Görgey Mihály - zoltán Ödön (szerk.): Polgári, gazdasági és munkaügyi elvi határozatok. A Magyar Népköztársaság Legfelsőbb Bíróságának irányelvei, elvi döntései és állásfoglalásai (Budapest, 1976)

A Ptk. 148. §-ának (2) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét — ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt — megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja (magához váltás). Az értékesítés másik módja az, hogy a közös ingatlan árverés alá kerül, és a tulajdonostársak a vételárat megosztják. Ez az árverés nem végrehajtási árverés, és így mezőgazdasági müvelés alatt álló ingatlanoknál is alkalmazható megosztási mód, amelynek a Vht. 107. §-a nem áll útjában. III. A tapasztalatok alapján a bíróság az értékesítési módok közül elsősorban a magához váltás módját vizsgálja meg, és ha lehetőség van rá, így ítélkezik. Különösen az egyik tulajdonostárs által (is) lakott közös ház esetében ez felel meg a felek méltányos érdekeinek is. Kétségtelen érdeke a bennlakónak, hogy lakásszükséglete továbbra is zavartalanul biztosítva legyen, a másik (többi) tulajdonostársnak pedig az, hogy minél kisebb bonyodalommal, s minél kisebb árverési kockázattal szabaduljon meg a közösségtől. A lakbérek (használati értékek) aránylag alacsony volta ezekhez viszonyítva a karbantartási költségek aránylagos magassága, továbbá a közterhek viselésének a kötelezettsége folytán olyankor, amikor az egyik tulajdonostárs a közös tulajdonban álló házban bennlakik, többnyire méltánytalannak tűnik az a helyzet, amelybe a többi tulajdonostárs kerül, sőt néha a bennlakó magatartása folytán már a Ptk. 4. és 6. §-ait érintő tényállás látszik fennállni. A ház lakott állapotban nehezen, alacsonyabb áron, sőt esetleg egyáltalán nem értékesíthető. A bennlakó tulajdonostárs nem akar kiköltözni, eltávolítása nagy nehézségekbe ütközik. A bent nem lakók viszont így alig látják vagy egyáltalán nem látják hasznát tulajdonostársi minőségüknek, sőt az elhanyagolás vagy a közterhek felgyülemlése súlyos megterheléssel is fenyegeti őket. Ilyen esetben, különösen ha a bennlakónak aránylag nagy hányada van, indokolt a Ptk. 148. §-a (2) bekezdésének olyan alkalmazása, hogy a bíróság a bennlakót — ha ez ellen az ellenérdekű fél nem tiltakozik — kötelezheti a tulajdonostárs (társak) hányadának a megváltására. Az indokoltság azonban a lehetőséget is feltételezi. Vizsgálni kell tehát, hogy a bennlakó a megfelelő ellenértéket — akár végrehajtási kényszer hatása alatt is — méltányos érdekének sérelme nélkül meg tudja-e fizetni. Ha a bennlakó nem teljesítőképes, akkor a megoldásnak ez a módja nem foghat helyet. Ha akár a bennlakó, akár a másik (többi) tulajdonostárs maga nyilatkozik úgy a perben, hogy a magához váltásra hajlandó, azt is tisztázni kell, hogy a nyilatkozatát kötelező erővel teszi-e. Ilyenkor ugyanis ez a kinyilvánított hajlandóság is alapul szolgálhat arra, hogy a magához váltást a bíróság ne csak jogként biztosítsa, hanem kötelezően rendelje el. Ezekben az esetekben is tisztázni kell azonban az arra vállalkozó teljesítési képességét, nehogy végrehajthatatlan ítélet keletkezzék. A fél teljesítőképességét olyankor is meg kell vizsgálni, amikor nem kerül sor kötelező magához váltásra. Ennek a komoly lehetősége nélkül 132