Tanácsok közlönye, 1958 (6. évfolyam, 1-95. szám)

1958 / 34. szám

34. szám. TANÁCSOK KÖZLÖNYE 315 mélyek, a R. &0. § (3) bekezdése szerint kiköltöztethető. A R. 80. § (3) bek. érielmében a kilakoltatandó személyek elhelyezése kérdésében az I. fokú lakásügyi hatóság köteles intézkedni. c) A szabad rendelkezésű lakásra vonatkozó bérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő írásbeli szerződése hozza létre, a bíróság azonban — megfelelő esetben — írásbeli szerződés hiányában is megállapíthatja a bérleti jogviszony fennállását. A társadalmi tulajdonban álló házban lévő lakásra — a munkaköri szolgálati lakás kivételével — a bérleti jogviszonyt a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre [R. 3. § (1) bek.]. A bérleti szerződést írásban kell megkötni [R. 6. § (1) bek]. A személyi tulajdonban lévő, tanácsi rendelkezés alatt álló lakásra a bérleti jogviszonyt szintén a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre és ugyancsak a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján. (R. 57. §.) A R. 56. § (1) bekezdése értelmében a személyi tulajdonban lévő, tanácsi rendelkezés alatt álló lakásokra a R. II. részében foglalt (vagyis a társadalmi tulajdonban álló lakásokra vonatkozó) rendelkezéseket a III. részben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni. Minthogy a III. rész nem tartalmaz olyan rendekezést, mely a bérleti szerződés írásbelisége tekintetében eltérne a II. rész szabályaitól, ebből az következte, hogy a személyi tulajdonban lévő, tanácsi rendelkezés alatt áiló lakás tulajdonosa és a bérlő is írásban kötelesek a bérleti szerződést megkötni. Lányegében ugyanez a helyzet a szabad rendelkezésű lakások esetében is, azzal a különbséggel, hogy a bérleti jogviszony létrejöttéhez a lakásügyi hatóság kiutaló határozatára nincs szükség. A szolgálati lakásban lakó házastársra csak akkor alkalmazható a Vhr. 91. § (2) bekezdése, ha ő is a szerv alkalmazásában áll. Ilyen esetben a bérlő elköltözése esetén házastársa önálló bérlőként maradhat vissza a szolgálati lakásban. A R. 73. §-a értelmében ugyanis a bérleti jogviszonyt a szabad rendelkezésű lakás tekintetében is a bérbeadónak és a bérlőnek a szerződése hozza létre. A R. 75. § (3) bek. értelmében a R. rendelkezései az ilyen lakások esetében akkor irányadók, ha az érdekelt felek másként nem állapodtak meg. Ha tehát a felek nem állapodnak meg abban, hogy a bérleti szerződést nem írásban kötik meg, a szerződést a szabad rendelkezésű lakás esetében is írásban kell megkötni. A bérleti szerződést tehát általában írásban kell megkötni. A R. azonban az írásbeliséget nem tekinti érvényességi kelléknek, tehát bizonyos esetekben a bérleti jogviszony írásbeli szerződés nélkül is fennálL Erre utal a R. 6. §-ának 1(3) bekezdése, mely kimondja, hogy ha a bérleti szerződés megkötését a bérbeadó megtagadja, a bérlő a kiutaló határozat alapján a lakásba beköltözhet és a lakást a R.-ben megállapított jogok és kötelezettségek mellett használhatja. Ez lényegében azt jelenti, hogy a bérleti jogviszony az írásbeliség hiánya és a bérbeadó akarata ellenére létrejön. Bár a szabad rendelkezésű lakás tekintetében létrejött bérleti szerződést is rendszerint írásban kötik meg — ami a bizonyíthatóság és a későbbi viták elkerülése érdekében a legcélszerűbb is —, az ilyen lakások esetében lényegesen szélesebbkörű lehetőség van a bérleti szerződés szóbeli megkötésére. Itt ugyanis nincs szükség a lakásügyi hatóság kiutaló határozatára, és a tulajdonos és a bérlő között fennálló bérleti jogviszony létét a tulajdonoson kívül más nem teheti vitássá. Ha pedig a tulajdonos és a bérlő között merül fel ilyen vita, annak eldöntése a bíróság hatáskörébe tartozik. A tulajdonos és a bérlő egyező ügyleti akaratának természetesen akkor is meg kell lennie, ha bérleti szerződés megkötése alkalmával az írásbeliséget mellőzték. Sőt — mivel a szabad rendelkezésű lakás tulajdonosa szabadon dönti el, hogy a lakást bérbeadás útján hasznosítja-e, vagy sem — előfordulhat, hogy az egyező ügyleti akarat nem a beköltözés előtt, hanem az után jön létre. így pl. nincs törvényes akadálya annak, hogy a szabad rendelkezésű lakás tulajdonosa utóbb azzal kössön — írásban, vagy szóban — bérleti szerződést, aki a lakást a tulajdonos tudta nélkül vagy éppen akarata ellenére, önkényeden foglalta el. Felmerül ezzel kapcsolatban az a kérdés, hogy a bérleti szerződés létrejöhet-e a felek hallgatólagos magatartása ei'edményeképpen is. Álláspontunk szerint a szabad rendelkezésű lakás esetében a bérleti jogviszony fennállását a felek hallgatólagos magatartása alapján is meg lehet állapítani. Ha pl. a tulajdonos az önkényes beköltöző vagy a jogcím nélkül visszamaradt személyek kihelyezése érdekében semmiféle intézkedést nem tesz, ezzel szemben a lakbért hosszabb időn át jogfenntartás nélkül rendszeresen felveszi és egyébként is olyan magatartást tanúsít, mely a bérleti jogviszony létrejöttének elismerésére utal, ezt a bérleti szerződés hallgatólagos megkötésének kell tekinteni. Az ilyen tárgyú viták elbírálása bírói hatáskörbe tartozik. d) A személyi tulajdonban lévő lakásba hatósági intézkedéssel, de kiutaló határozat nélkül — régebben — behelyezett személyek (szervek) bérlői (társbérlői) minőségüket más tényekkel is bizonyíthatják. 1945-ben és az azt követő években többször előfordult^ hogy a lakásügyi hatóság személyi tulajdonban lévő házakba bérlőket helyezett be, társbérletet létesített, stb., azonban az intézkedésnek megfelelő határozatot nem hozott. Felmerül a kérdés, hogy az ilyen esetekben az érintett dolgozók (szervek), hogyan bizonyíthatják a tulajdonossal szemben bérlői (társbérlői) minőségüket. A kérdés különösen akkor merül fel élesen, ha a tulajdonos a lakásba be akar költözni, cserelakást azonban nem ajánl fel azért, mert a lakásban lakó személyeket nem tekinti bérlőnek — mivel nem rendelkeznek a lakásügyi hatóság határozatával —, hanem jogcím nélküli bennlakóknak. Fokozott mértékben áll ez azokban az esetekben, amikor a ház tulajdonosának személyében újabban állt be változás, vagy pedig amikor a volt tulajdonos házát az állami tulajdonbavétel alól mentesítették. A kérdés megoldásánál abból kell kiindulni, hogy a lakásban lakó személyek (szervek), a lakásügyi hatóság mulasztása következtében nem kerülhetnek másoknál hátrányosabb helyzetbe. A bérlői {társbérlői) minőséget fennállónak kell tekinteni akkor, ha megállapítható, vagy igazolható, hogy az érintett személyek (szei'vek) hatósági intézkedés következtében bérlőként (társbérlőként) kerültek be a lakásba abban az időben, amikor a lakásügyi hatóságok gyakorlata még nem alakult ki megfelelően. A bérleti (társbérleti) jogviszony fennállásának bizonyítására alkalmas továbbá a több éven át tartó békés bennlakás ténye, a bejelentkezés módja, továbbá annak igazolása, hogy az érdekelt személy a lakbárt rendszeresen fizette. Ha vitás, hogy valaki társbérlőként, vagy albérlőként lakik a lakásban, a bejelentés módja mellett az iS lényeges, hogy kinek fizetett bért, a bérbeadónak vagy a bérlőnek. Az előbbi eset a társbérlet, az utóbbi az albérlet fennállását támasztja alá. A fentiek mellett még számos egyéb adat is hozzásegíthet a kérdés eldöntéséhez (pl. a lakóbizottság, a szomszédok nyilatkozata, az a tény, hogy külön villanyórát szereltek fel, stb.). A 11 1953. (III. 24.) M. T. sz. rendelet hatálybalépése előtt — különösen vidéken — többször előfordult, hogy a bérlő a tulajdonos hozzájárulásával költözött be a lakásba, anélkül, hogy a lakásügyi hatóság kiutaló határozatot hozott volna. Az ilyen helyzetet is érvényes bérleti jogviszonynak kell elismerni. Annak a kérdésnek az eldöntése, hogy a lakásban lakó személyt bérlőnek (társbérlőnek) kell-e tekinteni, a konkrét ügyben eljárni hivatott szerv {lakásügyi hatóság vagy bíróság) hatáskörébe tartozik. Így pl. a lakásügyi hatóság tartozik az ügyben állást foglalni akkor, ha a személyi tulajdonban lévő tanácsi rendelkezés alatt álló lakás tulajdonosa azon a címen kíván a lakásba beköltözni, hogy az megüresedettnek számít, mivel a benne lakó személynek nincs kiutaló határozata. Ha azonban szabad rendelkezésű lakásról van s?.ó, a kérdés eldöntése mindenképpen bírói hatáskörbe tartozik.