Kemenes István (szerk.): Az építési vállalkozási szerződések (Budapest, 2008)

25 Bevezetés az építési vállalkozási szerződések joggyakorlatához meg, ezt az összeget az esetleg alacsonyabb költségekre hivatkozással a megrendelő nem csökkentheti (nem kollaudálhatja), de a vállalkozó sem számíthatja hozzá az esetleges többletmunkák költségvonzatát. A pótmunkákon kívül a szerződésben kikötött átalánydíjtól eltérésre csak kivételesen nyílik lehetőség. Más a helyzet természetesen, ha a vállalkozó a munkaeredmény egy részét nem teljesíti, és a költségei emiatt csökkennek. Amennyiben ugyanis a megrendelő a szerződésben rögzített munkaeredmény egy részéhez, mint vállalkozói szolgáltatáshoz nem jut hozzá, a részbeni nemteljesítés miatt az erre eső vállalkozói díjat sem kell kiegyenlítenie és ez az átalánydíjból is levonható. Átalányáras szerződés esetén a felek közötti díjvitában a kivitelezőnek - rendszerint szakértő bevonásával - tételesen bizonyítania kell, hogy a megrendelő mely időpontokban, milyen jellegű pótmegrendeléseket adott (építési naplóban, tervmódosítással, más okirati formában); a vitatott tételeket nem egyszer el kell határolni aszerint, hogy pótmunkáról, többletmunkáról vagy műszaki szükségességből felmerült munkáról van szó; a bizonyított pótmunka műszakilag indokolt ellenértékét tételesen ki kell munkálni. c) A díjviták harmadik csoportja a félbemaradt (be nem fejezett) kivitelezéssel kapcsolatos, amikor az építési szerződés a létesítmény elkészülte előtt meghiúsul. Nem egyszer előfordul, hogy a kivitelező a versenyeztetési (közbeszerzési) eljárás során irreálisan alacsony árajánlatot tesz, a többi pályázóval szemben így nyeri el a munkát, utóbb azonban többletköltségeit szerződésmódosítással kívánja elfogadtatni. Ennek eredménytelensége esetén a munkaterületről rendszerint előrehaladott (60-80%-os) készültségi fok mellett levonul, és a ténylegesen elvégzett, be nem fejezett munka ellenértékét követeli. Az elvégzett munkarész ellenértékét azonban - a szerződéstől függetlenedve - tételes felméréssel, piaci átlagáron számítja, amely így gyakran meghaladja a teljes (befejezett) munka szerződéses átalányár összegét. Helyesen a szerződés tartalmából kell kiindulni: ha abban átalányár szerepelt, a befejezett állapothoz képest az elért műszaki készültség százalékos mértékét kell szakértői módszerekkel meghatározni és ezt a százalékos szintet kell az átalányárra vetíteni. Kétségtelen, hogy a bizonyítás nem egyszerű műszaki szakértői feladat, mivel a különböző munkanemek különböző készültségi szintet érhetnek el, erősen eltérő költségvonzattal. Megjegyzendő, hasonló díjszámítás szükséges olyan esetekben is, amikor a megrendelő a vállalkozási szerződéstől egyoldalúan, jogszerűen eláll, de az addig végzett munka ellenértékét megfizetni köteles, vagy pedig ha a szerződés objektív - a feleken kívül álló - okok miatt hiúsul meg. 3. Az építési jogviták jelentős hányadában a megrendelő valójában nem a hátralékos vállalkozói díjfizetési kötelezettségét vitatja, hanem azért nem fizet, mert a kivitelező szerződésszegése miatt kifogással él, ebből eredő ellenköveteléseit beszámítja. Ilyen ellenkövetelés a kivitelező késedelme miatt felszámított kötbér vagy kártérítés. Tény, hogy a kivitelezés határidőn belüli befejezéséhez rendszerint nyomós megrendelői érdekek fűződnek, akár társasházról, új lakásokról, akár termelői nagyberuházásokról legyen szó. A szerződéses gyakorlatban ezért jellemző - különösen