Új Dunántúli Napló, 1991. december (2. évfolyam, 329-357. szám)
1991-12-30 / 356. szám
8 aj Dunántúli napló 1991. december 30., hetlo Az is vihart arathat, aki igazából nem is kívánt szelet vetni - fogalmazhatnánk meg szólásszerű tanulságként mindazzal kapcsolatban, ami a Pécsi Önkormányzat júniusban hozott és szeptember 1-től hatályba lépett lakásértékesítési rendeletét övezi. A vihar szelét több vonatkozásban is jogi bizonytalanságok, régi és új, de egyaránt hatályban lévő és egymásnak ellentmondó jogszabályok táplálják, illetve e helyzetből fakadó eltérő értelmezési lehetőségek. Hajdan dicsekedve, az utóbbi időkben rosszallóan azt mondtuk gyakran magunkról, hogy jogásznemzet vagyunk. A pécsi bérlakás értékesítéseknek van egy olyan vetülete, amely ennek a minősítésnek a jelen idejű érvényességét megkérdőjelezi. Három csoport Abból következően, hogy szeptember 1-től az önkormányzat a korábbi állami, de közhasználatban tanácsinak nevezett bérlakásoknak a tulajdonosa lett és e tulajdonának értékesítésére új szabályt alkotott, a vételi joggal rendelkezők köre három eltérő helyzetű csoportra tagalódott. Annak a csoportnak a helyzete teljesen egyértelmű, amelynek a lakásértékesítési ügye szeptember 1. után kezdődött, vagy kezdődik el: ha eltekintünk a köztársasági megbízott törvényességi észrevételétől, erre a csoportra az új ön- kormányzati rendelet szabályai érvényesek. Az önkormányzatnak e rendeletben kinyilvánított gesztusa határolta be a vételi joggal rendelkezők második csoportját: a folyamatban lévő ügyekben a bérlők választhatnak, hogy melyik rendelet szabályai szerint kívánják megvásárolni a lakást. Az ehhez a körhöz tartozóknak a melyik az előnyösebb megoldás kérdése ad okot a töprengésre. Erre külön is érdemes lesz majd kitérni. A harmadik csoportnak már az a választási lehetősége sincs meg, hogy egyáltalán meg akar- ják-e venni bérlakásukat, hiszen már megvették, mégpedig a korábbi rendelet feltételei szerint. Ők enyhén szólva méltatlan- kodnak, mert az új szabályok ismeretében úgy látják, rossz vásárba kényszerültek, most jóval olcsóbban hozzájuthatnának a lakásukhoz. Emiatt szeretnék visszacsinálni az egészet. Arculcsapás? Nem lesz könnyű, ha egyáltalán lehetséges. Mint ahogy nem Jönnek a kárpótlási jegyeket fölvásárló hiénák? Lesznek-e drámai jelenetek a földárveréseken? - A kérdésekre Sepsey Tamás, címzetes államtitkár, az Országos Kárrendezési és Kárpótlási Hivatal elnöke válaszol. — A kárpótlási törvény végrehajtását egy évre fel kellene függeszteni - ezt ajánlotta Békési László, szocialista képviselő. Mi erről az ön véleménye? — Szerintem a törvény végrehajtását nem indokolt fölfüggeszteni, a kérelmeknek az elbírálása folyamatos lesz. ezért a kibocsátott kárpótlási jegyeket nem azonnal fogják a kérelmezők - akik körülbelül 500 00-ren lesznek - fölhasználni, hanem folyamatosan. — Biztosak önök abban, hoy mindez nem rendíti meg a gazdaság helyzetét? — A gazdaság helyzetét ez biztos nem fogja megrendíteni, hisz a termőföldek magánkézbe kerülése a kormánynak egy olyan szándéka, amely találkozik a társadalom rétegeinek a szándékával is. Művelni akarják az emberek a földet. Ezeken a földeken termelni fognak, a terményeket pedig értékesíteni tudják akár belföldön, akár külföldön. A privatizálás során is a Ki jár jobban? Ki jár igazán jól? Lakáseladási és -vásárlási változatok Pécsett A jogszabályi ellenmondások, illetve a helyzet jelenlegi rendezetlensége miatt a lakást terhelő tartozás átvállalása bonyolultabbá vált a korábbiakhoz képest. Eladásra váró bérlakások Pécsett könnyű a kristálytiszta érveket sem elfogadtatni azokkal, akik a két rendelet feltételeinek különbözősége miatt okkal, de nem joggal mondhatják: százezreket veszítettek a "bolton". Az érvek pedig igen egyszerűek, mégis arculcsapás-szerűek az érintettek számára. Egy igazi jogállamban nem ildomos, de kivételes gyakorlat sem lehet visszamenő hatályú jogszabályokat alkotni, s a Pécsi Önkormányzat pedig már csak azért sem hozhatott ilyen szabályt, mert a bérlakások szeptember 1-ig nem is voltak a tulajdonában. A harmadik érv a legkegyetlenebb: más adásváteli ügyletnél sem lehetséges, hogy a vevő utólag megváltoztassa a szerződést csak azért, mert az eladó később jelentős árleszállítással kínálja portékáját. Szelektív emlékezet Riposzt lehetne az utóbbi érvelésre, hogy az új rendelet megalkotása szándékának elhatározásakor fel kellett volna függeszteni a bérlakások értékesítését. A legtöbb városunkban egyébként is elidegenítési tilalom alatt állnak a bérlakások. Az önkormányzatok kivárnak: vajon mit hoz az országos lakáskoncepció, illetve lakás- rendelet? Csakhogy a rövid, illetve a szelektív emlékezet hibáit is magában foglalja ez a riposzt. Nem lehet elfeledkezni arról, hogy 1987-től 1989 őszéig Pécsett is elidegenítési tilalom volt, s akkor ez sem tetszett sokaknak. Nem feledkezhetünk meg arról sem, hogy a bérlakások megvásárlása iránti igény akkor növekedett tömegesre, amikor először emelték fel drasztikusan a lakbért, s így a bérbeadó csak közvetve volt kezdeményező: őt ostromolták a vásárolni szándékozók. Ezért alkotta meg a városi tanács az ingatlanok értékesítéséről szóló rendeletét 1989-ben. Pécsett a legolcsóbb Elfogulatlanul azt a körülményt sem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy e rendelet megszületése óta mind a mai napig az volt az egyik leggyakoribb panasz, hogy túl lassan folyik a lakásértékesítés ügymenete. Sokan a az új rendelet megalkotásának szándékát hírül véve talán izgultak is, hogy még beférjenek a régi szabály hatálya alá, mert nem bíztak abban, hogy a változás kedvező lesz számukra. Aztán kiderült, hogy azon városok közül, amelyek egyáltalán foglalkoznak bérlakások értékesítésével, a Pécsi Önkormányzat szabta a messze legalacsonyabb árat. Készpénzért, vagy részletre A fentiek sem döntik el azonban, hogy általában melyik rendelet feltételei az előnyösebbek. Esetenként más-más a helyzet a vevő anyagi helyzetétől függően. Mind a volt tanács- rendelet, mind az önkormányzati rendelet egy 1969-es, azóta többször módosított kormányrendeleten alapul, amelyet hatályában megerősítettek, tehát élő jogi norma, noha nincs szinkronban a Vagyontörvénnyel. Ez a kormányrendelet megszabott keretein belül lehetővé teszi a szabályaitól való eltérést. Az 1989. évi 5. számú tanácsrendelet a vételár megállapításánál tért el a kormányrendelettől, amely azt mondta ki, hogy a lakás vételára a forgalmi értékének 15 százaléka, felújítottnál pedig 30 százaléka; ettől el lehet térni, de a vételár nem haladhatja meg a forgalmi értéket. Olykor 40 százalék Ez a 15 százalék olyan kevés volt, hogy szinte egyetlen tanács sem alkalmazta. Pécsett a lakásértékesítés a régi tanács- rendelet szerint a forgalmi érték 75 százalékánál indult és a lakás építésének, illetve felújításának évét kezdőpontnak véve sávosan csökkent egészen 25 százalékig. Például a mostani Me- gyer városrészben, a kertvárosi lakótelepen átlagosan a forgalmi érték 55-65 százalékáért lehetett megvásárolni a bérlakásokat. A vételárnak a 10 százalékát kellett elsőre kifizetni, a fennmaradó összeget 35 éves részletben évi 3 százalékos kamattal kell törleszteni. Az új önkormányzati rendelet a lakások vételárát a forgalmi érték 20 százalékában szabta meg. Vannak olyan sávok, ahol 40 százalékkal is olcsóbban adja a lakásokat az önkormányzat, mint ahogy a régi rendelet adta. Ugyanakkor annak, aki részletre tudja csak megvásárolni a lakást, a vételár 20 százalékát kell elsőként befizetnie - vagyis a forgalmi érték 4 százalékát -, a többit viszont 10-15 év alatt, de a mindenkori jegybanki alapkamattal terhelve. Ez idén meghaladta a 20 százalékot. S ki tudja, még mi lesz? Marad a három ? A fentiekből nyilvánvaló, hogy azoknak, akik csak részletfizetésre tudják megvásárolni a bérleményüket, a korábbi tanácsrendelet az előnyös, a készpénzért vásárlóknak viszont az új önkormányzati rendelet feltételei. A jövő azonban némiképp bizonytalan abban a tekintetben, hogy a tervezett országos lakáskoncepció fenntartja-e majd a 3 százalékos kamat lehetőségét, vagy kötelező érvénnyel felemeli azt. A Pécsi Önkormányzat álláspontja: saját hatáskörében nem kíván változtatni a tanács által megszabott kedvezményes részletfizetésen. Lefölözi az adó A ki jár jól kérdése más vonatkozásban is felmerül a lakásértékesítésekkel kapcsolatban, különösen az új önkormányzati rendelet kedvező eladási feltételei miatt. A vételi jog a bérlőt illeti meg, de kedvezménnyel vásárolhatja meg a lakást egyenes ági hozzátartozóinak is. Ha készpénzért vásárol, abban a pillanatban, hogy telekkönyvi- leg bejegyzett tulajdonosa lesz az ingatlannak, 1989 január 1. óta mindenféle megkötöttség nélkül eladhatja a lakását forgalmi értékén, ami többszöröse az általa kifizetett árnak. Mindenképpen nyer az üzleten, de ha törvénytisztelő módon jár el, akkor a hasznát igencsak lefölözi az adó. Kivéve, ha a vételárat lakásvásárlásra fordítja. Eléggé elterjedt gyakorlat Pécsett, hogy a bérlakásban lakó falusi családi házra cseréli el lakását. Ez a megoldás az értékesítésre kijelölt lakásoknál is lehetséges, amennyiben a cserepartner a lakásgazdálkodás szabályai szerint igényjogosultnak számít. Különben nem jöhet létre a csere. Szélsőséges példát említve: egy gyermektelen házaspár nem juthat ilyen cserével 3 szobás bérlakáshoz. Átvállalt tartozások A már említett 1969-es évjáratú kormányrendelet kimondja, hogy a tartozás átvállalásához az ingatlan elidegenítésével megbízott szerv jóváhagyása szükséges. A Vagyontörvény szerint viszont a tulajdonosi jogok gyakorlását nem adhatja át az önkormányzat az elidegenítéssel megbízott szervnek. A két jogszabály között ellenmondás van. Amint ez a polémia valahogyan elrendeződik, a Pécsi Közgyűlésnek sürgősen döntenie kell arról, hogy az ön- kormányzat tulajdona tekintetében ki gyakorolja operatív módon a tulajdonosi jogokat. Ennek hiányában - mint minden ilyen jellegű ügyről - magának a közgyűlésnek kell döntenie tartozás változatlan feltételek melletti átvállalását célzó kérelmekről. Ez igencsak lelassítja az ügymenetet. Ez esetben azonban csak elvileg, hiszen szeptember 1. óta tartozásátvállalási kérelem nem futott be: az új lakásvásárlási feltételek szerint ez a megoldás nem éri meg. Élelmes ötlet Újfent áll a kérdés: ki jár akkor a legjobban? Alighanem annak az ügyletnek a résztvevői, amibe nemrégiben a tőkeerős bankok fogtak egy ügyvédi iroda közvetítésével. Idős lakásbérlőknek ajánlják fel a vásárláshoz lakás vételárát, hogy az így tulajdonossá váló emberek életjáradék fejében nekik adják az ingatlant, amelyben természetesen elhunytukig tovább lakhatnak. Ha a reménybeli örökösöket leszámítjuk, ezzel a megoldással jól jár a bérlő, hiszen a lakásában marad, bérleti dijat sem kell fizetnie, törlesztő részletet sem, sőt biztos életjáradékot kap. A bankok igazán jól járnak, hiszen a vételár és az életjáradék teljes öszege valószínűleg meg sem közelíti azt a summát, amennyiért a lakást évekkel később szabadpiaci áron lehetne megvásárolni. Jogilag kifogásolhatatlanul tiszta ügylet, csak éppen a bankok bagóért jutnak busás haszonhoz, értékes és értékesíthető ingatlanhoz. Figyelemre méltó ötlet. Dunai Imre Jönnek a kárpótlási jegyeket felvásárló hiénák? a Árverés a földekért magánkézbe került vállalatok végre a költségvetés számára nem deficitet fognak jelenteni, hanem bevételi forrást, hisz a vállalatok termelnek és az eredmények után pedig adót fognak fizetni. Másrészt munkaerőt fognak foglalkoztatni. És az a munkanélküli tömeg, amely most jelenleg szintén a költségvetés számára egy nagy tehertétel, föl fog szívódni ezen magánvállalatoknak a működtetése során. — Nagyon sokan beszélnek arról, hogy jönnek a felvásárlók. Mondják úgy is, hogy a hiénák, akik a kárpótlási jegyeket potomért kívánják megvenni. A földek esetében elsősorban. — Hiába jönnek a földek esetében ezek a hiénák, termőföldet csak kárpótlásra jogosult vásárolhat és csak a saját jegye erejéig. Úgyhogy aki ilyen célból vásárolja föl a kárpótlási jegyet, az nagyon rossz üzletet fog kötni. Én óva intek mindenkit, hogy bedőljön ezen hiénák ajánlatának, mert ha mások számára megéri a kárpótlási jegyet megvenni, akkor leginkább a jogosultnak éri meg ezt fölhasználni. — Lesznek-e ön szerint drámai jelenetek az árveréseken? — Biztos, hogy lesznek drámai jelenetek, hisz ilyen létszámú árverező közönség között mindig akadnak bajkeresők. Remélem azért, hogy kevesen lesznek, s mi igyekszünk majd az árveréseket olyan módon lefolytatni, hogy ne okozzon ez majd gondot. — Egy vidékről jött ember azt mondta, hogy a tanyája közelében szeretné visszakapni a földjét. Ön azt tanácsolta, hogy egyezzenek meg az árverésen lévők, és akkor ne emelje fel senki a kezét, amikor ez az ember a tanyája melletti földet kéri. Elképzelhető lehet ilyenfajta megértés, egyetértés? — Szerintem ez nem elképzelés, biztos, hogy meg fog történni. Egy kisközösségnek a lakói, ha nem tudnak ebben az igen horderejű kérdésben megállapodásra jutni, akkor a következő években vagy évtizedekben ugyanúgy a gyűlöltség fog a falu lakói között lábra- kapni. Akkor mindig azt fogják mondani, hogy te voltál az, aki meghiúsítottad, hogy én a tanyám melletti földet* tudjam megvásárolni. — Mi van az árverési előleggel? Pontosabban mi lesz? Ugyanis azt mondják, hogy ez a pénz elvész. — Ez nagy tévedés. Az árverés kezdetekor mindenkinek letétbe kell helyezni a kárpótlási jegyeit vagy az utalványt, aki részt kíván venni az árverésen. Mert ott helyben kell fizetni. Hitelbe nem lehet termőföldet vásárolni. Ennek a letétbe helyezett összegnek a 20 százaléka az úgynevezett árverési előleg. Ez ténylegesen a bánatpénz szerepét tölti be. Abban az esetben ha valaki az árverés során megnyeri a licitet és a licit megnyerését követően mégsem él a vételi jogával, hanem kijelenti, hogy ő ezt az egészet csak tréfának tartotta, akkor az árverés vezetője kizárja őt a további árverésből, és ez a személy a letétbe helyezett kárpótlási jegy 20 százalékát elveszti. — Nagyon sokan egyéni elbírálást kérnek. Elborzasztó esetekről, valóban tönkretett életekről tudnak önök is, a hivatal mégis nagyon határozott e tekintetben, hogy nem tesz kivételt. — E tekintetben nem a hivatal határozott, hanem a jogszabály. Nem ad lehetőséget egyedi elbírálásra. Nem is adhatna, mert az én véleményem szerint mindegyik kérelmező méltó lenne egyedi elbírálásra. Mert mindenkinek van egy olyan oka vagy indoka, amelyet figyelembe lehetne venni, ha a méltányosság fogalmát a jogalkotó megengedte volna. — Mi lesz a kimérési dijakkal? Nagyon sokan félnek ennek fizetésétől, sőt úgy mondják, hogy ez országosan csillagászati összeget jelenthet. — Megállapodás született a 33 független kisgazdapárti képviselő és a pénzügyminiszter úr között, hogy a földkimérési költségeket a költségvetés fogja fedezni. — A földhivatalokban igen nagy munkát végeznek most. Van, ahol egy nap háromszáz ügyfél fordult meg. A Földművelésügyi Minisztérium főosztályvezetője ajánlotta, hogy fogadjanak fel földmérő szakembereket. Állítólag többszáz állástalan földmérő szaladgál az országban. És egy-egy tsz-elnök asztalán 10-15 névjegy is fekszik. Megtehetik ők, hogy már ma megbíznak földmérőket? Vagy jobb ha várnak a hivatalos döntésig, a földmérési díjak kifizetését lehetővé tevő rendeletig ? __ — Én úgy mondanám, hogy nem érdemes előre megbízni valakit, hogy majd a jövőbeni munkát végezze el, meghatározott díj ellenében. Várjanak a földigénylők addig, amíg a jogszabály végrehajtása megkezdődik és akkor kössék majd meg a szerződést. K. K.
