Tanácsok közlönye, 1973 (22. évfolyam, 1-58. szám)

1973 / 11. szám

11. szám TANÁCSOK KÖZLÖNYE 369 a jogviszonyt albérleti jogviszonynak minősíteni, ha az albérlőnek legalább egy kizárólagosan használt helyisége van, vagyis az ún. átjáró szobát nem lehet albérletbe adni. Az egyik bíróság az ilyen jogviszonyt, kizárólag azért, mert a bútorozott szobán a bérlő is átjárt a másik szobába, ágybérletnek minősítette. Ez az álláspont azonban téves. A Ptk. 447. §-ának (1) bekezdése és az R. 103. §-ának (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a bérlő lakásának egy részét albérletbe adhatja. Eszerint az albérleti jogviszonynak nem fogalmi eleme, hogy az albérlő legalább egy helyiséget kizárólagosan használjon, egyik jogszabály sem tiltja az olyan szerződés kötését, amely szerint az albérletbe adott helyiséget valamilyen célra a bérlő is használhatja. Az albérleti jogviszony részletkérdéseit szabályozó R. ezt a kifejezést általában olyan esetekben használja, amikor meg kívánja különböztetni az albérlet tárgyát képező szobát a lakás egyéb helyiségeitől (főzőhelyiség, egészségügyi helyiség, közlekedési helyiség stb.), amelynek használatára bizonyos mértékben az albérlő is jogosult. Egyébként az, hogy átjáró szoba is lehet albérleti jogviszony tárgya, kitűnik a R. 119. §-ának (2) bekezdésében levő azon rendelkezésből is, hogy a lakásban jogcím nélkül lakó jóhiszemű személy elhelyezésére nem megfelelő az olyan albérleti lakószoba, amelyen a másik szobába átjárnak. Ugyanez következik a lakbérekről, továbbá az albérleti és ágybérleti díjakról szóló 3/1971. (II. 8.) Korm. számú rendeletnek, továbbá az ennek végrehajtásáról szóló 3/1971. (II. 8.) ÉVM. számú rendeletnek az albérleti és ágybérleti díjakat szabályozó 7. fejezetéből is. Eszerint ugyanis az albérleti díj alapdíját az albérlő által kizárólagosan használt helyiségekre jutó lakbérhányad alapján kell kiszámítani, ha azonban a helyiséget a bérlő, illetőleg a vele együttlakó más személy az albérlővel közösen használja, az albérleti díj megállapításánál a bérlőt, illetve az említett más személyt is figyelembe kell venni [3/1971. (II. 8.) ÉVM. sz. r. 19. §]. Tehát ez a jogszabály is ismer olyan albérleti jogviszonyt, ahol az albérlő szobáját a bérlő is használja. 5. A cserelakás felajánlása melletti felmondás érvényességének megállapítására irányuló perben a bíróság a cserelakás megfelelőségét nem vizsgálhatja, ha a felmondás egyéb ok miatt érvénytelen. Ha a felmondáshoz elmulasztották a cserelakás bérbeadójának nyilatkozatát csatolni, ez a perben nem pótolható. A személyi tulajdonban álló lakás tulajdonosait megillető felmondási jog gyakorlásának egyes kérdéseiről szóló 28/1963. (X. 12.) Korm. számú rendelet 3. §-ában foglaltak értelmében, ha a bíróság a 35/1956. (IX. 30.) M. T. számú rendelet 62. §-ára, illetőleg 72. §-ának (2) és (3) bekezdésére alapított felmondás érvényességének megállapítására irányuló keresetet elutasította, a tulajdonos az ítélet jogerőre emelkedésének napját követő két éven belül ugyanazzal a bérlővel szemben újabb felmondással nem élhet azon a címen, hogy a lakásra maga vagy egyeneságbeli rokona számára tart igényt. A felmondást korlátozó — fent idézett — rendelkezés nem tett különbséget aszerint, hogy a bíróság milyen ok miatt utasította el a keresetet; függetlenül attól, hogy az elutasítás alapjául a felmondás alaki hibája szolgálat-e, vagy a felajánlott lakás nem volt megfelelő, — az újabb felmondás két évig tiltott volt. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (továbbiakban: R) a fenti jogszabályt hatályon kívül helyezte és a 79. § a felmondási tilalmat eltérő módon szabályozta. Eszerint a bérbeadó, ha a felmondás érvényességének megállapítása iránti perben a bíróság a keresetet azért utasította el, mert a felajánlott lakás nem megfelelő, az ítélet jogerőre emelkedésétől számított két éven belül újabb pert nem indíthat. A jelenlegi szabályozás tehát abban tér el a korábbitól, hogy korábban a felmondás volt megtiltva, jelenleg a felmondás érvényességének megállapítására irányuló per indítása, továbbá korábban egymagában a kereset elutasításához fűződött a tilalom, jelenleg pedig csak az olyan elutasító ítélethez, amely megállapítja, hogy a felajánlott lakás, nem megfelelő. Eddig elég általános volt az a gya-