Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

határolt helyi piacokon működtek. Termékeiket elsősorban értékesítés céljára és nem befektetésre (jövedelemtermelő ingatlanok) hozták létre, és elsősorban nem nekik, hanem vásárlóiknak volt szükségük hosszú távú finanszírozásra. Ilyen körülmények közt az ingatlankereslet és -kínálat mint piacgazdasági modell jól jellemezte a városfejlődés dinamikáját, és az ezt irányító városfejlesztés-szabályozási rendszer aktívan hatni tudott az ingatlanpiac városszerkezetalakító folyamataira. Bár a „közhatalmi" szereplő (önkormányzat) ingatlanfejlesztést finanszírozó szerepe elmaradt a helyi ingatlanfejlesztők által végzett beruházások összvolumenétől, az önkormányzat önmagában még mindig a legnagyobb egyedi beruházásfinanszírozó volt a városban. Az ingatlanfejlesztők — miután az általuk létrehozott termékeket eladva hosszú távú kockázatot nem vállaltak — elsősorban a rövid távú piaci impulzusokra reagáltak, ennek megfelelően valóban léteztek érdekellentétek köztük és a települések hosszú távú fejlődését irányító városvezetés között, amire jó illusztráció mind a „túlépítés" problémája, mind a „szuburbanizáció". Ezeket a konfliktusokat az európai gyakorlatban a stratégiai tervezés bevezetésével oldották fel; ennek során a település hosszabb távú piaci pozíciójának meghatározása alapozta meg a városrendezési terv programját. Az elmúlt húsz évben az ingatlanszektor egyre nyilvánvalóbb mértékben integrálódott a pénzügyi, illetve befektetési szektorral. Az ingatlan az intézményes befektetők számára a részvények és kötvények mellett fontos befektetési portfólió-elem. A nyugati nagyvárosok irodapiacának átlagosan 85 százaléka, a kiskereskedelmi ingatlanok 75 százaléka, logisztikai és raktározási bázisainak 45 százaléka, a lakáspiac 35-45 százaléka bérelt ingatlan. Az ingatlanfejlesztő'mint a piaci terméket kitaláló és az ingatlanfejlesztés folyamatát szervező szereplő feladata markánsan elvált az ingatlanbefektető szerepkörétől. Ez utóbbi az ingatlan hosszú távú értékmegőrzésében és stabil jövedelemtermelésében érdekelt. A tőkeérték megőrzése csak akkor érhető el, ha a termék minősége értékálló, a kereslet iránta fenntartható és az ingatlannak a városszerkezetben elfoglalt pozíciója stabil. Amíg a hatvanas-hetvenes évek ingatlanfejlesztője elsősorban a pillanatnyi kereslet és kínálat dinamikáját tartotta szem előtt, addig korunk (pénzügyi) ingatlanbefektetője a hosszú távú, kiegyensúlyozott, „szabályozott" ingatlanpiacban érdekelt. Az ingatlanbefektető mint domináns ingatlanpiaci szereplő megjelenése a városszerkezetet alakító beruházások megvalósításában új lehetőségeket nyit meg az önkormányzatok számára az ingatlanpiac irányításábanjátszott szerepet illetően: • Az ingatlanbefektetők pénzügyi lehetőségei egyenértékűek vagy sok esetben felül is múlják az önkormányzati forrásokat. Az együttműködés a település stratégiai szektorainak fejlődését meghatározó beruházási lehetőségeket eredményezhet. • Az ingatlanberuházók globális és helyi piacismerete, a város várható gazdasági fejlődésének prognózisa gyakran reálisabb és mélyrehatóbb, mint ahogyan azt a helyi önkormányzat saját szakmai apparátusának felkészültsége alapján fel tudja mérni. Az együttműködés piacori-