Jogállam, 1931 (30. évfolyam, 1-10. szám)

1931 / 9-10. szám - A kulantéria elbirtoklása és a gazdasági lehetetlenülés kérdése a lakbérleti jogviszonyokban

A KULANTÉRIA A LAKBÉRLETI JOGVISZONYOKBAN. 40^ A bérlő a pert megelőzően 6—12 hóval kezd fizetési nehézségekkel küzdeni, s az addig pontosan eszközölt bérfizetésekkel el-elmarad, úgyhogy jó néhány hó óta állandóan bérhátralékban van. A bérbeadó eddig ezt elnézte. A pert közvetlenül megelőző időben — rendszerint olyankor, amikor a bérlő egy fizetési határnapon semmit sem fizet — a kellő formaság betartása mellett felmondással él. E tényállásból a kifogást tevők ezt a következtetést vonják le : a bérbeadónak már az első fizetési késedelemnél rendel^ kezésre állott a felmondás lehetősége. De sem az első, sem az ezt sorozatosan követő lehetőségeknél felmondással nem élt. Ezzel a magatartásával elvesztette azt a jogot, hogy minden további- ténykedés nélkül, pusztán a bérfizetési késedelem alapján felmondjon,, mert eddigi elnéző magatartásával a bérlő jogot szerzett arra, hogy bérfizetési kötelezettségének az elnézett módon, rendszertelenül és késedelmesen tegyen eleget. Miután a késedelmes és rendszertelen teljesítést a bérbeadó huzamosabb időn keresztül elfogadta, különös jogfenntartással nem élt, a szerződés teljesítésének ilyen módja a felek egyező akaratára vezetendő vissza, s ettől most már a bérbeadó külön ténykedés nélkül el nem térhet, s e nélkül a felmondás joga sem illeti meg. Sőt ezt az elgondolást tovább is vezetik : ha a bérbeadó bérfizetési sorozatos késedelem esetén a felmondási lépések mellőzésével a felmondási jogtól elesik, akkor a korábbi és a folyó esedékességű bértartozás közül az utóbbi válik súlyosabbá. A korábbi bértartozás után legfeljebb kamatot kell fizetni, de a folyó esedékességű bér meg nem fizetése kellő előfeltételek1 mellett egyrészt felmondásra szolgálhat okul, másrészt különben is hátrányos következményekkel járhat. Pl. a negyed első havi bérének meg nem fizetése az egész negyedi bért esedékessé teheti. Tehát az eszközölt tényleges fizetéseket ilyen bérhátralék esetén korántsem a régi bérekre kell és szabad elszámolni, hanem azokat mindenkor a legutóbb esedékes havi vagy negyedévi bérrészletbe kell betudni, s a régi bértartozásra csak az fordítandó, ami ezen felül többletként jelentkezik. így tehát az a helyzet áll elő, hogy a régi bértartozás a bérbeadó szempontjából közönséges pénztartozássá devalválódik, ezt lehet perelni, esetleg behajtani is, azonban privilegizált követelésként nem jöhet többé számba, s fennállása révén sem törvényes zálogjog nem gyakorolható, sem pedig felmondás nem eszközölhető.