Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

entáltabbá teszi az ingatlanfejlesztéseket szabályozó rendezési terveket. • Az ingatlanbefektetők érzékenyek a fejlesztés potenciális pozitív és negatív extcrnalitásaira. Ezek a szempontok gyakran egybeesnek az önkormányzat fejlesztéspolitikai célkitűzéseivel. Az ingatlanbefektetőkkel való stratégiai együttműködés világszerte a modern városfejlesztés alapja lett. Ennek az együttműködésnek a kiindulópontja a város gazdasági szereplőivel való szoros kapcsolattartás, a kulcsfontosságú ingatlanfejlesztési projektek meghatározása és a kölcsönös elkötelezettség az elhatározott fejlesztések megvalósítására. Várospolitika piaci szereplőkkel Az elmúlt évtizedben a főváros ingatlanpiacát konjunktúra jellemezte. A piac meghatározó szereplői elsősorban a nemzetközi ingatlanfejlesztő és ingatlanforgalmazó vállalatok voltak, aránylag elenyésző ingatlanbefektetői háttérrel. A minőségi ingatlanok hiánya szinte minden piaci szegmensben gyors megtérüléssel kecsegtetett, ugyanakkor a „rendszerváltás" politikai és gazdasági kockázatai rendkívül óvatossá tették a hosszú távú ingatlanbefektetőket. Ez az óvatosság 1997-től megtörni látszik: először a nagyobb kiskereskedelmi beruházások mögött jelentek meg az ingatlanpiac befektető szereplői, és 1998-99 folyamán más szektorokban is az intézményi befektetők erőteljesebb szerepvállalása vált jellemzővé. Az ingatlanfejlesztők vezette átalakulás a városszerkezet történetileg kialakult morfológiájára támaszkodott, kihasználva a „foghíjbeépítés" adta lehetőségeket. Jól megfigyelhető ez a pesti belvárosban megépült szálloda- és irodaberuházások esetében, az átmeneti zóna adta rehabilitációs lehetőségek kihasználásában — a nagyobb tcrületigénnyel jelentkező bevásárlóközpontok helyszínválasztásában —, valamint a lakásépítésnek a hagyományosan presztízskerületekbe történő koncentrálódásában is. Az ingatlanbefektetői stratégia ezzel szemben jobban érdekelt a városszerkezet új elemeinek létrehozásában, a jövő piaci termékeinek megfogalmazásában és megvalósításában. Ehhez a stratégiai szerepvállaláshoz igényli a közhatalmi együttműködést, a politikai támogatást, a szabályozás rugalmasságát és nem egy esetben a járulékos vagy előkészítő beruházások közhatalmi finanszírozását is. A főváros új, stratégiai partnereit ez az ingatlanbefektetői kör alkothatja. Az együttműködés olyan társulást jelent a felek közt, amely feltételezi a fejlesztések piaci szemléletű megalapozottságát, a felek hosszú távú elkötelezettségét és a folytonosságot. Budapesten jelenleg négy-öt olyan nagyléptékű beruházás van folyamatban vagy előkészítés alatt, amelyek példa értékűek lehetnének a fővárosi önkormányzat és az ingatlanbefektetők közti aktív, partnerségi kapcsolat kialakítására. Ilyennek tekinthető például az Infopark fejlesztése a Lágymányosi híd budai oldalán, a volt Magyar Optikai Művek vagy a Nyugati pályaudvar felhagyott területének fejlesztése, a Budapesti Intermodális Logisztikai Központ (BILK) fejlesztése Soroksáron, a tervezett Duna-parti fejlesztések a Meder utca környékén vagy a régóta húzódó Vá-