A Jog, 1903 (22. évfolyam, 1-52. szám)

1903 / 9. szám - A főbérleti kérdés a budapesti kir. táblán

66 A JOG nekik nem a kéréshez, hanem a követeléshez van joguk. De vessék meg ezen felül jövőre is az állandó véd- és dac-szövetségnek, az egységes szervezetnek az alapját. És az ország első ügyvédi kamaráját: a budapestit, felkérjük, hogy hivjon össze mielőbb egy közgyűlést, mely a birói kar érdekei mellett állást foglalna és szólítsa fel a többi ügyvédi kamarákat is csatlakozásra. Láttuk, hogy mily sürgősen tudtak az urak a minap egy bizalmat szavazó értekezletet egybehívni, — tessék most ugyanily boskói gyorsasággal testvéreink, a birák érdekei mellett síkra szállani. Mert itt is bizalmi szavazatról, a birák bizalmatlansági szavazatáról a pénzügyminiszter ellen van szó. Bis dat, qui cito dat. Révai Lajos dr. A föbérleti kérdés a budapesti kir. táblán. Irta ZSEMBERY GYULA dr., Budapesten. Főbérletnek szoktuk nevezni azt a szerződéses viszonyt, melyben a háztulajdonos házának összes bérjövedelmeit meghatározott évi bérért átengedi valakinek, szóval i igatlanának haszonélvezetét bérbe adja. «Főbérlő» az a lakó is, aki ZÍ általa használt lakás egyrészét, rendesen bútorozva és a kiszolgálás bizonyos fokával, ismét másnak adja albérletbe. Ettől az előbb emiitett eset abban különbözik, hogy ott az egész ingatlan, illetőleg annak összes hasznai vétetnek bérbe, a ((főbérlő)) azonban az ingatlant vagy legalább annak túlnyomó nagy részét maga nem használja, sőt rendesen nemis lakik a bérelt házban. Ez tehát nemis bérlet a szó szorosabb értelmében, nem wkibérlési szerződés» (Osztr. polg. tvkr. 1,091. §), hanem «haszonbérszerződés,» mert a bérlő a bérleményt «szorgalom- és fáradsággal gyümölcsözteti)) — nem ugyan bevetéssel, a termés lekaszálásával és hazahordásával, hanem igenis a lakások kiadásával, az épület jókarban-tartásával és a bérek beszedésével. Természetesen nem fizeti semmiféle vállalkozó vagy haszonbérlő, bér fejében az ingatlan hasznainak, jövedelmének teljes egyenértékét, hanem szorgalma- és munkájának diján felül még több-kevesebb «polgári hasznot» is vesz számításba. Ez a tiszta haszna aztán olykor oly nagy, hogy az ingatlannak csaknem egész tiszta jövedelmét magában foglalja. Ilyen szerződést különösen közeli rokonukkal, vagy házmesterükkel szoktak kötni azok a haszonélvezetre jogosultak, akik ellen per van folyamatban és félő, hogy a haszonélvezet végrehajtás esetében bírói zár alá kerül. Az a kérdés mármost, mennyiben vehető figyelembe az ilyen haszonbéri szerződés, ha az ingatlan haszonélvezetére annak végrehajtási zár alá vétele el van rendelve, a bíróság zárgondnokot nevezett ki, és e ((haszonélvezetre és tartozékainak átadására» kiküldöttet rendel (1881 : LX. t.-c. 208. és 211. §§) ? Arra nem kívánok kiterjeszkedni, hogy elrendelhető-e az ingatlan haszonélvezetének zár alá vétele oly hitelező követelésének behajtására, akinek zálogjoga, vagy végrehajtási zálogjoga a bekeblezett bérleti jogot telekkönyvi rangban később követi ? És ha igen, vájjon nem rendelendő-e el ilyenkor a zárlat «a főbérlő jogainak sérelme nélkül»? Vagy pedig, hogy vájjon nem kell-e mindig az ingatlan összes hasznait lefoglalni és a bérlőt arra utasítani, hogy kártérítési igényeit a bérjövedelmek felosztása céljából tartott tárgyaláson érvényesítse, bekeblezett bérleti jogának rangsorában ? És hogy ez utóbbi esetben nincs-e talán némi kilátása a bérlőnek, a későbbi rangú hitelezők ellen a végrehajtás megszüntetése vagy korlátozása iránt beadott keresettel, erősebb jogát érvényre juttatni? Ezúttal csak arról az egy esetről lesz szó, mikor a hitelező zálogjoga az ingatlan haszonélvezetére a bérleti jognál korábban lett bekebelezve, arra a végrehajtási jog jogerősen feljegyeztetett és az ingatlan haszonélvezetének birói zár alá vétele is jogerősen elrendeltetett. A kérdés itt azon fordul meg, hogy mi az ingatlan haszonélvezete, amit a zárgondnoknak átvennie és a b-róság utasítása szerint házi kezelés vagy bérbeadás utján hasznosítania kell? Az ingatlan tényleges használói, a lakók és boltbérlők által e használatért fizetett egyenérték-e, vagy pedig e jövedelemből csak a főbérlő nyereségeinek levonása után esetleg még kimutatható maradékösszeg-e ? Világos, hogy az előbbi, mert az utóbbi semmi egyéb, mint e haszonból a munkadíj, kockázat nyereség stb. levonása után, érette fizetett bérösszeg. Ha tehát az ingatla?i haszonélvezete rendeltetett zár alá vétetni, a kiküldött végrehajtó bérháznál e zárt másképpen nemis foganatosíthatja, mint hogy a zárgondnok bevezetése mellett a lakók által fizetett bérösszegeket összeírja és őket oda utasítja, hogy ezentúl csak a zárgondnoknak fizessenek. Az a kérdés, hogy a ház tulajdonosa magi szedte-e be e béreket, vagy haszonbérbeadás utján hasznosította ingatlana haszonélvezetét — ez alkalommal szóba nem jöhet. De ettől eltekintve is, ha e szerződés a telekkönyvben kitüntetve nincs, ugy az egyáltalában nem lehet hatályos a jóhiszemű hitelezővel szemben, és éppen olyan kevéssé lehet az hatályos, ha a bérleti jog be van ugyan kebelezve, de csak végrehajtató zálogjogát követő rangsorban, tehát akkor, mikor az ingatlan haszonélvezete zálogul már le volt kötve. Mindez oly szükségképpen következik telekkönyvi intézményünk szelleméből, a zálogjog dologi jogi természetéből s a végrehajtási törvény rendelkezéseiből, hogy a vidéki telekkönyvi hatóságok és kir. lábiák közül nem tudok csak egyet is amelyik ne ezen az állásponton volna. A budapesti kir. törvényszék azonban ettől eltérőleg, a törvény ellenére, az ingó végrehajtás szabályait alkalmazza, és az ingatlan jövedelmeiből csak azt tartja «lefilthatónak», ami abból a végrehajtást szenvedettnek jutott volna, feledvén, hogy a zálogiognak, mint dologi jognak, mindenütt az a hatálya, hogy az a világon mindenki ellen érvényesíthető (amint mindezt a Jog mnlt 1902. évi í>l-ik számában kifejthetni már szerencsém volt). Természetesen, ennek a gyakorlatnak az lett a következménye, hogy a végrehajtást szenvedők legnagyobb része el nem mulasztja ingatlanát az utolsó pillanatban egy megbízható al-bérlőnek haszonbérbe adni. E manőverük sikerét a budapesti kir. tábla legteljesebb határozatlansága és minduntalan változó felfogása lényegesen elősegíti. Hogy milyen ellentétes határozatokat hozott már a budapesti kir. tábla e kérdésben a legutóbbi időben, arra álljanak itt a következő példák: Tényállás: H. Aladárnak K. Zsigmond és neje elleni végrehajtási ügyében az ingatlan haszonélvezetére a zár elrendeltetvén, azt a végrehajtó foganatosította is, mi ellen a főbéilő előterjesztést adotr. 18,681/1900. A budapesti kir. törvényszék L. Ármin főbérlő előterjesztésének helyt ad és a sárlatot megsemmisíti, mert: a felvett tárgyalási jegyzőkönyv szerint az a főbérlő magánjogi érdekét nyilvánvalóan sérti, mgy a bérek nem nála, hanem a lakóknál tiltattak be. A tulajdonos szerződési képessége t. i. kétségtelen, a bérlő vele szerződést kötött, és most is birtokban van, a végrehajtatok joga tehát tovább nem terjedhet, mint amely jog a végrehajtást szenvedett tulajdonosokat a végrehajtás idejében illeti, ami a végreh. törv. 181. §. analóg megfelelő rendelkezéséből is nyilvánvaló stb. 6544/1900. A kir. tábla az elsőfokú bíróság végzését annak indokai alapján helybenhagyja. Ezt még számos más ilyen irányú határozat követte, ugy hogy a budapesti kir. törvényszék a legutóbbi időkig is hivatkozhatott arra, hogy felfogását nem egy esetben a kir. tábla is helyesnek mondta ki, ámbár olykor teljesen ellenkező határozatokat is hozott, igy pl. ugyanilyen tényállás alapján hozta a következő végzést is : 411/1902. A királyi ítélőtábla az elsőbiróság végzését megváltoztatja, az előterjesztést elutasítja, és ennélfogva a zárlatot további joghatályában fentartja, mert a végrehajtás végrehajtató javára az ingatlan haszonélvezetére is elrendeltetett és a zárlat foganatosítására a kiküldött utasíttatott. Az említett ingatlannak, mint bérháznak haszonélvezete pedig a bérjövedelem beszedéséből és felhasználásából áll, miből folyóla> a bírósági végrehajtó nem járt el szabálytalanul, mikor a meghagyásnak megfelelően, tekintet nélkül a föbérleti viszonyra, az albérlőktől járó s a haszonélvezet egyenértékének megfelelő bérösszegeket lefoglalta, a fenforgó esetben annál kevésbbé, mert végrehajtató zálogjoga az ingatlan haszonélvezetére a bérleti jogot megelőzően lévén bekebelezve, a bérleti jog bejegyzése a végrehajtásnak az 1881 : LX. t. c. 208. §-a szerinti foganatosítását nem gátolja, és mert egyébként is, annak a kérdésnek megvizsgálására, hogy a C. 36 alatti bejegyzés alapját képező bérleti szerződésnek van-e és milyen joghatálya végrehajtatóval szemben, sem a kiküldött hatáskörébe, sem az előterjesztés útjára nem tartozik. De ezen helyes irányú és elég kimerítően indokolt végzés nem egyedüli e nemben. Ugyanígy határozott a budapesti pnií i10'002^01'1'491/190^ 1.987/1902, és legutóbb 4,604/1902. számú végzéseiben is. De még ott is, ahol a kérdést felfogásom szerint helyeSenAfiA/J/inneg: 6Zt néha nagy°n eltérően indokolta. így. p. o. 4OU4/1901. számú végzésében csak azért találja az előterjesztést elutasi<-andónak, mert: annak a kérdésnek a vizsgálata, hogy az ingatlan tulajdonosa es előterjesztéssel élő között létrejött állítólagos szer-