Kereskedelmi jog, 1930 (27. évfolyam, 1-12. szám)

1930 / 1. szám - A jelzálogtörvény a gyakorlatban

1. sz. KERESKEDELMI JOG 7 tulajdonába kerülő ingatlanrész viselje. Ha ez a megállapodás a későbbi jelzálogos hitelezőkkel szemben hatályos, akkor a későbbi jelzálogos hitelezőket a lemondás folytán még a Jt. 62. §-a szempontjából sem éri hátrány, mert a 8750 P tekintetében a B. ingatlanán, az 1250 P erejéig az A. ingatlanán a lemondás idején már nem volt belső jelzálogjog. Kérdés azonban, hogy a későbbi jelzálogos hitelezők szempontjából nem hátrányos-e maga a belső jelzálogjog tekintetében létrejött megállapodás. A Jt. 57. §-ának 3. bekezdése értelmében ugyanis az ily megállapodásra a későbbi jelzálogos hitelezők hátrányára nem lehet hivatkozni. Csakhogy épen az adott esetben a későbbi jelzálogos hitelezőknek a megállapodás nem szolgál a hátrányára, akármilyen módon is oszlik meg az első helyi jelzálogjog a lejegyzéssel keletkezett két ingatlan közt. Az a hátrány, hogy az eddig egységes ingatlan helyett két ingatlanra kell esetleg végrehajtást vezetniök, az ő jelzálogjoguk tekintetében a terhek átvitelével kapcsolatos lejegyzés következménye, aminek jelentőséget a telekkönyvi hatóságnak a Tkr. 56. §-a d) pontja értelmében foganatosított meghallgatás során kell mérlegelnie, egyébként azonban minthogy valamennyi későbbi jelzálogos hitelező a lejegyzés folytán mindkét rész ingatlan tekintetében egyetemlegesen jelzálogos hitelező, érdektelenné válik az előtte álló többi egyetemleges jelzálogjogok terhének mikénti megosztása tekintetében, hiszen amit fedezetben az egyik ingatlan rész tekintetében az ilyen tehermegoszlás folytán veszít, az a közlekedő edények törvénye szerint a másik ingatlanrész tekintetében megtérül. Az elmondottak állanak akkor is, ha nem egyes jelzálogjog, hanem egyetemleges jelzálogjog esetében áll elő pl. az egyik ingatlan elidegenítése esetében az egyes jelzálogjogokra bontás szüksége. A lépések itt is a következők: 1. a jelzálogjog megosztása tartozását vállalások útján; 2. a tulajdonosok közti megállapodás a belső jelzálogjogok mértéke tekintetében; 3. lemondás a megállapodás folytán, belső jelzálogjogtól mentessé vált jelzálogjogokról. Ez az eljárás azonban csak akkor követhető, ha az egyetemleges jelzálogjoggal terhelt ingatlanok valamenynyíen egyformán vannak terhelve, mert az olyan hitelező javára, akinek csak az egyik ingatlanon van jelzálogjoga, a közlekedőedények törvénye már nem érvényesül és ehhez képest vele szemben a Jt. 57. §-ának 3. bekezdése folytán a tulajdonosok megállapodására nem lehet hivatkozni. Ilyenkor tehát vagy az egyes tételek törlésével illetőleg valamennyi ingatlanra kiterjesztésével egyformává kell tenni a terhelést, vagy pedig azt az utat kell követni, amelyet a Jt. 56. §-ához fűzött 21. jegyzetben vázoltam. A vázolt megoldás természetesen csak elvi konstrukció, amelynek minden egyes lépését nem kell szükségképen telekkönyvileg feltüntetni. A Jt. 80. és 86. §-a példáit adják az ilyenféle tranzakciók egyszerűsítésének és úgy vélem, hogy nem lesz akadálya a most tárgyalt esetben sem közvetlenül a célzott eredmény telekkönyvi bejegyzésének. A kifejtettekből azt hiszem azt az általános jellegű következtetést is levonhatom, hogy a tulajdonosoknak a Jt. 57. §-a 3. bekezdése alapján létesített megállapodása teljes hatályú, ha az egyetemleges jelzálogjogot követő rangsorban mindenik ingatlanra ugyanazok a tehertételek vannak bejegyezve. 3. Ius offerendi és Jt. 55. §. Az egyetemleges jelzálogos hitelező utáni rangsorban bejegyzett hitelezők védettsége az egyetemleges jelzálogjog visszásságaival szemben a Jt. rendszerében sem valami erős. A Jt. 62. §-ának rendelkezését sem szabad ebből a szempontból túlbecsülni, hiszen ahhoz, hogy az íd. §. ne kerülhessen alkalmazásra, elég, ha az elárverezett ingatlan tulajdonosa személyes adós. A későbbi hitelező kilátásainak közvetlen védelmét célozza a Jt. 57. §-ának 3. bekezdése, de csupán közvetve védik őt az egyetemleges jelzálogjog többi szabályai. Azzal a megállapításommal szemben mégis, hogy a Jt. 55. §-a későbbi jelzálogos hitelezők javára nem alkalmazható, mert a jelzálogos hitelezőnek a későbbi jelzálogos hitelezővel szemben nincs joga és így jogot vele szemben nem is veszíthet, gyakorlati oldalról azt az aggodalmat hozták fel, vájjon akkor, ha az egyetemleges jelzálogos hitelező az egyik jelzálogjogról — pl. az előbbi pontban vázolt körülmények közt — lemond, a későbbi jelzálogos hitelező a ius offerendi gyakorlása alkalmával nem követelheti-e kielégítésül a Jt. 55. §-ához képest mérsékelt összeg elfogadását. Ugy vélem, hogy ez az aggodalom nem helytálló. A ius offerendit gyakorló személynek ugyanis a jelzálogos hitelezőt ki kell elégítenie, vagyis azt kell szolgáltatnia, amit a hitelező javára az ingatlan végrehajtási árverése esetében a vételárból sorozni lehetne, illetőleg amilyen összeggel őt az ingatlan tulajdonosa kielégíthetné. Ha tehát a tulajdonossal szemben nem állott be a Jt. 55. §-ában megjelölt jogvesztés, nem lehet jogvesztésre hivatkozni a ius offerendi gyakorlásakor sem. Természetes azonban, hogy amennyiben a jogvesztés beállt, azt nemcsak a ius offerendi gyakorlásakor, hanem a sorrendi tárgyaláson is akár a későbbi hitelező, akár a tulajdonos a felszámítás kifogásolása útján felhozhatja. Ha a jogvesztés nem a tulajdonossal, hanem a személyes adóssal