Kereskedelmi jog, 1930 (27. évfolyam, 1-12. szám)

1930 / 1. szám - A jelzálogtörvény a gyakorlatban

6 KERESKEDELMI JOG 1. sz. későbbi rangsorú jelzálogos hitelezők szerezhetnek végrehajtás útján aljelzálogjogot, har.em a jelzálogjog megszerzőjének személyes hitelezői és merő esetlegesség, hogy ezek közt szerepel-e valamelyik későbbi jelzálogos hitelező. Ha azonban aggálytalan is a kielégítú kívánságára minden tüzetesebb vizsgálódás mellőzésével a törlési engedély kiadása, még két szempontot ki kell emelnem: 1. a Jt. 11. és 50. §-ából kétségtelen, hogy amennyiben az anyagi jog szerint a jelzálogjog átszállása következett be, a jelzálogos hitelező nem köteles törlési engedélyt adni; 2. lehetnek olyan esetek, amikor a törlési engedély kiadása valóban dolosus cselekmény, így ha a jelzálogos hitelező a törlési engedély kiadásakor tudja, hogy a kielégítő megtérítési követelésén máris keletkezett zálogjog s ehhez képest az anyagi jog szempontjából már az aijelzálog jog keletkezését is meg lehet állapítani. Ez a gyakorlatilag alig előforduló eset, amelyhez a hitelező részéről megállapítható rosszhiszeműség is szükséges, valóban olyan, amikor a jelzálogos hitelezőnek nem is szabad törlési engedélyt kiadni. 2. Lejegyzés a teher megosztásával. A Jt. 38. §-a szabályozza a terhek átvételével kapcsolatos és a tehermentes lejegyzést. Nincs azonban sem a törvényben, sem a rendeletekben szabályozva az az eset, amikor a jelzálog tulajdonosa ingatlanának egy részét elidegeníti, de úgy, hogy a lejegyzés nyomán nc egyetemleges jelzálogjog keletkezzék, hanem a tulajdonos, az ingatlan egy részének vevője és a jelzálogos hitelező közt létrejött megállapodásnak megfelelően a követelés a tulajdonos és a vevő közt — rendszerint a megmaradó és a lejegyzett ingatlan által nyújtott fedezet arányában — megosztassék. Pl. az A. személyes adós ingatlanát H. javára 10.000 P erejéig jelzálogjog terheli. A. az ingatlan % részét eladja B.-nek, aki a tartozás % részét személyes adósként is magára vállalja s ehez képest a cél az, hogy az A. tulajdonában maradó ingatlanrészen a jelzálogjog 7500 P erejéig fennmaradjon, a B. tulajdonába kerülő ingatlanrész viszont a jelzálogjogból is 2500 P-t vigyen magával. Amilyen egyszerűnek látszik a folyamat első pillanatra, épen olyan nehéz a jelzálogjog új jogszabályai mellett megkonstruálni, különösen, ha arra gondolunk, hogy a jelzálogos hitelező az eladó és a vevő fizetőképességét figyelembevéve esetleg nem is a jelzálogi fedezet arányában járul hozzá a teher egy részének átvitelébe. Ha pl. a jelzálog biztos fedezetet csak a követelés felére nyújtott és a többi részét a személyes adós személyi hitele fedezte, a hitelező esetleg csak abba fog beleegyezni, hogy a lejegyzett ingatlanrész 1250 P terhet vigyen magával, A. pedig 8750 P erejéig maradjon személyes adós és a tulajdonában maradó ingatlanrész is ily öszszeg erejéig maradjon jelzálogjoggal terhelve. A megállapodás telekkönyvi keresztülvitelének az útja, hogy tehermentes lejegyzés, a megmaradó ingatlanon részleges törlés és a lejegyzett ingatlanrészen új jelzálogjog alapítása történjék, két okból nem lehet megfelelő. Egyfelől, mert így a megmaradó ingatlanon az átvitt összeg erejéig ranghellyel lehetne rendelkezni, ami egyáltalában nem indokolt, másfelől pedig azért, mert az első helyi hitelező által megengedett tehermentes lejegyzés nem akadályozza a későbbi rangsorú jelzálogi terheknek a lejegyzett ingatlanrészre átvitelét és így ezen az ingatlanon nem lehetne első helyi jelzálogjogot alapítani. Az akadály tehát itt lényegében az, hogy nincsen olyan jogszabály, amely legyezzés esetében kifejezetten megengedné a megüresedő részranghelynek a lejegyzett ingatlanrészre átvitelét. Az a másik út, hogy a jelzálogjog a lejegyzés folytán az egész követelés erejéig egyetemleges jelzálogjoggá váljék és azután a lejegyzett részen fennálló jelzálogjogról a hitelező egészen, a megmaradó ingatlanon fennálló jelzálogjogról részben lemondjon és végül a lejegyzett ingatlan tulajdonosa az egyetemleges jelzálogjog ranghelyével a Jt. 61. §. értemében egyes jelzálogjog alapítása útján rendelkezzék, azért nem kielégítő, mert a megosztás arányát a ranghellyel rendelkezés céljára nem lehetne a Jt-57. §-ától eltérően megállapítani. Járható út azonban a következő: A követelést a felek a Jt. 35. §-a értelmében még az egységes ingatlanon a B. tartozását vállalása útján megosztják. Ezzel két egyenlő rangsorban álló részjelzálogjog keletkezik 8750 P és 1250 P erejéig. Amikor B. az ingatlan egy részét megszerzi, H. a 8750 P összegű jelzálogjog tekintetében tehermentes lejegyzésre ad engedélyt és azután lemond az A. tulajdonában maradó ingatlanrészen az 1250 P erejéig fennálló jelzálogjogról. Az eredmény kétségtelenül az, amit a felek elérni kívántak, s az előbb közölt megoldásokkal szemben rangsorkérdések sem hatnak zavaróan. Ha azonban közelebbről nézzük az esetet, itt a lemondást még egy közbenső lépésnek is meg kell előzni, amely ismét a Jt. 57. §-a szempontjából okoz látszólagos nehézséget. Nevezetesen A. és B- közt az a megállapodás is létrejön, hogy a lejegyzéssel keletkező egyetemleges jelzálogjogok közül a tulajdonosok egymásközti viszonyában a 8750 P-ős részjelzálogjog terhét egészen az A. tulajdonában maradó ingatlanrész, az 1250 P-ős részjelzálogjog terhét egészen a B.