Nógrád Megyei Hírlap, 2008. október (19. évfolyam, 229-254. szám)
2008-10-20 / 245. szám
4 FÓKUSZ 2008. OKTÓBER 20., HÉTFŐ válság Sorra dőlnek be a világ legjelentősebb ingatlanpiacai, s úgy tűnik, most Magyarországon a sor. A szakértők szerint azonban nem lesz olyan mértékű a csapás, mint a tengerentúlon. * r w JÉGKORSZAK A VILÁG INGATLANPIACAN A tengerentúli ingatlan- piac bedőlése úgy tűnik, hogy hazánkat is magával ránthatja. Bár a szakértők szerint nem kell az amerikaihoz hasonló válságtól tartani, a kereslet és a kínálat hosszú távú csökkenésére lehet számítani. Hampl Márta Az amerikai, a brit, valamint a spanyol összeomlás után úgy tűnik, hogy a hazai ingatlanpiacra is bekopogtatott a gazdasági világválság. A fenyegető veszély egyik oka, hogy a magyar pénzintézetek az elmúlt pár napban szinte egymás után állították le a devizahitelezést, amelynek eredményeképpen egyre több bank emelt a lakáshitelek kamatain, illetve szigorítottak a kölcsönhöz jutás feltételein. Ennek következményeként a vásárlók és az eladók most még könnyebben állhatnak el lakásvásárlási, illetve -eladási szándékuktól, vagy későbbre tolhatják a tranzakciót. De ugyanígy a fejlesztő oldalon is előfordulhat, hogy a bizonytalanság, valamint a kereslet hiánya miatt egyes beruházásokat leállítanak, vagy épp átmenetileg szüneteltetnek. Bár egy „gazdasági kisokos” szerint ez az egyenlet a magyarországi ingatlanpiac totális összeomlásával lenne egyenlő, a lapunk által megkérdezett szakértők szerint azonban még korai lenne válságelméleteket gyártani. „Meglátásunk szerint klasszikus ingatlanválság nem várható Magyarországon, hiszen a hazai bankok hitelezési politikája jóval szigorúbb, mint tengerentúli társainké, valamint a magyar piacon jóval kisebb arányban történtek spekulatív vásárlások - miszerint csak abból a célból vesz valaki ingatlant, hogy befektetése néhány éven belül esetlegesen megtérüljön -, mint az EU más országaiban” - mondta el érdeklődésünkre Murányi Ákos, a Duna House elemzője. A szakértő Az új lakások piacán is túlkínálat alakult ki. A bankok szinte az egekig emelték a törlesztőrészletet, amit a hitelfelvevők egy része nem tud kifizetni. szerint az is segítő jobbot nyújthat a magyarországi ingatlanpiacnak, hogy jóval alacsonyabbak az árak akár a nyugati, akár a szomszédos országokhoz képest. Pozsonyban például átszámítva nagyjából 25 millió forintért cserél gazdát egy áüagos panellakás. Ezért az árért Magyar- országon akár három hasonló kaliberű ingatlant lehet vásárolni. A szlovákiai főváros példája azonban nem egyedülálló, hiszen a kelet-közép-európai régió ingatlanpiacát már régóta jellemzi ez a fajta túlfűtöttség. A közép-európai térségben messze elhúznak az ingatlanárak a magyar árszínvonal mellett: Írországban több mint kétszeres, Angliában nyolc és félszeres, Romániában és Csehországban pedig közel kétszeres négyzetméterárakkal lehet találkozni. Az Egyesült Államokból átgyűrűző pénzügyi válság azonban alaposan lehűtötte a felforrósodott ingatlanszektort. Egy friss felmérés szerint ugyanis az idei év első fél évében 21 százalékkal esett vissza a beruházások mértéke. ■ Sokan már nem engedhetik meg maguknak a hitelfelvétel luxusát. „Nyilván hazánkban is lesznek olyan fejlesztők, akik nem bírnak lépést tartani a válsággal, de többségében egy tőkeerős réteg irányítja az ingatlanpiacot. Ezek a vállalatok ugyanis már két évvel ezelőtt - amikor Amerikában kipattant a válság - felkészültek egy esetleges válságra, és ennek megfelelően alakították beruházásaikat” - véli Takács Zoltán, az Ingatlan Centrum ügyvezetője. Bár a várakozások szerint nem söpör végig hazánkon az ingatlanválság, a szakértők jóslása alapján azért nálunk is hosszú távon érzeni lehet majd a hatását. A panel- és az új építésű lakások esetében például már óva intenek az ingatlanszakértők. A panellakások ugyanis már évek óta feketebáránynak számítanak a piacon, hiszen ez az ingatlantípus szenvedte el a legnagyobb értékvesztést az elmúlt évek során. Korszerűtlen építési technológiájukat, valamint eget rengető fenntartási költségeit ugyanis jócskán lekörözik az új építésű lakások paraméterei. Ez vezetett ahhoz a helyzethez, hogy sokkal több panellakó szeretne túladni ingatlanán, mint amennyien megvásárolnák azt. Ugyancsak elgondolkodtató a helyzet az új lakások piacán, ahol is az elmúlt években szinte gőzerővel gyártották a különböző lakóparkokat. így hasonló helyzet állt elő itt is, mint a panelpiacon: túlkínálat alakult ki. Ennél a jelenségnél azonban a hitelek a hunyok. A bankok szinte az egekig emelték a törlesztőrészleteket, amit a hitelfelvevők nagy része nem tud kifizetni, így sokan már nem engedhetik meg maguknak azt a luxust, hogy kölcsönt vegyenek fel egy új lakásra. Az optimista szakértők szerint azonban mindezek ellenére nem kell tömeges bedőléstől tartani az ingatlanpiacon. Azzal azonban számolni kell, hogy a kereslet és a kínálat egyaránt csökkenni fog az elkövetkezendő időszakban, ami könnyen feltornázhatja majd az ingatlanok értékét. Amerikának, Spanyolországnak és Nagy-Britanniának már befellegzett - Egymást érik a fizetési felszólítások és az árverések REKORDSZINTRE EMELKEDETT az ingatlanárverések száma az EGYESÜLT ÁLLAMOKBAN, mivel a lakásárak csökkenése miatt egyre nehezebben tudják értékesíteni otthonaikat a tulajdonosok olyan árakon, hogy abból visszafizessék a kölcsönöket, vagy újrafinanszírozzák hiteleiket. Eddig még soha nem látott mértékben özönlötték el a lakosságot a banki felszólítások, illetve az árverések: augusztusban már 303 879 lakástulajdonos volt érintett Ez a legmagasabb szint 2005januárja óta, amikor is elkezdték regisztrálni az árverések számát Nemcsak ez utóbbi számmal döntöttek azonban rekordot az amerikaik napjainkban 3,9 millió eladásra váró családi ház árválkodik az ingatlan- piacon, amire 1982 óta nem volt példa. A Lehman Brothers előrejelzései szerint pedig a jövőben sem lélegezhemek fel az amerikai ingatlanosok, hiszen 2009 végére további tízszázalékos ingatlanesést jósolnak a piacon, ami még tovább mélyíti a szakadékot a kereslet és a kínálat között. UGYANCSAK KIFORDULT magából a brit ingatlanpiac: az idei év legnagyobb mértékű esését rög zítették a szigetország ingatlanáraiban. Ennek oka, hogy a vásárlók menekülnek a piacról, s ezzel még tovább mélyítik az ingatlanválságot A lehetséges lakásvásárlók ugyanis idén már kétszer annyi lakóingatlanból válogathatnak, mint tavaly. Az eladásra váró lakások száma immár elérte az egymilliót, így egy potenciális vásárlő ra már 15 lakás jut. Spanyolországban az egyik legnagyobb ingatlanépítő vállalat, a Martinsa-Eadesa nyári csődbejelentése indított el kivi-% nát, utána ugyanis sorra dőltek be az építőipari cégek. Ennek következményeként jelenleg kő zel húszszázalékos ingatlanárzuhanás tombol a spanyol piacon, amit csak tovább ront az egyre szigorodó jelzáloghitelezési gyakorlat. Ingatlanár-zuhanások a világban* Ország Lettország Áresés (%)-8,16 Izland . -6,84 Egyesült Királyság-5,77 Portugália-4,50 Írország ^-4,19 Új-Zéland-4,12 Dél-Afrika-3,84 Ciprus-2,40 Luxemburg-1,57 Görögország-1,53 * AZ ELŐZŐ NEGYEDÉVHEZ KÉPEST FORRÁS: GLOBAL PROPERTY GUIDE A RECESSZIÓVAL küzdő FRANCIA- ORSZÁGOT eddig úgy tűnt, hogy elkerüli az ingatlanválság, a hitelezés szigorodása és a kamatok emelkedése azonban beindította a lakásárak csökkenését. Az előrejelzések szerint a visszaesés nem kíméli majd Párizs legdrágább kerületét sem. Az eladók így egyes esetekben már tízszázalékos árcsökkenésre kényszerültek, csakhogy túladjanak ingatlanaikon. KELET-EURÓPÁBAN ÍSfordulta kocka: évekkel ezelőtt a keleteurópai ingatlanpiacok a nem ritkán kétszámjegyű hozamoknak köszönhetően egyre inkább felkeltették a külföldi ingatlanbefektetők érdeklődését. A hitelválság megjelenésével azonban a nyugat-európai beruházók mára a túlélésért küzdenek, és megkezdték a tőke kivonását a régióból Ez a tendencia az árakon is érződik, elsősorban a balti államokban. Londoni építkezés. Az eladó lakások száma évről évre jelentősen növekszik. E------------^ JPERCES INTERJÚ Az ingatlanlufi nálunk nem fog nagyot durranni- Miként viszonyul a magyar lakosság az ingatlan- piac válságához?- Három-négy héttel ezelőtt az emberek még nem voltak tisztában azzal, hogy mi is történik körülöttük. Most, hogy ideért a válság, valamilyen úton mindenki érintett lett, legyen szó akár a tőzsde-, vagy akár az ingatlanpiacról - válaszolta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.- Mekkora valószínűsége van annak, hogy elhatalmasodik a pánikhangulat?- Jóslások helyett én inkább nyugalomra inteném az embereket, pánikolással ugyanis csak tovább mélyítenék a válságot. Részemről sokkal valószínűbbnek tartom egyébként, hogy a válság miatt az emberek kétségbeesés helyett megfontoltabban döntenek majd, ha pénzügyekről van szó.- A világ számos országában meredeken zuhantak az ingatlanárak. Nálunk mire lehet számítani?- Magyarországon már öt éve stagnálnak az ingatlan- piaci árak, így a válság ellenére sem számítunk áresésre. Ráadásul hazánkban a kereslet és a kínálat ár-érték arányosan lőtte be az ingatlanárakat. Ennek köszönhetően nálunk nem alakult ki az úgynevezett ingatlanárbuborék, ami így nem is tud akkorát durranni, mint például Amerikában.- Nem is lesz érezhető hatása a válságnak?- Természetesen a hitelbírálatok szigorodása, valamint a devizahitelek korlátozása, illetve eltűnése az ingatlanpiacnak is kemény pofon. Ha az állam nem tud a magyar pénzintézetek hóna alá nyúlni és kiemelni őket a válságból, akkor drasztikusan le fog csökkenni mind a kereslet, mind a kínálat. Kühne Kata, az Centrum ügyvezető igazgatója