A Jog, 1899 (18. évfolyam, 1-53. szám)

1899 / 53. szám - A jóhiszeműség és roszhiszemüség elve az anyagi telekkönyvi jogban. 3. [r.]

A JOG 391 Nagy részben elavult telekkönyvi rendtartásunkkal kapcsolatos osztr. polg. törvénykönyvnek még elavultabb és immár rég meghaladott s hazánkban még most is érvényben lévő elvei szerint a puszta telekkönyvi tulajdonjog feltétlen rangot, elsőbbséget, fölényt biztosit a fellépő harmadiknak, a kire a jóhiszeműség bélyegét hivatalosan és a priori rányomja és a kivel szemben a szerzését és jogát kétségtelenül kimutató tényleges birtokos: roszhiszemüséget köteles bizonyítani; ha pedig a tényleges birtokos roszhiszemüséget nem képes bizonyítani, bizton elvérzik, erőszakosan elveszti vagyonát, keserves szerzeményét, annál bizonyosabban, mert ezt az osztr. polg. tkönyvnek a rosszhiszeműségre felállított tökéletlen definitiója is elősegíti. Miről van ugyanis szó? Arról, hogy alig pár nappal, avagy rövid idővel előbb a telekkönyv tulajdonlapjára került név — az u. n. harmadik jóhiszemű szerző — fellép mint deus ex machina, és ki akarja | dobni kíméletlenül, tálán ősi, nemesi vagyonából azt a valódi, becsületes, tényleges birtokost, a ki képes szerzését, jogát' birtokbalépését jogszerű alapra fektetni, bizonyítani, vagy pedig azt kimutatni, hogy 30—40—50 év, sőt még hosszabb idő óta folytonosan birtokban van és a saját jogán mint valódi tulajdonos biija, birtokolja az ingatlant és az azzal járó összes terheket viseli. Ez a tulajdonlapon bejegyzett név van körülbástyázva hivatalosan a harmadik jóhiszemű szerző-féle elnevezéssel. A telekkönyvi tulajdonos mellett pusztán a telekkönyv, egyedül maga a bejegyzési elv szól, egyéb semmi, mert szerzése ténylegesitve, a gyakorlatban megtestesülve nincs; az nem I reális, hanem könnyű alapon nyugvónak tartandó, annál inkább, mert csak formalitás és formalizmus. A tényleges birtokos ezzel szemben bizonyít szerzést, olyant, mely realizálva lett. mely tényleges birtokkal eff;ctualtatott, a mely tehát feltétlenül reális alapon nyugszik. Vájjon ezek a lealis valóságok nem tartandók-e aequivalenseknek a jelzett formalismussal ? És csodálatos! A harmadik jóhiszemű szerző féle teória semmit sem lát, semmit sem akar látni a valóságból, — csak telekkönyvi tulajdonjogot ismer, egyebet semmit! Ott van vastag tévedése a harmadik jóhiszemű szerző téle teóriának, hogy a tényleges birtokosnak összes és reális jogait egyszerűen félre teszi, nem létezőknek tartja, és a könnyű formalismust diadalra juttatja, ha a nehéz sulyu, becsületes és reális tényleges birtokos nem tudja a telekkönyvi tulajdonosnak, — az u. n. harmadik jóhiszemű szerzőnek — roszhiszemüségét bebizonyítani.1) 1 (V. ö a II. cikkben 7. számú jegyzet alatt közölt jogesetet, a mely az állandó joggyakorlatot képezi és a melytől a Curia még kivételesen sem tért el sohasem tudomásom szerint. Sőt annyira merev a joggyakorlat és a régi teória annyit a gyökeret vert, hogy a tényleges birtokos lényeges és ügydöntő kifogásemelési joga is gyakran' alap nélkül korlátoltatik, holott a rosszhiszeműség bizonyításának megengedése nem egyéb, mint tisztán kifogási jog érvényesítése. íme: ((Ingatlan birtoka iránt indított perben a telekkönyvi tulajdonosként bejegyzett felperesnek tulajdonjoga ellen a tényleges birtokos alperes, az iránt, hogy a bejegyzés alapjául szolgált adásvételi szerződés felperes és az ingatlan előbbi tulajdonosa közt nem jött létre, az esetben kifogást emelni nem jogosult, ha alperes a kérdéses ingatlant nem a telekkönyvvi tulajdonostól, hanem egy telekkönyvön kivül álló harmadik személytől szerezte és nem igazolja, hogy az illető a per tárgyát képező ingatlannak tulajdonosa lett volna, s hogy ebből folyóan a felperes jogelőde részére eszközölt tulajdonjogi bejegyzés helytelen lenne.» «A felperes tulajdonjoga bejegyzésének hatályát és az annak alapját képező adásvételi szerződés érvényességét, mint nem ügyfél, eredménynyel szintén nem kifogásolhatja alperes, ha ő az eladónak sem nem általános, sem pedig nem különleges jogutóda,)) (Curia. 1895. évi 609. sz. a. Döntvénytár III. folyam. II. köt. 148. 1.) A kir. curia:'Mindkét alsóbiróság Ítélete megváltoztattatik és felperesek keresetükkel elutasittatnak. Indokok:.. Minthogy azok ellenében, kik valamely ingatlanhoz való tulajdonjogot az utolsó telekkönyvi jogszerző előtt telekkönyvön kivül megszereztek, a telekkönyvre csak a harmadik jóhiszemű hivatkozhatik sikerrel, ebben a perben további eldöntés tárgyát az képezi, vájjon felperesek tekinthetők-e jóhiszemű harmadik jogszerzőknek ? . . . A keresetben körülirt ingatlant Valent Páltól Drozd Márton a felperesek atyja vette meg, utóbb nevezettet pedig Vizsnyár Pál tanú a vétel előtt figyelmeztette arra, hogy a kérdéses ingatlan per alatt áll ; . . . minthogy pedig Drózd Márton tudhatta, hogy Valent Pál elsőbirósági ítéletet nyert s ennek az ítéletnek jogerőre emelkedését nem várta be, sőt azt is tudta, hogy Valent Pál eladó a tőle vásárolt ingatlannak a jelen per tárgyát képező felerészét birtokába át nem adhatja, végül minthogy felperesek Drózd Mártonnal egy személynek tekintendők, s ez utóbbi által vásárolt ingatlanhoz ajándék utján jutottak : fel ,eresek jóhiszemű harmadik jogszerzőknek nem tekinthetők.)) (Curia 1897.' évi november 19-én 3,188. sz. a. Döntvénytár III. folyam X. köt. 146. I.) A kir. Curia : ((Mindkét alsó fokú biróság Ítélete megváltoztattatik, felperes keresetével elutasittatik s alperes viszonkeresetének hely adaSem a telekkönyvi jogintézmény, sem a bejegyzési elv nem ily célokat szolgálnak, és nem arra valók, hogy ily machinatiókhoz alapot teremtsenek, formát nyújtsanak. Ezt tovább tűrni nem lehet ; ezt az idejét multa téves felfogást a modern és örök időkre készülő codexbe felvenni nem szabad. A részletekbe ez úttal nem bocsátkozhatom, hisz csak elvi állásfoglalást óhajtok jelezni; azonban röviden e helyütt is kiemelendőnek tartom, hogy a serényen előrehaladó hazai nagy törvénykönyvben intézkedés teendő az iránt, hogy a fund. nuda proprietas, a puszta telekkönyvi tulajdonjog, semmi esetre se nyújtson fölényt a tényleges birtokban lévő jogosulttal szemben, hanem ugyanazon körülmények közt az elsőbbség azé legyen, a ki erősebb jogalapot és reális szerzést tud kimutatni. Ez elégíti ki a jogérzéket, és ez felel meg a forgalmi élet mai igényeinek és fejlettségének. Ebből kifolyólag decretalni kell, hogy ama harmadik szerző nem részesíthető több védelemben, mint a tényleges birtokos, ha ez reális szerzést mutat ki;' — és különösen decretalni kell, hogy nem a tényleges és reális jogait bizonyító birtokos tartozik ama harmadik szerzőnek roszhiszemüségét bizonyítani, hanem a fellépő telekkönyvi tulajdonos — harmadik szerző — köteles a bizonyítás szabályait betartani és a maga jóhiszeműségét és a tényleges birtokos roszhiszemüségét vagy jognélküliségét bizonyítani. A jóhiszeműség elvének kiépítése által a harmadik szerző, vagyis a telekkönyvi tulajdonjogára támaszkodó személy lesz köteles kimutatni alapos és elfogadható okát magatartásának, viselkedésének ; nevezetesen, hogy a telekkönyvi tulajdonjog szerzésekor miért nem szerzett meggyőződést egyúttal a birtoklási állapotokról és viszonyokról is; szóval: miért vett ingatlant, mikor tudta, hogy birtokba be nem léphet ?2) A dolog természetében fekszik, hogy ingatlan vagyont nem azért szerzünk, annak vételárát nem azért fizetjük, hogy azt más biija; azt a magatartást és viselkedést igazolni nem lehet, mert ez improductiv gazdálkodás volna, a mit akarattal senki sem tesz alapos ok nélkül. Ezen nemzetgazdasági tételben implicite benn van, hogy oly harmadik személy viselkedése, ki a nélkül, hogy a birtoklással törődnék, pusztán telekkönyvi tulajdonjogot szerez, és ezután jogperrel lép fel, és magának vindicálja az ingatlant: — legalább is gyanús; az ily személy nemcsak nem tekinthető jóhiszemünek, hanem ellenkezőleg azt inkább roszhiszemünek kell tartanunk; az rendszerint fictiv tulajdonos, a ki csak a nevét adja oda, de nem egyszersmind az ingatlan értékét is. Hogy tehát az ily személy mellett és javára hogyan lehetett a jóhiszeműséget törvényileg decretalni és ez által annak rendszerint roszakaratu, alattomos célzatait hivatalosan védeni, sőt jogtalanul még jogvélelmet is felállítani mellette, holott ama sával a felperes annak tűréséie köteleztetik. . . Indokok: A kereseti ingatlant 1862. év óta szakadatlanul a vevő T. János, ennek halála után pedig fia, az alperes bírta és birja a mai napig is, a mely birtoklás, a kereset megindításáig számítva a 32 évet meghaladja, alperes tehát a kérdéses ingatlant elbirtokolta. Alperesnek az elbirtoklás által szerzett jogának tűrése alól a felperes nyilvánkönyvi tulajdonos fel nem menthető, mert sem férje K. Ferenc, sem ennek jogelőde P. Miklós nem tekinthető oly jóhiszemű harmadik személynek, ki az ingatlant a nyilvánkönyvben biztában vette meg és pedig P. Miklós azért nem, mert könnyen meggyőződhetett volna, hogy az általa 1876. évi május 31-én árverésen vett ingatlan az alperes birtokában van, s a birtok iránt 24 éven át soha semmiféle lépést sem tett, hanem az ingatlant 1891. évi május 5-én eladta K. Ferencnek, ki mint Sz. András község jegyzője már hivatalos állásánál fogva tudta, hogy P. Miklóstól olvan ingatlant vett meg, mely az imént nevezett eladónak soha sem volt birtokában . . . Mindezeknél fogva, minthogy roszhiszemüleg szerzett tulajdonjogi bejegyzés a megkezdett elbirtoklás félbeszakítására nem alkalmas, a megtartott árverés pedig egymagában a folyó elbirtoklást rr eg nem akadályozza, mindkét alsóbiróság ítéletének megváltoztatása mellett. . .» stb. (Curia, 1898. március 29-én 5,404. sz. a. Döntvénytár III. folyam XII. kötet 24. lap.) 2 ((Felperes az osztr. polg. tkv. 1,500. §-ára sem hivatkozhatik sikerrel, mert ezen szakasz az elbirtoklás által szerzett jognak érvényesítését csak az ellen zárja ki. a ki csupán a nyilvánkönyvbe biztában szerzett telekkönyvi tulajdonjogot; ezen feltétel azonban a jelen esetben hiányzik, mert felperes a szerzésnél saját beismerése szerint tudta, hogy az eladók az eladott ingatlant nem birják, hanem azt az alperes község az óta, hogy felperes a községben letelepedett, vagyis legalább 1880. évig, tehát a vételi szerződés keltéig, 12 év óta birja és használja; kellő figyelemmel pedig tudomást szerezhetett felperes arról is, a miről a tanuk vallomásai szerint, az egész község bírt tudomással, t. i. arról, hogy a község az ingatlant emberemlékezetet meghaladó idő óta háborítatlanul, mint tulajdont birja és használja és hogy az ingatlanra való tulajdonjogot már is az eladó jogelőde ellen elbirtokolta; már pedig az osztr. polg. tkv. 327. §. szerint rosszhiszeműen jár el nemcsak az, ki tudja, hanem az is, ki a körülményekből vélelmezhette, hogy a megszerzett dolog másé.» (Curia 1895. október 25 én 7,860. sz. a. Döntvénytár II. folyam IV. kötet 45. lap.) 1*