Polgári jogi döntvénytár. Bírósági határozatok 10. kötet, 1982-1985 (Budapest, 1987)

Önmagában az a tény, hogy a felperesek tulajdonszerzési képesség hiányában kötöttek ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződést, éppúgy nem tekinthető felróható magatartásnak, mint ahogyan az alperesnek sem lehet terhére róni e szerződésnek az elidegenítési tilalom ellenére való megkötését: ezekkel a körülményekkel a felek az előszerződés létrejöttekor kölcsönösen tisztában voltak. Vizsgálandó azonban, hogy a felperesek milyen lépéseket tettek az előszerződés teljesítése érdekében; ennek során a felpereseknek nyilatkozniuk kell a saját ingatlanuk eladása céljából tett erőfeszítéseikről, s ha volt ilyen tevékenységük, a kudarc okairól. Tisztázni kell azt is, próbálkoztak-e azzal, hogy az ingatlanszerzési korlátozás alól mentesítést kapjanak, másrészt pedig az alperes képes volt-e a teljesítésre, vagyis arra, hogy az ingatlant kiürített állapotban a felperesek rendelkezésére bocsátja, és elhárítja a „végleges" adásvételi szerződés megkötését akadályozó elidegenítési és terhelési tilalmat. Vizsgálni kell továbbá minden olyan egyéb körülményt, amelynek jelentősége lehet abból a szempontból, hogy az előszerződés teljesítésének meghiúsulása milyen okból következett be. Csak ilyen vizsgálódás alapján lehet megalapozottan dönteni abban a kérdésben, hogy a felperesekkel szemben lehet-e alkalmazni az adott foglaló elvesztésére vonatkozó fentebb már idézett jogszabályi rendelkezést. Abban az esetben, ha a lefolytatandó bizonyítás adatai alapján azt lehet megállapítani, hogy az előszerződés teljesítése a felpereseknek felróható okból hiúsult meg, s emiatt a felperesek az adott foglalót elvesztik, további vizsgálatot igényel annak a kérdésnek eldöntése: az alperes által már eddig is önként 100 000 forintra mérsékelt foglaló nem olyan túlzott mértékű-e, amelynek a bíróság által leendő mérséklése a Ptk. 245. §-ának (3) bekezdése alapján indokolt lehet. Az alperes a perben beszámítási kifogást is érvényesített arra hivatkozva, hogy a felperesek magatartása folytán kár is érte annak következtében, hogy a perbeli ingatlant utóbb csak alacsonyabb vételárért, 990 000 forintént tudta értékesíteni. Miután a per eddigi adatai az alperesnek ezt az előadását alátámasztják, e körben azt kell vizsgálni, hogy az alperes kára meghaladja-e a bíróság által esetleg csökkentendő foglaló összegét. Ha ugyanis a kár ezt az összeget nem éri el, vagy azzal azonos mértékűnek bizonyul, az alperes beszámítási kifogásának nincs különösebb jelentősége, hiszen a kártérítésbe a foglaló értéke beszámít [Ptk. 245. § (2) bek.]; ha viszont az alperes kára a megállapítandó mértékű foglaló összegét meghaladja, annak érvényesítése csak viszontkereset formájában történhet, amelynek előterjesztésére az alperes részéről eddig nem került sor. A törvényességi óvás tévesnek tartja a jogerős ítéletnek azt a rendelkezését is, amellyel az alperest 500 000 forint perérték után kötelezték perköltség és eljárási illeték megfizetésére. Ebben a vonatkozásban az óvás arra utal, hogy az alperes a felperesek követeléséből 400 000 forintot már az első tárgyaláson elismert, s azt e tárgyalás időpontjáig bírói letétbe helyezéssel teljesítette is. Az óvás rámutat arra is, hogy a felperesek részteljesítést is kötelesek lettek volna elfogadni [Ptk. 285. §] és mert ezt nem tették, az alperes jogosult volt bírósági letétbehelyezéssel teljesíteni; amelynek költségeit ennélfogva a felpereseknek kell viselniök [Ptk. 287. § (1) és (3) bek.]. E kérdésben azonban a rendelkezésre álló adatok alapján nem lehet megnyugtatóan állást foglalni, mert az eljárás során nem tisztázódott egyértelműen, hogy milyen okból nem került sor az alperes részéről 1981. augusztus végén és szeptember első napjaiban felajánlott teljesítésre (részteljesítésre). Az alperes ennek okát abban jelölte meg, hogy a 178