A műemlék és tulajdonosa (A 18. Országos Műemléki Konferencia Kőszeg, 1995)

Nyitó plenáris ülés - Varga István: A műemléki jelleg, mint értéknövelő és csökkentő tényező

sekre vezetnek. Láttam olyan értékelést, ahol a védett kőszobrok (eszmei értékük alapján) értéknövelő tényezőként szerepeltek, ugyanazon kastély egy másik értékbecslésében ugyanazok a szobrok (a helyreállítás költségeivel egyenlő) értékcsökkentő tényezőként jelentek meg. A műemlékek ingatlanértékelése során felmerülő vitatható kérdések közül érdemes felidézni néhányat. • Pl. Számíthatunk-e műemlékre amortizációt, szerepelhete-e ,,0" a műszaki értékben? Értékcsökkentő tényező-e a településközponttól való távolság egy védett kúria esetében is? Becsülhető-e egy külső falkép egy kőszegi főtéri házon az újraelőállítási érték alapján? Nagyobb műszaki értéket képvisel-e egy védett kastély, ha vastagabb a fala? Értéknövelő tényező-e egy biztosítás, ha az az aktuális piaci értéket igen, de a szakszerű helyreállítás költségeit nyilván nem fedezi? Mondható-e, hogy egy kastély értéke negatív, mert benne a szálló ráfizetéssel üzemel? És így tovább, nagyon sok hasonló kérdést lehet feltenni. Mindezekre — az átlagos ingatlan esetében rutin jellegű kérdésekre — lehet, sőt kell „nem'-mel válaszolni, de akkor más, elfogadható és érvényes válaszokat kell találnunk. Megkerülve azt a kérdést, hogy egyáltalán ki becsülhet műemléket felelősséggel, azt kijelenthetjük, hogy a műemlékeseknek és értékbecslőknek közösen kell a helyes válaszokat megtalálniuk, tisztelve és elfogadva egymás (tudományos és gyakorlati) módszereit. (Műemlékvédő szakembereknek figyelmébe ajánlható az a tény, hogy — az általános európai gyakorlat szerint — egy építész két év szakmai gyakorlat után lehet műemléki felügyelő, de csak hat vagy hét évi folyamatos (!) szakmai gyakorlat után lehet hivatásos ingatlanszakértő.) A műemlék eszmei értéke pénzbeli kifejezését az egyik módszer szerint az ingatlan piaci vagy — forgalomképtelenség esetén — műszaki értékének felszorzásával számítják ki. A szorzó általában 1,0 és 2,0 között változik, tehát az így kapott érték magasabb, mint egy hasonló nem védett ingatlan értéke! A szorzók alakalmazásának nagy előnye, hogy nem kíván különösebb szakismeretet, alapos és lelkiismeretes ingatlanértékelés alapján egyszerűen kiszámítható. Rögtön hozzá kell tennünk, hogy ezt az értéket a piac általában közvetlenül nem ismeri el, mégis rendkívüli jelentősége van a támogatási jogosultságok elbírálásánál, a bírósági perekben (pl. károkozás vagy kártalanítás esetén), vagy például, a biztosítások esetében. Végső soron ezek a szorzók közvetve befolyásolják a piaci értéket is azáltal, hogy kifejezik a műemléki érték társadalmi megbecsülését, a korlátozáson túli pozitív hozzállását. Ugyanakkor fennáll annak a veszélye, hogy — a többi, folyamtosan változó ingatlanértékekhez kötve — a műemléki érték nehezen értelemzhető értékváltozásokat szenvedhet. (Például: elfogadható-e az a megállapítás, hogy egy barcsi kúria műemléki értéke nagyot zuhant a szomszédos országban zajló háború következtében?) De ha sem az általános ingatlanbecslés módszerei, sem a szorzók módszere nem alkalmasak a műemlék piaci értékének meghatározására, akkor hogyan becsülhető egy műemléki ingatlan?) Pontosabban: hogyan befolyásolja a műemléki érték az ingatlanértéket? Az általam ismert európai példák elsősorban az ingatlanpiac e speciális, ott már kialakult szegmensén belüli összehasonlítások alapján készültek, ami, sajnos, nálunk nehezen alakalmazható; szakkifejezéssel élve: egyárfekvésű csoporton belül általában nincs statisztikailag szignifikáns összemérhető adat. (Egyáltalán, alig van megbízható, nem titkos adatunk). Egy másik módszer megközelítése szerint a műemléki ingatlannak ismert ingatlanértékű nem-műemléki ingatlanokkal való összehasonlítást követően kapott piaci értéket korrigáljuk speciális „műemléki" értéknövelő tényezőkkel (a konkrét kedvezményektől a szépség becsléséig), és értékcsökkentő tényezőkkel (a konkrét felújítási költségektől a korlátozások becsült hatásáig). Természetesen, a becslés módszere mindig függ az értékelés céljától (pl. átalakulás, eladás, adókivetés, stb.), ezért a műemléki érték mentén történő,,beavatkozás" lehetőségei és módszerei is