Új Dunántúli Napló, 1998. október (9. évfolyam, 269-298. szám)
1998-10-07 / 275. szám
6 Dhnántuli Napló Ingatlanpiac 1998. október 7., szerda Foghíjbeépítés Pécs belvárosában FOTÓ: TÓTH LÁSZLÓ Telekárak Pécsett és környékén Az építési telkek kínálatában 450 forinttól 12 ezerig szórnak a négyzetméterárak. Mielőtt belevág valaki a vásárlásba, érdemes alaposan körülnézni, mert külvárosi, vagy Pécs melletti részeken esetenként igen olcsón lehet házhelyet találni. Oldalszerkesztő: Hír-téglák Biztosítók Ingatlanbefektetései. Jól jellemzi egy ország ingatlanpiaci helyzetét, hogy a jelen lévő biztosító társaságok az általuk kezelt tőkéből mekkora hányadot fordítanak ingatlanbefektetésekre. Nos, hazánkban a 297 milliárd forintos ily módon kezelt vagyonból egyelőre mindössze 5,6 milliárd forint az ingatlanvásárlás értéke. A szakemberek azonban bizakodók, úgy tartják, hogy most indult be az üzlet, s néhány éven belül a biztosítók pénzének 10-15 százalékát fordítják majd ilyen célra. Visszaélések bérelt ingatlanokkal. Újfajta bűn- cselekmény van terjedőben, bérelt házakkal és nyaralókkal üzletelnek élelmes személyek. A módszer lényege, hogy az ingatlanhirdetésekből kinézett eladó, vagy kiadó vagyonrészeket bérbe vesznek, majd hamis papírokkal értékesítik azokat. Érdemes tehát odafigyelni a nem alkudozó, hanem azonnal készpénzzel fizető ügyfelekre! Méretesebb irodákat! Befektetői körökben az utóbbi időkben a bevásárló- központok háttérbe szorították a bérirodaházak építését. Efféle ingatlan vidéki városban egyedül Szegeden épült az elmúlt egy év során, mégsem telítődött a piac. Sőt új sajátosság jelentkezik ezen a téren, a fizetőképes bérlők mindinkább a nagyméretű bérleményeket keresik, az 1500 négyzetméter feletti területeket. Eladó spanyol nyaralók. Új konkurenciája van a balatoni hétvégi házaknak. A spanyol tengerparton ugyanis egy használt, 40 négyzetméteres lakást már 5 millió forintért meg lehet szerezni, de úszómedencés luxusvillát is vehet bárki 40-50 millió forintért. Mi több, a spanyol bankok ingatlanvásárláshoz 10-15 évi részletfizetéssel adnak jelzálogkölcsönt, 5-6 százalékos kamatteherrel! A rezsiköltségek azonosak a hazaiakkal, míg a vagyonadó a bejelentett érték 0,2 százaléka. A baranyai városokban, kistelepüléseken többnyire magán- forgalomban értékesítik az építési telkeket, az önkormányzatok szűkös költségvetésükből egyre kevésbé fordítanak közművesítésre. Mindemellett aki keres, az találhat olcsó és megfelelő infrastruktúrával ellátott területet. Nagykozárban például (Pécsújhegytől alig 2 kilométerre) 450 forintért vehető a házhely négyzetmétere, ugyanakkor Keszüben már 1200 forint az ár, a szennyvíz- csatornázás drágító hatására. Kozármisleny is az utóbbi áron hirdet telkeket és nem csoda, hogy kevés a jelentkező, hiszen ennyi pénzért pécsi külvárosi részeken is lehet helyet találni - Pécsbányán víz-, villany-, gázellátással 600-700 Ft/m2 a telekár. Összességében elmondható, hogy a vásárló van helyzeti előnyben, mert nagyobb a telek- kínálat, mint a kereslet. Magyarországon néhány éve elindult egy érdekes kísérlet, egy sajátos ingatlantőzsde, ahol ingatlanokat, eladási, árusítási jogokat lehetett adni, venni. A tőzsdei résztvevők ingatlan- közvetítő szervezetek voltak, a tapasztalatok azonban ellent- mondtak a klasszikus tőzsdei működésnek: éppen a nem tipizálható, nagyobb értékű ingatlanok iránt mutatkozott élén- kebb kereslet. Az ingatlanforA megyeközpont felhozatalát illetően az ezer négyzetméteres házhely van, ahol 800 ezer forint, de olyan rész is, ahol 12 millió. Ahol most Pécsett érdemes kutakodni, az a Daindo- lok környéke, a Bálicsi út felső része, a Donátus és az Erdész út térsége, mert itt gáz- és vízbekötések zajlanak. Pécs belsőbb részein a kevésbé népszerű helyeken 5 ezer körül, a keresettebb területeken pedig 10 ezer forint fölött mozog a telkek négyzetméterára. Persze kivételek mindig akadnak, Magyar- ürögben is elkelt már 900 négyzetméter 3,2 millióért. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy 6-7 ezres áron (1000 négyzetméteres telekkel számolva) már kész családi házak is kaphatók! Kertvárosban is van még kihasználatlan terület, most készül a részletes rendezési terv módosítása és a Tildy Zoltán út galom tehát nem fér bele a tőzsdei működésbe, a tipizálásba, még a leginkább összemérhető lakótelepi lakások esetében sem. Idetartozik az is, hogy az ingatlanpiac nagyon szegény megbízható információkban és rettentő mértékben szétszabdalt. Valójában önálló mozgást mutató kis helyi piacok szövevénye, leginkább egy olyan ország-abroszként képzelhetjük folytatásában családi házas beépítésben gondolkodnak 2-4 ezer Ft/négyzetméterárért. Pa- tacson már alig akad beépíthető szabad parcella, elfogytak a zsebkendőnyi porták. Pécsúj- hegyen a közművesítés drágította meg az efféle ingatlanokat (1200-1300 Ft/m2), az igazán jó üzletnek Szabolcsfalu látszik, itt az árak 800-1000 fo- rint/m2 alatt maradnak. A belvárosi foghíjtelkek, bontásra ítélt házak kínálata 8-10 ezres árakkal kalkulál. Végezetül néhány hasznos tanács telekvásárláshoz. Az optimális telekforma négyzet alakú, ezzel szemben a házhelyek többnyire szabálytalan idomúak, vagy elnyújtott téglalaphoz hasonlítanak. Jó tudni, hogy a hegyoldalban 1200 négyzetméter alá már nem osztanak területet, de a korábbi 251 négyszögöles, azaz megközelítőleg 901 négyzetméteres telkek is beépíthetők. A belvárosban 750 négyzetméter a kritikus határ, ennél kisebb területen a régi házat elbontva sem lehet építkezni! el, amely eltérő nagyságú és színű foltokból lett összevarrva. Másként fogalmazva nem egy ingatlanpiac létezik, hanem több ezer helyi piac, más termék esetében elképzelhetetlenül széttartó árakkal. Ez az ár- bani szórtság az oka, hogy az egyik legveszélyesebb piacról van szó, ahol lehet sokat keresni, de hatalmasakat veszíteni is. Bonyolítja a helyzetet, hogy az ingatlanpiac gyors átváltozásokra is képes. Egy 200 lelkes kis baranyai faluban teljesen felborulhat a „papírforma” egykét sokat ígérő német vásárló megjelenésével. * Miért nincs ingatlantőzsde? Ingatlanpiac az a piac, ahol az ingatlanokat, illetve az ahhoz kapcsolódó jogokat adják és veszik. Az ingatlanpiac sajátossága, hogy a rajta forgalmazott árucikk ritkán tipizálható. Ez a tény gátolja meg az ingatlantőzsde működését. AZ INGATLANJOGÁSZ VÁLASZOL Az öröklakás. Az öröklakás több lakást magában foglaló épületben található, s vételára viszonylag kedvezőbb, mivel a telek-, és közműárak megoszlanak a tulajdonosok között - tudtuk meg dr. Schmidt József pécsi ingatlanforgalmi szakjogásztól (képünkön). A bérelt telekre is kedvezőbb árú lakások építhetők, de az ilyen otthonok megvásárlójának tudnia kell, hogy a földterület idegen személy tulajdona, és minden jog határidőhöz kötött. A társasházi öröklakások alapítása alapító okirattal, szerződés- kötésekkel és telekkönyvbe való bejegyzéssel történik. Olyan tulajdonformáról van szó, amelynél minden tulajdonos az egész ingatlan meghatározott része felett önállóan, egy-egy tört része felett pedig a többi tulajdonossal együttesen rendelkezik. Jogi szempontból az öröklakás külön tulajdonnak tekintendő. Ez azt jelenti, hogy a lakást a saját négy fal között tulajdonosként használjuk, és átalakításokat végezhetünk rajta, ha az építési szabályzatot és a társasházi törvényt nem sértjük meg. A szabad átépítési lehetőségeket a tulajdonosok korábbi szerződéses megállapodásai is korlátozhatják. Ugyanez vonatkozik az egyéb előírásokra, melyekről az építési hatóságoknál lehet érdeklődni. Az öröklakásoknál a lakás egyes részeinek megváltoztatása is behatárolt a többi lakó közelsége miatt. A lakásból eredő zaj, szag, kosz ugyanis másokat is érinthet. Ha a tető felé terjeszkedünk Gazdaságos megoldása a lakótér bővítésének a tetőtér beépítése, mivel nincs külön telekigénye, de önálló otthonként is elképzelhető az így kialakított lakórész. A tetőtéri lakásoknak sajátos karaktert adnak az aláducolá- sok, oszlopok és a különböző tetőablakok. Ugyanakkor a tetőtéri helyiségek egyedi formája a nehézségek forrása is. Ha azonban eleve a későbbi beépítés figyelembevételével készül a tetőtér, kevesebb a probléma. Meglévő ház beépítését akadályozhatják a különféle építési előírások és a ház adottságai. Alacsony térdfalak esetén például speciális tetőemelő eljárásokkal megemelhető a födém. Nem nélkülözhetők azonban egy tapasztalt építész tanácsai, mivel az ötletadás és a kivitelezésben való segítségnyújtás mellett ő ismeri azokat az építési előírásokat is, melyeket be kell tartani. Másrészt mindennemű változás engedély- köteles. A meglévő tetőterekben a következő építészeti szempontokat érdemes figyelembe venni: a tető dőlésszöge 30 foknál nagyobb legyen és a lehető legnagyobb belmagasságra kell törekedni - minimum 2,3-2,5 méterrel kell számolni. A beépítés akkor célszerű, ha a ház alapterületének legalább kétharmadát hasznosítani lehet. Amiről nem szabad elfeledkezni: külön szakembert igényel a szigetelések, a víz-, a gáz- és az energiaellátás kialakítása. De a tervezéskor érdemes saját elképzeléseinket is megvitatni. Lényeges a kellő belmagasság megtartása fotó: Tóth l. Hazai lakásépítések alakulása jei o o o í: 2 1975 1985 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 o r ____________________________________ Hogyan jusson lakáshoz a fiatal? A lakásépítések száma negyedére esett vissza hazánkban a korábbi évekhez képest, ugyanakkor a demográfiai hullám csúcsa most kezd családalapításba: 20 százalékkal több napjainkban a 20-24 éves, mint öt évvel ezelőtt. így igen időszerű az a kampánysorozat, mely az ország 20 városában indult - köztük Pécsett is - Hogyan jussanak lakáshoz a fiatalok? címmel. „A vitasorozat alkalmat ad tisztázni, hogy lehet-e egységes szabály alá erőltetni az eltérő sorsokat, s ha nem, hogyan léphetünk túl a problémákon.” így vélekedik Göncz Árpád köztársasági elnök, a fővédnök az országos kampányról. De mi is a valós helyzet? A nyugati országokban a 10 ezer lakosra jutó évente épülő lakások száma 40-60, nálunk 22-25. A lakásépítések 1978- tól 1993-ig tartó mélyrepülése után az építőipar az utóbbi négy évben enyhe növekedésbe kezdett - ez látható a grafikonunkon. Azonban az állami támogatásokkal épülő lakások egy adott térség vidéki kistelepülésein készültek. Jól látszik ez a szocpol. kedvezmények igény- bevételéből - háromnegyedét a Tiszántúlon adták ki. A másik gond a lakáscélú takarékoskodás és a szülői segítség alakulása. Míg tíz éve a 29 év alattiak kétharmada takarékoskodott, s ennek fele lakáscélra gyűjtött, addig öt éve már ugyanezen népességnek csak a 40 százaléka tett pénzt félre, s ennek ötödé volt csak a lakáscélra szánt összeg. De felére csökkent azon családok aránya is, ahol a szülők aktív támogatást nyújtottak a fiatalok lakás- vásárlásához. Pedig ma Magyarországon egy átlagosnak tekinthető lakás ára körülbelül 15 év átlagkeresetével azonos értékű. Azaz a megoldást ilyen hosszúságú kedvezményes lakáshitelek bevezetése jelentené. Emellett azonban célszerű lenne az ön- kormányzatoknak is beszállni az ügyletbe kamatmentes kölcsönökkel, az államnak pedig további adókedvezmények bevezetésével, lakáscélú pénzek kamattámogatásával. Az elképzeléseket a kormány elé tárják, mielőbbi intézkedést kérve. Új üdülőcentrum épül a Bükkben Nem egészen 100 millió forintos költséggel indul a Lillafüred melletti Alsó-Hámorban egy idegenforgalmi és rekreációs központ építése. Az alapkőletétel már megtörtént, vállalkozók indították be a munka első ütemét, melynek során éttermek, szállodák, kempingek és többcsillagos üdülőházak készülnek a Szinva- patak közvetlen környezetében. A Bükk-hegység csodálatos fekvésű völgyében - Miskolcról Lillafüredre autózva ezen a vonalon kell végighajtani - a turisztikai centrum beruházásának folytatásához a szükséges tőkét országos és Európai Uniós pályázatokon tervezik elnyerni.
