Budapest, 1982. (20. évfolyam)

2. szám február - Sebők Magda: Lakótelep helyett lakónegyed

tikája"-ként leírt, jelenleg is működő területfejlesztési gyakorlattal — kivéve azt a fontos kérdést, hogy mi legyen a rossz állagú, lakásnak nem minősíthető, személyi tulajdonban levő épületek sorsa. Szerintünk ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonosait olyan hiteltámogatásban kell részesíteni, hogy képessé váljanak házuk lebontására és új otthon építésére. így már kötelezni lehet őket bontásra-építésre. Vagy pedig ki kell sajátítani ezeket az ingatlanokat, s a tulajdonosoknak fölajánlani cserelakást. A megüresedett telkek építési telekként hasznosíthatók. Egységesebb, korszerűbb családiházas övezet alakulhat ki ily módon. Ez a módszer azonban csak ott alkalmazható, ahol az összes épület 75 százalékának az állaga jó, a belső infrastruktúra nagyrészt kiépült, s a városszerkezeti helyzet és a külső infrastruktúra kihasználatlansága nem követeli meg a laksürűség növelését. — Mit javasolnak ettől eltérő feltételek esetén, például, ha gazdaságossági megfontolásból elengedhetetlenül szükség van a laksűrűség növelésére? — A rehabilitációs módszernek azt a változatát javasoljuk, amely a személyi és a csoporttulajdon kompromisszumán alapul. Ebben az esetben az értékes épületek általában személyi tulajdonban maradnak a telkükkel együtt, míg a kisajátítással-szanálással felszabadított (lehetőleg összefüggő) építési tömbök csoporttulajdonba kerülnek, és nagyobb laksűrűséget biztosító sorházakkal, átriumházakkal stb. épülnek be. Például: egy üzem vagy nagyvállalat fölvásárolja több, a szabályozási tervben lebontásra ítélt, rossz állagú épület telkét, és munkáslakásokat építtet rajtuk. Ezzel a módszerrel növelhető a laksűrűség, korszerűsíthető a belső szerkezet, a tulajdonosok aktívan részt vehetnek környezetük alakításában (közös játszóhely, garázs, műhely stb. létesítése). Am számolni kell azzal, hogy a megmaradó, személyi tulajdonban levő épületek (bár külső és belső korszerűsítésüket a jelenleginél nagyobb mértékű hitellel támogattuk) és az újonnan felépített társasházak, munkáslakások között óhatatlanul jelentős külső és lakáshasználatbavételi különbségek maradnak, amelyek akadályozzák a homogén lakókörnyezet kialakulását. Ezt a módszert ott érdemes alkalmazni, ahol a laksűrűség korlátozott mértékű emelése kívánatos, s ahol a megmaradó épületek zárt tömbökben helyezkednek el, a telekméretek kicsik, tehát a magántelekhasználat megszüntetése nem jár számottevő gazdasági előnyökkel. — Mi lerme az ideális megoldás, a jelenlegi gyakorlat valódi alternatívája? — A harmadik, a rekonstrukciósnak nevezett módszer az igazi alternatíva. Hogy a magán és csoportos telekhasználatot egységesú homogén közösségi területhasználat váltsa föl, úgy érhető el, hogy a területet szanálják, de az értékes épületeket nem bontják el, hanem (homlokzat-, fedélszék- stb. korszerűsítéssel és átalakítással, tetőtérbeépítés, komfortosítás révén stb.) elérik, hogy harmonikusan illeszkedjenek az új épületekhez. A korszerűsített régi lakások tulajdonformája és lakáshasználata azonos lesz az újakéval. Az utóbbi időben sok szó esik arról, hogy kevesebb állami lakást tudunk építeni, s ennek ellensúlyozása céljából növelni kell a magánerős építkezések arányát. Véleményünk szerint ezt az irányelvet nem úgy kellene végrehajtani, hogy kevesebb, de a korábbival azonos „lakótelepet" építünk, hanem úgy, hogy megváltoztatjuk a jelenlegi struktúrát. A területfejlesztési feladatokat és költségeket elosztjuk a különböző szintek (központi, helyi, csoport, egyéni) között, aszerint, hogy melyik érdekszférába tartoznak. Például: központi feladat maradna a terület felhasználása, alapvető jellegének eldöntése, külső infrastruktúrájának megteremtése. Csoportfeladatok lennének a belső infrastruktúrával kapcsolatos tennivalók, a tömbök építésének szervezése-kivitelezése, egyéniek a lakásbelsők és a közvetlen lakókörnyezet kialakítása. így lehetőség nyílna az „össztársadalmi érdek" mellett a helyi, csoport, egyéni érdekek érvényesítésére is. Ehhez, persze, meg kell változtatni a lakásépítés jelenlegi intézményi, szervezeti, érdekeltségi és hitelrendszerét. Milyen strukturális változtatásokra gondol? — Ezeknek a kidolgozása nem az építészek feladata. Mi ehhez nem értünk. De felsorolok néhány példát. Itt van például a lakáshasználat jelenlegi formája. El kellene érni, hogy az állami lakások bérlőinek meg családiház, társasházi lakás tulajdonosainak a teherviselése közelítsen egymáshoz. Ma szinte ingyen lehet állami lakáshoz jutni. S a bérlő, miután megkímélték a lakás építésének minden anyagi és egyéb terhétől, elvárja, hogy az ablaka előtti parkot is az állam hozza rendbe, s ha valami elromlik a lakásában, azt intézményesen javítsák ki. Aki viszont saját erejéből (akár saját kezűleg is) épített —- Még a jelenlegi, hibás gyakorlat szerint is, amely az egy lakásra kivetített költséggel számol — megtakarítás mutatkozik. Sokkal reálisabb azonban, ha az egy férőhelyre vagy egy lakásnégyzetméterre eső költségeket vizsgáljuk meg. így számolva még nagyobb a megtakarítás. — Honnan származik ez? — Onnan, hogy a lakások korszerűsítése, átépítése olcsóbb, mint a szanálás és új építés, s hogy a két-három szintes épületeknél, még paneles szerkezet mellett is, olcsóbb megoldások alkalmazhatók, mint a sok emeleteseknél. A nagyobb lakásalapterület is fajlagos költségcsökkentő tényező. További megtakarítás érhető el a kapcsolódó magas-és mélyépítési költségeknél. Például: a csatorna- és vízvezetékhálózat kiépítésénél a magas épületek kiszolgálásához nagyobb keresztmetszerű, ezért drágább FORUM lakást magának, nemcsak hogy aránytalanul kisebb állami dotációban részesült, hanem lakásának karbantartásáról is magának kell gondoskodnia. Egy másik példa: szelektálni kellene a környezettel és a lakással kapcsolatos döntések között, aszerint, hogy melyeket kell állami szinten meghozni, s melyek azok, amelyeket csoportokra, egyénekre lehet bízni. — Melyik gazdaságosabb, a lakótelep- vagy a lakónegyed építés? — A fajlagos költségeket öszszehasonlító táblázat önmagáért beszél: csőhálózatra van szükség. Kis mértékben nő, de a megtakarításokhoz viszonyítva nem számottevően, az egyéb (kisajátítási, szanálási) költségnek egy lakásra és egy férőhelyre kivetített összege. Ha azonban ugyanezt lakásalapterületre vetítjük ki, kis mértékű csökkenést tapasztalunk. A költségösszehasonlítás tehát mindenképpen az „alternatív megoldás" javára dől el. — A Kaszás dűlőt a „hagyományos" módon építik majd föl. A kis családi házakat már lebontották, helyükön hamarosan sokemeletes házakat építenek. Mi lesz a sorsa az önök javaslatainak? — Reméljük, nem kell sokáig várni a megvalósulásukra. Már dolgozunk a csillaghegyi városrész tervein, s ehhez felhasználjuk a Kaszás dűlőn szerzett tapasztalatokat. Sebők Magda A Kaszás dűlői városrész eredeti és alternatív tervének fajlagos költségei, így8-as árakon számolva Ezer Ft/lakás Ezer Ft/ férőhely Ezer Ft/ lakás m-Eredeti program lakóépületek 440,6 109,1 8,27 kapcsolódó épületek 78.4 19,4 i»47 kapcsolódó mélyépítés 121,1 30,0 2,27 egyéb költség 125,1 31,0 3,35 TELJES BERUHÁZÁS 765,2 189,5 14.4 Alternatív program lakóépületek 4°4>7 101,8 6,43 kapcsolódó épületek 65.9 16,6 1,05 . kapcsolódó mélyépítés 105,4 26,5 1,68 egyéb költség 136,0 34)2 2,16 TELJES BERUHÁZÁS 712,0 i79>i ",3 29