XIII. Kerületi Hírnök, 2003 (9. évfolyam, 1-20. szám)
2003-05-31 / 10. szám
BUDAPEST FŐVÁROS XIII. KERÜLET LAKÁS- ÉS HELYISÉGGAZDÁLKODÁSI KONCEPCIÓJA Hírnök rületű lakások összevonását. E munka következtében az önkormányzati lakások száma várhatóan 6000 db-ra fog csökkenni. 2. A lakbéreket az elfogadott lakbérkoncepció szerint tervezzük emelni úgy, hogy a közvetlen üzemeltetési költségeken felül a felújításokra is nyújtsanak fedezetet. 3. Tovább kell növelni a piaci alapon bérbe adott lakások arányát, 2006-ra el kell érni, hogy az önkormányzati tulajdonú lakások 25%-a piaci vagy költségalapon kerüljön bérbeadásra. 4. A kezelés és fenntartás területén javítani kell a szolgáltató tevékenységet. 5. A lakáscsere szerződésekhez történő hozzájárulás során továbbra is el kell érni, hogy a jogban járatlanokat, a kiszolgáltatott helyzetben lévőket ne étje hátrány. Ennek biztosítására a kerületi médiákban fel kell hívni a figyelmet a lakáscserében rejlő veszélyekre. 6. Folytatni kell azt a folyamatot, amely azt eredményezi, hogy azok a bérlők, akik még segítséggel sem képesek lakbérfizetési kötelezettségüknek eleget tenni, kerüljenek kisebb vagy alacsonyabb komfortfokozatú lakásba. 7. A lakásprivatizáció során a piaci alapon bérbe adott, illetve komfortos és összkomfortos lakások értékesítése továbbra sem támogatandó. 8. A műszaki állapotuk vagy méretük miatt gazdaságosan nem bérbe adható lakásokat elsősorban árverés útján kell értékesíteni. Az így befolyt összeget a lakásgazdálkodás során jelentkező feladatok megoldásában kell felhasználni. 9. Meg kell vizsgálni, hogy a helyi támogatás keretében miként lehet biztosítani támogatási lehetőséget az önkormányzati bérlakásokat felújító bérlők részére is. 10. A jelenleg jogcím nélkül lakó 49 volt házfelügyelő ügyét rendezni kívánjuk. 11. Az önkényes lakásfoglalások megelőzése érdekében az üres lakásokat továbbra is őriztetni kell. 12. Tervszerű és folyamatos bérlemény-ellenőrzéssel biztosítani kell, hogy az együttélési normákat megsértő bérlők kiszűrhetők legyenek. Az ilyen lakásbérlők ellen a rendelkezésre álló minden jogi eszközzel arra kell törekedni, hogy a bérleti szerződések felmondásra kerüljenek. 13. Azokat a társasházban lévő lakásokat, amelyekben jogcím nélküli lakáshasználó használ és a bérleti jogviszony rendezésére nincs jogszabályi kötelezettség, a hosszadalmas peres eljárás helyett árverésen lakottan kell értékesíteni. 14. Önkormányzati forrásból és pályázati pénzekből, továbbá a vállalkozói tőke bevonásával a kerületben 500 bérlakás megépítését tervezzük. 15. A lakásmobilitás biztosítása érdekében évente legalább egy alkalommal olyan lakáspályázatot kell kiírni, amelyen a lakásukat leadó kerületi lakosok indulhatnak. 16. A gazdaságosan nem bérbe adható helyiségek további értékesítésével el kell érni, hogy elidegenítésre kerüljenek azok a helyiségek, amelyek csak veszteséget teremtenek. 17. Azoknak a helyiségbérlőknek, akik rendszeresen késedelmesen fizetik a bérleti díjat, vagy tevékenységük zavaija a lakosságot, illetve a bérleti díj mértéke nem éri el a piaci mértéket - és abban nem hajlandóak megállapodni -, a szerződéseket kártalanítás nélkül fel kell mondani. 18. Ki kell dolgozni a tízlakásosnál kisebb épületek jövőjével kapcsolatos javaslatokat. 19. Meg kell vizsgálni, miként támogathatja az önkormányzat a vállalkozói bérlakásépítést és „értékesítést”. 20. Meg kell vizsgálni a társasházak számára vissza nem térítendő támogatás bevezetésének lehetőségét. Melléklet Az 1999 februáijában elfogadott lakás- és helyiséggazdálkodási koncepcióban megfogalmazott feladatok és azok végrehajtásának bemutatása 1. A képviselő-testület az 1995-ben 50 M Ft-tal beindított társasházi hitelkeret bővítésére a költségvetésben évente további 20 M Ft-ot biztosítson a lakás- és helyiségprivatizációs bevétel terhére. Az 50 M Ft-tal létrehozott társasházi hitelkeret 1997-ben 20 M Ft-tal került emelésre, azóta a keretet az önkormányzat az igények szerint folyamatosan növeli. A társasházak részére 1995-től 2002. december 31- ig összesen 140.955.000 Ft került kihelyezésre. Forráshiány miatt nem kellett egyetlen társasházi hiteligénylést sem visszautasítani. 2. Az ingatlanértékesítések miatti kihelyezéseknél a jövőben alapelv legyen a kötelező lakásvisszapótlás. Ez a cél csak részben valósult meg. Az elmúlt években jelentős lakás- vásárlás történt a kihelyezések biztosítására, a jövőben azt tervezzük, hogy a megszűnő lakások mind nagyobb részét új lakásokkal pótoljuk. 3. Az önkormányzat lakbérekkel kapcsolatos politikája továbbra is az legyen, hogy a lakbérek nyújtsanak fedezetet a lakások üzemeltetésével, fenntartásával, karbantartásával, kezelésével kapcsolatos kiadásokra. Ezt az elvet érvényesítettük a 2001-ben az új lakbérrendszer bevezetésével, mely az épületek kerületen belüli elhelyezkedését is figyelembe veszi. Az éves lakbéremelések során minden alkalommal számításokat végzünk arra vonatkozóan, hogy a lakbérbevételek milyen mértékben fedezik az éves költségeket. 4. Tovább kell növelni a piaci alapon bérbe adott lakások arányát, 2002-re el kell érni, hogy az önkormányzati tulajdonú lakások 30%-a ilyen módon legyen bérbe adva. Jelenleg az önkormányzati lakások 14,8%-a piaci alapon van bérbe adva, ennek fő oka az, hogy a lakásrendeletből időközben - a Fővárosi Közigazgatási Hivatal állásfoglalása alapján - törlésre került az óvadék intézménye, amely fedezetet nyújtott arra az esetre, ha a bérlő nem tett eleget lakbérfizetési kötelezettségének. E nélkül nincs biztosíték arra, hogy a piaci lakásbérletet vállaló és utóbb azt nem fizető bérlő ellen eredményesen felléphetünk. További indok, hogy az önkormányzat rendelkezésére álló lakásfedezel szűkös, a legtöbb lakás a szanálásra és a törvényből eredő kötelező jellegű feladatok végrehajtására kerül fel- használásra. 5. A fiktív lakáscsere-szerződések visszaszorítása érdekében a lakás- bérleti jogért járó ellenérték felemelésével ösztönzőbbé kell tenni az ön- kormányzati lakások tulajdonos részére történő visszaadását. A 65/1995. (XII. 22.) Ö. K. sz rendeletet módosítottuk, ennek értelmében a lakásbérleti jogról az önkormányzat részére lemondó bérlő a lakás bérleti jog értékének 100%-át is megkaphatja. A rendeletmódosítás óta megnőtt azok száma, akik élnek ezzel a lehetőséggel és a lakásaikat a veszélyes magánlakás „csere" helyett az önkormányzatnak adják vissza. 2002-ben 33 bérlőnek 120 M Ft került kifizetésre. 6. Azoknak a lakásbérlőknek az esetében, akik jövedelmi viszonyaik miatt még megfelelő támogatás mellett sem képesek fizetni a lakbéreket, törekedni kell a lakásbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő átalakítására úgy, hogy a lakbérhátralék elengedése ellenében kisebb komfortfokozatú, kisebb alapterületű lakásokat kell felajánlani. A Vagyonkezelő Rt. minden - lakbérhátralék miatt - kilakoltatás előtt álló bérlőnek felajánlja ezt a lehetőséget, ha a jelenlegi bérleménye helyett kisebb alapterületű, kisebb komfortfokozatú lakást elfogad, akkor a hátraléka törlésre kerül. Ezt a megoldást a jövőben is alkalmazzuk. A lakbérhátralékon túl gondot fordítunk a távfűtésidíj-tartozások rendezésére is, tekintettel arra, hogy a tulajdonosnak - jelen esetben az önkormányzatnak - kell helytállni a bérlője helyett abban az esetben, ha az a távfűtési díj fizetésében késedelembe esik. 7. A lakásprivatizáció folytatásánál szempont legyen, hogy a piaci alapon bérbe adott lakások ne, az összkomfortos és komfortos lakások pedig csak indokolt esetben kerüljenek eladásra. Az elmúlt években ezen elv szerint történt a lakásprivatizáció. Ennek eredményeként 4 év alatt 10%-kal javult az önkormányzati lakások komfortösszetétele. 8. Azok az önálló albetétben lévő lakások, amelyek csak nagy összegű ráfordítás árán hasznosíthatók, árverés útján kerüljenek értékesítésre, illetve a lakásnak alkalmatlan lakások és helyiségek pedig egy alacsony összegért, vagy amennyiben indokolt, akár még térítés nélkül is kerüljenek a társasház részére eladásra, illetve átadásra. A lakások árverésen történő értékesítése fenti elvek alapján, 1999-2003 között 46 db lakás értékesítésére került sor. A hasznosítha- tatlan helyiségek és szükséglakások társasházak részére kedvező áron történő elidegenítése megkezdődött, de nehezen halad egyrészt jogi problémák miatt, másrészt azért, mert a társasházak inkább a rendszeresen járó közös költséget választják, mint sem az adott ingatlan tulajdonjogát. Ezért a közelmúltban a helyiségek eladásánál áttértünk arra a módszerre, hogy elővásárlási jogot nem a társasházközösség egészének, hanem az egyes tulajdonostársaknak biztosítjuk. 9. A lakáscsereprogram eredményes folytatása érdekében- az önkormányzat olyan megállapodást kössön a kerületben lakás- építési tevékenységet folytató beruházókkal, hogy az első lakás értékesítésénél a vevőjelölteket az önkormányzati lakáscsereprogram igénylői közül a Vagyonkezelő Rt. tudja közvetíteni,- kerüljön önkormányzati érdekeltségbe a csereként átvett használt lakások értékesítése is, míg a harmadik lépcsőben átvett lakások cseréjét a csereprogramnak megfelelően folytatná a részvénytársaság,- a cserefolyamatból képződő haszonból az rt. a szabadpiacon vásároljon a csereprogramban leginkább keresett magántulajdonú lakásokat továbbértékesítés (lépcsőzetes csere) céljából. Jellemző, hogy a csereprogramban szereplő ügyfelek anyagi okok miatt az új lakás vásárlását nem tudták vállalni. A legtöbb cserére jelentkező kis alapterületű, zömmel komfort nélküli vagy félkomfortos lakását szerette volna nagyobb, komfortosabb lakásra cserélni, ehhez pedig megfelelő anyagi háttérrel nem rendelkezett. 10. A helyi támogatás rendszerét a jövőben át kell alakítani úgy, hogy elsősorban kerületi lakosok és kizárólag kerületi lakásberuházások finanszírozását szolgálja. Az adósságok átterheléséhez pedig csak abban az esetben járuljon hozzá az önkormányzat, ha az adós egy jelentősebb összegű befizetését vállalja. A helyi támogatás gyakorlata megfelel a koncepcióban megfogalmazott elveknek. A kerületben lakást vásárlók 100%-ban megkapják a kért támogatás összegét. Négy év alatt 400-an 138.565 E Ft támogatást kaptak. Az adósságok átterheléséhez az önkormányzat csak abban az esetben járult hozzá, ha a kérelmező a tartozás felét megfizette. Nem kerületi lakos, vagy a kerületből elköltözőnek nem, illetve csak korlátozott mértékben nyújtottunk támogatást. 11. Folytatni kell tömbrehabilitáció vagy lakóház-korszerűsítés formájában a komfort-nélküli lakások összevonását, hogy javuljon a lakás- állomány, emelkedjen a komfortos lakások száma. A Pap Károly u. 8-10. sz. alatti épületrekonstrukció során összesen 87 db komfortos, illetve összkomfortos lakás készült el. Ezek közül 84 db bérbeadásra került. A jelenleg még üres lakásokat a lakásmobilitás érdekében pályázat útján hasznosítjuk. Tavaly év végén befejeződött a Lőportár u. 5. sz. alatti utcai főépület rehabilitációja is, amelyben összesen 15 db, a mai igényeknek mindenben megfelelő összkomfortos, illetve komfortos lakás épült. A lakások egyharmadát szanálási feladatok végrehajtására, kétharmadát pedig pályázat útján tervezzük hasznosítani. Ezenkívül a Vagyonkezelő Rt. a bérbeadás során az önkormányzati épületben egymás mellett lévő üres komfort nélküli, illetve szükséglakásokat összevonja és a szanálással érintett bérlők elhelyezésére már kom- fortosítva adja bérbe. Ezzel is javítja az önkormányzati lakásállomány komfortösszetételét és a jobb lakhatási feltételeket. 12. A lakáskorszerűsítést az önkormányzat támogassa abban a formában is, hogy amennyiben azt a bérlő saját költségén végzi el, úgy a bérlő a jövőben csak az eredeti komfortfokozatnak megfelelő lakbért fizesse. Amennyiben a bérlő saját költségen komfortosítja a lakást, úgy csak a vízdíjat emeljük a tényleges komfortfokozatnak megfelelően, a lakbér besorolását változatlanul hagyjuk. 1202 azoknak a lakásoknak a száma, ahol a bérlő lakását valamilyen szinten komfortosította. Amennyiben ilyen lakás értékesítésre kerül, a saját költségen történő értéknövekedést az eladási ár megállapításánál figyelmen kívül hagyjuk. 13. Az önkényes lakásfoglalások felszámolása érdekében folytatni kell azt a megkezdett gyakorlatot, mely a társasházban lévő lakások lakottan történő eladásában nyilvánul meg, folytatni kell az üres lakások őrzését, meg kell vizsgáltatni, hogy birtokvédelmi eljárás keretében milyen, eddig nem alkalmazott eljárások jöhetnek szóba az önkényes lakásfoglalók ellen. A kerültben nincs önkényes lakásfoglaló, mely elsősorban annak köszönhető, hogy folyamatosan őriztetjük üres lakásainkat. A lakástörvény módosításával lehetőség nyílt arra, hogy a kezelő jelzése alapján a jegyző hatósági eljárás keretében intézkedjen az önkényes lakásfoglaló ki- költöztetésére, mely ellen ugyan fellebbezésnek van helye, de annak nincs halasztó hatálya. 14. A társasházban lévő jogcím nélküli olyan bérlők esetében, akik a közösség nyugalmát magatartásukkal zavaiják, az önkormányzat a társasház részére a lakás tulajdonjogára a kikiáltási árral azonos összegű vételár megfizetésével biztosítson elővásárlási jogot. Amennyiben a társasház ezzel az elővásárlási joggal nem kíván élni, úgy a lakást egy méltányos összegért a XIII. kerületi rendőrkapitányság részére fel kell ajánlani. Végsősorban pedig a lakást lakottan, versenytárgyaláson kell értékesíteni. Az önkormányzat eddig három alkalommal élt azzal a lehetőséggel, hogy jogcím nélküliek által lakott lakást árverés útján értékesítette. A társasházaknak, illetve a XIII. kér. rendőrkapitányságnak jogcím nélküliek által lakott lakást vételre nem azért nem ajánlottunk fel, mert az árverésen a lakások értékesítésre kerültek. 15. Azok a nagy alapterületű lakások, amelyek megfelelő bérbeadása a lakásgazdálkodás során nem biztosítható, vagy a kötelező feladatok ellátására sem szükséges, kerüljenek versenytárgyalás útján eladásra. 1999-2003 között 6 db nagy lakást értékesítettünk árverésen. 16. Az ingatlangazdálkodás átalakításával néhány ingatlan értékesítésével létre kell hozni egy elkülönített pénzalapot, amely már említésre méltó lakásépítés megvalósítását teszi lehetővé. Az értékesített ingatlanok árából már elkezdhető saját bonyolításban egy önálló önkormányzati lakóépület építése. Ez az alap képezhetné egy nyugdíjasház felépítésének pénzügyi fedezetét is. Az elkülönített pénzügyi alap forrását az ingatlanértékesítésen túlmenően- a lakás- és helyiségprivatizáció,- a lakásárverés,- a piaci lakásbérletek növelése,- a helyiséggazdálkodásnál említett változások bevételei egy része képezhetné. A képviselő-testület döntése alapján elkülönített pénzalap áll rendelkezésre a Szabolcs utcai rehabilitációra, melynek forrását a gazdaságosan bérbe nem adható helyiségek értékesítéséből befolyt összeg képezi. Nyugdíjasház felépítésére ez ideig még fedezet nem állt rendelkezésre, mivel egy ilyen projekt 1,2-1,5 milliárd forintra becsülhető. 17. Az önkormányzati helyiségek egy részénél a Vagyonkezelő Részvénytársaság részére határidő nélküli használati jogot kell biztosítani, hogy a rendelkezési joggal további bevételekre lehessen szert tenni. Az elmúlt években ezt a módszert alkalmaztuk. 18. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek új, határidő nélküli bérleti szerződéseinél a jövőben az inflációkövető béremelés helyett 5 évre előre kell megállapodni az évente változó bérleti díj összegében. Minden bérleti jog átadásánál 5 évre előre állapítjuk meg a bérleti díj összegét. 19. Azoknál a helyiségbérlőknél, akik nem hajlandóak piaci bértételeknek megfelelő szerződésmódosításra - és a helyiségeik gazdálkodási szempontból jó helyen vannak -, indokolt annak mérlegelése, hogy bérleti jogviszonyuk a lakástörvényben szereplő feltételek fennállása esetén kártalanítás nélkül felmondásra kerüljön. Ilyen felmondásra nem került sor, mivel 2004. január 1-je után nyílik lehetőség arra, hogy a régi (1994. január 1. előtti) bérleti jogviszonyok felmondásra kerüljenek. 1994. január 1. óta már piaci bértételeknek megfelelően adtuk bérbe a helyiségeket, tehát ezeknél a helyiségeknél ez a felmondási ok fel sem merült. 20. Azok a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, amelyek fekvésük és állapotuk alapján gazdaságosan nem adhatók bérbe, kerüljenek elidegenítésre a következők szerint:- nyilvános árverés (licitálás),- kétszeri licitálás eredménytelensége esetén elidegenítés a kikiáltási áron az első jelentkezőnek,- amennyiben az elidegenítés teljesen eredménytelen a társasházközösségnek a helyiség tulajdonjogát térítés nélkül felajánlani. Több alkalommal tartottunk gazdaságosan nem bérbe adható helyiségek értékesítésére árverést, melyet a jövőben is folytatni kívánunk. Eredménytelenség esetén a helyiséget újra megpályáztatjuk. A korábbi gyakorlatot azonban módosítanunk kellett, és így nem a társasházak részére, hanem a tulajdonosok részére biztosítunk elővásárlási jogot az árverésen elért összegen. Ennek oka a társasházközösségek vétele jogilag rendkívül nehézkes. 21. A lakás- és helyiséggazdálkodás során tervezett szolgáltatásfejlesztés- Az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérbeadását nagyban befolyásolja az a körülmény, hogy az önkormányzat tulajdonában kevés azon lakások száma, amelyek komfortfokozatuk és állapotuk alapján közvetlen hasznosítással lakossági igények kielégítésére alkalmasak lennének. Ezért fokozatosan keressük azokat a szervezési és egyéb lehetőségeket, amelyekkel szolgáltatási tevékenységünk javítható. Itt elsősorban a koncepcióban részletesen kifejtett, ún. lépcsőzetes lakáscsereprogramra gondolunk, mely gyakorlatilag számítógépes adatbankon keresztül kísérli meg a cserepartnerek összehozását. Ezt a szolgáltatást természetesen díjtalanul végezzük.- Ma még rendkívül nagy az igény az állampolgári lakáscserékre, mely sajnos magában hordozza a jogban járatlan, a társadalom perifériájára szorult emberek kijátszásának, átverésének, nem egyszer földönfutóvá válásának lehetőségét. Ezen a területen a jövőben javítani kívánjuk szolgáltatásunkat, elsősorban jogszabály-módosítás kezdeményezésével, másrészt pedig felvilágosító tájékoztató cikket kívánunk a kerületi lapban megjelentetni, melyben rá kívánunk mutatni azokra a buktatókra, amelyekre a lakáscsere folytán feltétlenül vigyázni kell. Úgyszintén javasoljuk annak mérlegelését is, hogy a kerületi kábeltévében egy oktatófilmet kellene készíttetni, melynek többszöri levetítésével szintén fel lehetne hívni a lakosság figyelmét a veszélyekre. Ebben az oktatófilmben együttműködési lehetőséget látunk az önkormányzat és a kerületi rendőrkapitányság között is, a rendőrség által ismert és feltárt lakásmaffia alkalmazott eszközeinek a bemutatásával.-A helyiséggazdálkodás területén javítani kívánjuk szolgáltatásunkat azzal, hogy megbízási szerződéssel közreműködünk a bérleti jogok megállapodás útján történő átadásának forgalmazásában is. A számítógépes lakáscsereprogramot folyamatosan működtettük. A 9. pontnál már kifejtettük, hogy nagy előrelépésről nem tudunk számot adni, mivel a programba olyan személyek, illetve családok jelentkeztek, akik kisebb lakásból szeretnének nagyobb lakásba költözni, de ehhez megfelelő anyagi erővel nem rendelkeztek. A fiktív lakáscserék visszaszorítása érdekében szélesítettük az ügyfelek tájékoztatását, és a Vagyonkezelő Rt. vezérigazgatója utasításában olyan eljárást vezetett be, amely nagyban hozzájárul a fiktív lakáscsereszerződések kiszűréséhez A kerület lakosságának a figyelmét a lakáscserékkel kapcsolatos buktatókra, illetve a bennük rejlő veszélyekre a kerületi kábeltévében több héten keresztül megismételt „oktatófilmben" hívtuk fel. Mindezek eredményeként csökkent a lakásmaffia tevékenysége, a károsultak köre. A helyiséggazdálkodásban bevezettük, hogy az ügyfelek megbízási szerződései alapján a Vagyonkezelő Rt. közreműködik a helyiségbérleti jogok forgalmazásában. Tapasztalatunk szerint az utóbbi időben jelentős mértékben visszaesett a helyiségbérietek iránti igény, melynek okát az 5 év utáni kártalanítás nélküli felmondás lehetőségében látjuk.
