Budapest, 1969. (7. évfolyam)

5. szám május - Dr. Berti Béla: Lakásszövetkezetek

ba. Minthogy az említett megállapodás előtt létesült lakásszövetkezetek nem kerülhetnek sem a később létesülteknél, sem pedig a tanácsi kiutalású bérleményeknél hátrányosabb helyzetbe, ezért minden fővárosi szövetkezeti házat úszótelekként kell kezelni; kivéve azokat, ahol a terület már bekerített, vagy amelyek parkterületét a lakók maguk kívánják kezelni. A szövetkezeti építkezések is a tervező, beruházó és a kivitelező szervek sokoldalú együttműködése révén valósulnak meg. E szervek együttesen felelősek azért, hogy a házakat kifogástalan minőségben adják át. A tapasztalat szerint a szövetkezeti tagok döntő többsége nem akart és nem is akar ingatlant; a lakáshoz jutás miatt megy bele lakásproblémájának ilyen módon való megoldásába. Akkor még sokan nem gondolnak arra, hogy ezzel a lépéssel olyan gondokat vállalnak magukra, amelyek egy tanácsi bérlakásban lakót egyáltalán nem érintenek (pl. a közös üzemeltetéssel kapcsolatban). A lakáskiutalás kézhezvételekor a legtöbben még a szövetkezeti alaprendeletet sem ismerik, amely a tagság jogait és kötelezettségeit rögzíti, így néha a lakók kezdetben csupán passzív szemlélői az említett jogok és kötelezettségek teljesítésének. Pedig a hatályos jogszabályok — a lakásszövetkezeti alaprendeleten kívül elsősorban a Polgári Törvénykönyv (1959. évi IV. tv.) szövetkezetekre vonatkozó rendelkezései (43. §.) — széles körben biztosítanak számukra beavatkozási, ellenőrzési és jogérvényesítési lehetőséget a bíróságok, döntőbizottságok és más szervek előtti eljárásokban. Gyakori tapasztalat: alig van közgyűlés, amely az első alkalommal határozatképes. Az igazgatósági, felügyelőbizottsági tagságot társadalmi munkában, anyagi felelősség mellett nehezen vállalják el a lakók, hiszen — sok esetben — a tagság egy részétől állandó támadásnak vannak kitéve. Az igazgatóságot zaklatják a beruházó és kivitelező munkájának hiányosságai miatt is. Sajnos, ilyen panaszok szép számmal vannak: v

csempeburkolat leválása, műanyagpadló felpúposodása, az erkélyek nem megfelelő lejtése miatt a víz befolyik a szobákba, gyakori csőrepedések, rosszul működő vülanyautomaták, roszszul záródó nyílászáró szerkezetek, kazántagok repedése, csatornázás hibás tömítése, hő- és hangszigetelési hibák, tetőbeázások, vakolatleomlások, mázolások lepergése, a tető vasszerkezetének rozsdásodása, szennyvízlevezető csatorna szivárgása, felvonók ismétlődő meghibásodásai, éléskamrák és hőkicserélési központok tervezési illetve szigetelési hibái — hosszú a lista! Sok lakásszövetkezetnél a szocialista együttélés kérdései is élesen vetődnek fel: akadnak még olyan tagok, akik nem érzik sajátjuknak és nem vigyáznak arra, amiért komoly áldozatot hoztak. Ilyen esetekben a lakóbizottságok fellépésére van szükség. Házfelügyelő vagy gondnok? A 109 budapesti lakásszövetkezet 15 775 lakásához 357 házfelügyelői lakás is tartozik; átlagosan 44 lakásra jut egy házfelügyelő. őket az igazgatóság alkalmazza, túlnyomórészt a kerületi tanács által javasolt személyek közül. Sok esetben a házfelügyelői állás betöltése csupán az érdekelt család lakásproblémájának megoldását jelenti, ezért sok a panasz arra,hogy nem a szerződésben előírt módon végzik munkájukat; a vitás ügyek gyakran fejeződnek be a kerületi, illetve területi Munkaügyi Döntőbizottságnál. Több szövetkezetnél felmerült a tömbházfelügyelői, illetőleg gondnoki rendszer bevezetése, ezzel egyidejűleg pedig a házfelügyelői lakás átminősítése szövetkezeti lakássá. A régebbi szövetkezeteknél ez a megoldás nehézségekkel jár. Ilyenek: a kapucsengő bevezetése minden lakáshoz, a lakásoktól a kapuhoz szóló telefon, a lakásokból irányítható automata kapunyitó, emeletenkénti szemétledobó, az éjszakai hóeltakarítás; vagy: a gondnoki rendszer alkalmatlansága esetén a szövetkezeti lakások már nem minősíthetők vissza házfelügyelői lakásokká stb. Bizonytalanná válik a helyzet akkor is, ha a házfelügyelő eléri a nyugdíjas korhatárt és nem képes tovább dolgozni; vagy ha meghal, és a lakásban visszamaradt hozzátartozók közül senki sem vállalja a házfelügyelői teendők ellátását. Ez esetben miképpen történjék a házfelügyelői lakás cseréje ? A szövetkezeti tagságot semmiképpen nem érheti károsodás. Az 1968-ban megalakult három kelenföldi szövetkezetnél — két 288 lakásos, egy 238 lakásos — már csak egy-egy irányító házfelügyelőt (gondnokot) alkalmaznak. A takarítást végző dolgozók részére a lakóépületben terveztek mosdó- és öltözőhelyiségeket. Vitatott közös költségek Állandó vita tárgya, hogy a jogszabály a közös üzemeltetési költségek elosztását kizárólag a lakás alapterületének az össz-szövetkezeti lakásterület arányában írja elő, függetlenül attól, hogy hányan laknak a lakásban. Az alaprendelet értelmében a szövetkezeti lakásban a tag és hozzátartozói lakhatnak; albérlő tartásához viszont külön engedélyre nincs szükség, így tehát a lakásban rokoni, hozzátartozói vagy albérlői címen bárki lakhat. Egyes szövetkezeti lakások éppen ezért túlzsúfoltak; ez a közös üzemeltetési költségek emelkedésével jár — így méltánytalanul emeli a rokonokat, albérlőket, IBUSZ vendégeket be nem fogadó szövetkezeti tagok közös költségeit is. A rendelet egy másik vitatható szakasza szerint a költségeket egy lakásszövetkezeten belül házanként kell megállapítani. Egy szövetkezeten belül azonban az egyik épületben pl. működik üzlethelyiség, a másikban nem. Amelyikben üzlethelyiség van, főként, ha az vendéglátóipari egység (pl. a IV. kerületi Öreg Halász, XIII. kerületi Árpádhíd Étterem), a meghibásodások sokkal gyakoribbak és kijavításuk költségesebb, mint máshol; az állagromlásról nem is beszélve. Miért fizesse az egyik épület tagsága a másik épületben előforduló meghibásodási vagy rongálási költségeket? — így vélekedik a tagság egy része. Ugyanakkor a rendelet nem ad lehetőséget az üzlethelyiséget használóknak magasabb üzemeltetési költség fizetésére. Ilyen esetekben csupán bírósági peres eljárásnak van helye; holott a számviteli jelző (szorzó) számos eljárás alkalmazásával el lehetne érni azt, hogy az üzlethelyiségek használói az igénybevételnek megfelelően magasabb kezelési, karbantartási és felújítási hozzájárulást fizessenek. A jövőre nézve: szövetkezeti házakban üzlethelyiségek építése nem kívánatos. A Lágymányosi, vagy a Lakatos utcai szövetkezeti lakótelepeken helyes volt a kereskedelmi és szolgáltatási létesítmények különálló elhelyezése. Hiszen központi fűtés esetén pl. az üzlethelyiségeket (Harminckettesek tere) vagy a hivatali helyiségeket (Üllői út 117.) már a kora reggeli órákban fűteni kell, ezért — a nagyobb tüzelőanyagmennyiségen felül — két műszakban kell alkalmazni fűtőket. Vagy pl. a XIII., Váci úti hús-, tej-, zöldségboltoknál nagyobb a felmerülő vízigény. Mindez emeli a lakók közös költségeit. Ugyanakkor egyes szövetkezetek közös célra épült, de használaton kívül álló helyiségeit (mosókonyha, szárítóhelyiség) hasznosítják, és az abból eredő bevételekből a tagság költségeit csökkentik. Ha történetesen az egyik épület tagsága nem járul hozzá a hasznosításhoz, nyilván a bevételből sem kívánhat részesedést. Még nehezebb a kérdés rendezése akkor, ha az egy épületen belüli tagságnak is csak egy része kívánja az említett helyiségek hasznosítását, másik része azonban nem. Ki végezzen karbantartást, felújítást? Budapesten fokozott mértékben vetődik fel a szövetkezeti épületek karbantartásának és a küszöbön álló felújításoknak a kérdése. Karbantartás esetén a legkülönfélébb megoldásokkal találkozunk: saját karbantartó szakmunkások alkalmazása, esetleg ilyenek másodállásban való foglalkoztatásától kezdve a kisiparosokon keresztül a KTSZ-ekig. A szövetkezeti lakások gyarapodása és az egyre sürgetőbben jelentkező karbantartási és felújítási szükségletek nagyon időszerűvé tennék olyan vállalatok létrehozását, amelyek elsősorban a lakásszövetkezeteket szolgálnák ki. Felvetődött az a gondolat is, hogy az állami házkezelési szervek meghatározott évi térítési díj ellenében vállalnák a szövetkezeti házak kezelését. Egy másik megoldás: az építőipari termelőszövetkezetek bekapcsolása. A fővárosi kapacitáshiánynak tulajdonítható, hogy eddig semmiféle konkrét intézkedés nem történt. Egy bizonyos: nagyon időszerű a lakásszövetkezeti érdekvédelmi szerv létrehívása, amely megteremthetné a karbantartás és felújítás előfeltételeit is. A szövetkezeti lakásokban élők családösszetételében, esetleg anyagi körülményeiben vagy munkahelyében beállott változások egyre sűrűbben teszik indokolttá lakások cseréjét. Ez a csere felmerül egy épületen, vagy egy szövetkezeten belül; más lakásszövetkezettel; tanácsi rendelkezésű bérlakással vagy öröklakással; sőt, olykor hármas cserére van szükség. A jogszabály az adásvételt és cserét egyaránt az elidegenítés fogalmába sorolja. Anélkül, hogy most az elővásárlási jog gyakorlására, vagy az illetékfizetés kérdésére kitérnék, csupán a sok kényelmetlenséggel járó, egyáltalán nem megnyugtató módon rendezett, mégis indokolt lakáscserék szabályozásának szükségességére kívánok utalni. A spekulatív szövetkezeti lakáscserék meggátlása ugyanolyan hatósági feladat, mint az indokolt lakáscserék előmozdítása. Amikor például egy háromtagú család két és félszobás szövetkezeti lakását kétszobás tanácsi rendelkezésű bérlakással cserélné el, ahol egy fő lakik, spekulációra is lehetőség 28