A műemlék és tulajdonosa (A 18. Országos Műemléki Konferencia Kőszeg, 1995)

Nyitó plenáris ülés - Varga István: A műemléki jelleg, mint értéknövelő és csökkentő tényező

különbözők lehetnek. E bonyolult viszony további boncolgatása helyett a műemléki érték szerepének bemutatására egy példát idézek munkáinkból. 1992-ben azt a feladatot kaptuk, hogy a Magyar Rádió részvénytársasággá alakulása során elvégzendő teljes vagyonértékelés keretében (tehát nem piaci körülmények között), a jelenlegi funkció megtartása mellett, vizsgáljuk meg, hogy az ingatlan-együttesben elhelyezkedő két műemlék palota védettsége és műemléki értékelemei milyen mértékben befolyásolják az ingatlanértéket. Először azt vizsgáltuk meg, hogy a két, belsejében teljesen átalakított és lepusztult épületben egyáltalán van-e, illetve még feltárható-e annyi érték-elem, melyek szakszerű helyreállításával a műemléki védettség valós értékként értékelhető, illetve érvényesíthető. Műemlékiépítészeti módszerekkel feltártuk az épületeket, egy vázlatos értékkatasztert készítettünk, ennek alapján megállapítottuk, hogy — a homlokzatok, a kapualjak, a belső közlekedők, a legjellemzőbb emeleti nagytermek, valamint egyes belső díszítések, korlátok, stb. műemléki helyreállításával, illetve részben rekonstrukciójával — a műemléki érték megmenthető, ezért az (összehasonlító módszerrel megállapított) ingatlanértéket az ,,1,5" szorzóval megszoroztuk, majd az így kapott értéket csökkentettük az elvégzendő szakmunkák (szakrestaurátorok által a helyszínen becsült) költségeivel, és a hasznos terület csökkenéséből adódó veszteséggel. Figyelemre méltó, hogy az így kapott érték — az elvégzendő munkák és a területvesztés ellenére — magasabb lett, mint az ingatlanok egyszerű, a védettségre tekintet nélkül számított ingatlanértéke! Eljárásunkat a jónevű nemzetközi vagyonértékelő cég elfogadta, és ezt a műemléki érték egy kis győzelmének is tekintettük. Vannak esetek, amikor a megbízó egy ingatlan értékbecslését többféle módszerrel kéri elvégezni, melyek külön-külön más és más értéket adhatnak. (Ez nem meglepő, hiszen a becslők alaptétele: az érték nem egyenlő az árral, és nem egyenlő a műszaki értékelemek összességével sem.) E módszerek között a műemléki értékbecslés — akár szorzóval, akár más módon számol — egy értékeléselem, mely befolyásolhatja a bonyolult számításokkal, súlyozásokkal megállapított „végső" ingatlanértéket, amely mindig meghatározó egy műemlék sorsának alakulásában (is), hiszen ennek alapján kell, illetve kellene például a felújítási alapot vagy évenkénti ráfordításokat is kiszámítani. Ebben a helyzetben a műemléki értéknek — elvben, a védettség eredeti célja szerint — pozitívan, értéknövelő tényezőként kellene érvényesülnie. De jaj a műemlékeknek, ha műemléki érték ingatlanérték-növelő tényezőként nem érvényesíthető, ha ingatlanértékelemként (pl. a védettség, a védelem nagyon korlátozó és kompenzáció nélküli gyakorlása következtében) csak értékcsökkentő tényezőként jeleníthető meg! A vázolt viszonyok és példák alapján tehát a ,,hogyan hat a műemléki védettség a műemlékek ingatlanértékére?" kérdésre azt a választ adhatjuk, hogy akkor hat a legkedvezőbben, ha értéknövelőtényezőként beépül az ingatlan értékébe, ha a műemléki értékelés módszerei beépülnek az ingatlanbecslés módszerei közé. Eddig a műemléki érték megjelenítésének inkább elvi lehetőségeit elemeztük. Végül nem kerülhetjük meg a mindenkit leginkább érdeklő kérdést: a mai magyar ingatlanpiacon, az eladások és bérbeadások során a konkrét árban és bérleti díjban hogyan hat a műemlékiség? Nehezen lehet erre választ adni, hiszen az esetek jelentős része valóban igen nagy egyedi eltéréseket mutat. Altalánosságban azt válaszolhatom, hogy a műemléki érték teljesen helyreállított műemlék esetében értéknövelő tényező (mind a kastélyok, mind a városi és parasztházak, malmok vagy más védett hasznos ingatlan esetében), ugyanakkor határozottan értékcsökkentő tényező telkek vagy lepusztult ingatlanok esetében. Ez azt mutatja, hogy az eszmei érték és a védelem hatása között nincs összhang — szomorúan tapasztalhatjuk, hogy öt érdeklődőből négy „egy szép, de nem vé-