára bekeblezni. Végtére, ha a szerzők egyike sem nyert még telekkönyvi bejegyzést, akkor első szerző, ha szerződvénye hiánytalan, kérvényileg bekeblezteti tulajdoni jogát, ha pedig alaki hiányokban szenved, s eladó azt kiegészítő nyilatkozatot adni vonakodik, ellenében kérvényileg előjegyzést eszközöl, s azután a nyert előjegyzés igazolása iránt rendes keresetet indit. Az első szerző sérelme, véleményünk szerint, csak is az eladott jogérvényesítési módokon orvosolható. Összevonva a kifejtetteket: telekkönyvezett ingatlanoknak ugyanazon nyilvánkönyvi tulajdonos által több ízben egymásután történt eladása, csalás bűntényét csak akkor képezheti, ha kárositási szándékkal s álnok jogellenes eljárással követtetik el. A bejegyzetlen s megkárosított első vevő pedig jogsérelmének orvoslása végett tetszéséhez s czéljaihoz képest vagy polgári uton szavatossági perrel támadja meg az eladót a fölvett vételár visszafizetése költségeinek és kárainak megtérítése végett, mely perut követendő akkor is, ha az ismételt eladásban a csalás jelenségei nem mutatkoznak, vagy pedig főleg, midőn a vásárolt ingatlan megnyeréséhez avagy megtartásához ragaszkodik, előbb bűnvádi panaszt emel, s azután az eladót és a későbbi vevőt csalás bűntényében elmarasztaló s a közöttük létrehozott adásvevési szerződést érvénytelennek kimondó jogérvényes bünfenyitő ítélet alapján rendes polgári perrel lép föl, említette kellen jogosan vélelmezett tulajdoni jogának elismerése, az érvénytelenített szerződésnél fogva utóbbi vevő' ') L. az A. á. p. t. k. 922 — 937. §§-ait s Knorr p. keresetek tanának 189. következő lapjait. ') Az ált. a. p. t. k. 1477. §-a.