Magyar Themis, 1878 (8. évfolyam, 1-52. szám)

1878 / 15. szám - Telekkönyvezett ingatlanoknak a tulajdonos által több ízben való eladása megállapitja-e a csalást?

— 116 — bírni, a későbbi szerződés megkötésével az első vevő kijátszására czélzó csalást követett el; az ujabb vevők pedig a tényleges birtokos — szerintök ez az igazi tulajdonos — mellőzésével, egyezkedvén s vonván el annak birtoklása alól az általa már megvásárolt jószágot, hasonlólag csalást követtek el, jóhiszeműségük feltétlenül ki van zárva az által, hogy a tényleges birtokost mellőzték, holott falvakon az emberek rendszerint az összes földrészleteket és azok haszonvevőit ismerik, s a községi lakosok kölcsönösen egymásnak birtokviszonyait és vagyoni állását is jól tudják, illetve a birtokost kipuhatolni a szerződés megkötése előtt mindenik venni szándékozó köteles. Csak következetesek az ily gondolkozású jogászok, midőn bepanaszoltaknak bűntényben való elmarasztalásán s a későbbi keletű adásvevési szerződésnek feltétlen megsemmisítésén felül még a büntető törvények által tiltott jogügyleten alapuló bekeblezést is érvénytelennek tekintvén, a bünfenyitő igazságszolgáltatás feladatának azt tartják, hogy a későbbi vevő bekebelezett tulajdonjoga kitöröltessék s annak helyébe az első vevő tulajdonjogának hivatalból való bekeblezése a bünfenyitő Ítéletben elrendeltessék, tehát az ugynevezhető régibb iskola nézete szerint a kérdéses esetben a fenyítő eljárás végeredménye a hiteltelekjegyzőkönyvnek hivatalból való kiigazítása. Ezen felfogás-mód a hiteltelekkönyvi intézmény behozatalával meghoncsult avagy szükségképen együtt járó jognézleteket teljesen ignorálja. Legélesebb ellentétben áll a fenébb jellemzett véleménynyel az úgynevezett telekkönyvisták által pártolt másik nézet, hogy tudniillik a kétszeri vagy több ízben való eladás önmagában véve nem képez bűnös cselekvényt, hanem a kétszeri eladásból eredő elsőbbségi kártalanítási s azokkal egybefüggő kérdések elbírálása a birtokszerzési törvények értelmében polgári perutra tartozik, ez iránt tehát bűnügyi uton orvoslást nem lehet keresni, s panaszlók ily irányú követeléseikkel polgári perre utasitandók. Ezen ujabbkeletü nézet érveinek jelentékenyebbjeit is csoportosítva szintén felsoroljuk, a mint következik : 1. Ki a törvény rendeletének eleget nem tesz, az ugyanazon törvény védelmét nem igényelheti, már pedig a korábbi vevő a fenálló törvények világos rendelkezései daczára is jogait megóvni, tulajdoni jogát bekebeleztetni elmulasztván, mulasztása csak az ő kárára szolgálhat, s nem egy harmadik egyénnek, az ujabb vevőnek is, ki a birtokszerzési törvények értelmében járt el (vigilantibus subveniunt jura). 2. Az ingatlan dolog tulajdoni joga. sőt még jogszerű birtok is csak azt illeti, ki mint olyan a nyilvánkönyvben bejegyezve van: az ingatlan dolog tulajdonának átruházása végett az ausztriai általános polgári törvénykönyv 431. §-a szerint szükséges, hogy a szerzési ügylet bekebeleztessék, s a 444 §. értelmében az eladó tulajdonjoga csakis a nyilvánkönyvekbőli kitörlés által szüntetik meg. Kétségtelen a törvény ezen világos rendelkezéseiből, hogy az adásvevési szerződés megkötése és a fekvőség használatának átengedése által még sem az eladó tulajdoni joga meg nem szűnik, sem a vevő tulajdonossá, sőt még csak jogos birtokossá sem válik,1) hanem közöttük csakis puszta kötelmi viszony, követelhetési igény, keletkezik, mely az időközben bekeblezés által más vevő részéről nyert dologbeli jognak — a ms'.r létező jognak — engedni tartozik. 3. Az ált. polgári törvénykönyv 440. §-a igy szól: »Ha a tulajdonos ugyanazon ingatlan dolgot két különböző személynek engedte át: az azt illeti, ki a bekeblezést előbb kérte«. Ez feltétlen szabály, s miután az alól semmi kivétel vagy megszorítás sem tétetett, érvényes az minden tekintet nélkül arra, hogy a bekeblezést kérő valamely első vevőre előbb történt átruházásról tudomással birt-e vagy sem ? Ily ismételt átruházást az idézett törvényszakasz nem tilt, de sőt azt a határozott fölemlités által, mint lehető és megengedett esetet szabályozza. Az ujabb vevő tehát törvényengedte jogával élvén, azzal mást jogaiban nem sérthet, s azért meg sem büntetbető. Sőt a későbbi vevő az ingatlan birtokot jogilag teljesen képviselő telekjegyzőkönyvből meggyőződést szerezvén magának arról, hogy azon fekvőség az eladónak, tehát épen annak tulajdona, kitől szerezte, szerzése (az á. p. t. k. 326. §-a határozott rendelkezését szem előtt tartva) még a jóhiszeműség hiányából sem támadható meg. Ugyanez következik a tksi rts azon sarkalatos tételéből ls, hogy a bekeblezések által csakis bejegyzett jogok érintetvén, azok által egyáltalában csak oly jog sérthető meg, mely már előzőleg be volt jegyezve,2) ha tehát a későbbi vevő javára eszközölt tulajdonjogi bekeblezés által az első vevő joga nem érintetik és nem sérthető, ugy azért amaz meg sem büntethetik. 4. Az ingatlan dolgot olyképen, azon terjedelemben, járulékokkal és terhekkel együttszerzi meg a vevő, amint a telekjegyzőkönyvben jelenkezik. Ki e könyveket meg nem tekinti, hanyagságáért — mondja az á. p. t. k. 443. §-a — minden esetekben maga lakol. Ebből természetszerűleg az következik, hogy a ki a nyilvánkönyveket megtekinti s arra tekintettel köt szerződést, a másnak abból netalán keletkezhető káráért semmi esetre felelős nem lehet, mert a tjkönyvön kivüli viszonyokról tudomást venni nem tartozik. 5. A venni szándékozó, habár hallomásból értesült is, hogy az alku tárgyát képező fekvőség már egy más egyénnek előzőleg eladatott, de annak semmi nyomát a tjkönyvben nem találván, sőt a birtok még >) Az á. p. t. k. 321., 322., 350. és 441. §-ai. •) Tkvi rts. 62. és 71. §§. mind az előadó nevén állván, joggal hiheti, hogy az állítólagos előbbi vevő nem kívánja az ingatlant magának megörökíteni, az adásvevési szerződést fentartani, s ezen okból nem tesz lépést a jogügylet bejegy. zésére és ez által a tulajdonjog megnyerésére; szóval azon hitet táplálhatja, hogy az időközben létrejött szerződés félretétetvén, mégsemmisittetett, s igy a birtokot jogosan megveheti. Sőt ha a tjegyzőkönyv jelzi is, hogy már más valaki ugyanazon ingatlan megszerzése végett lépéseket tett, de bekeblezési kérelme jogérvényesen visszautasittatott s az elutasítás följegyzése is töröltetett, még akkor is fölteheti, hogy ama vevő szerződése hatálytalannak mutatkozván, attól elállott, s azért nem használ az eladatás ellen további jogorvoslatot, azt pedig senki sem kívánhatja, hogy ő kutassa fel az állítólagos vásárlót, annak szerződvényét megvizsgálja s minőségét kiderítse, avagy nyugton elvárja az időt, mig az valaha bekeblezésért folyamodik, esetleg ujabb helyes szerződést állíttat ki. Quod non est in actis, non est in vita. Hiszen az ellenkező nézetei fogadásával maga a tkkvi hatóság is, midőn a följegyzett elutasítás után egy ujabb szerződésre bekeblezést enged, a csalásban bűnrészessé fogna válni. Hasonlólag az eladó is, látván, hogy a vevő szerződését érvényre emelni bekeblezés által nem kívánja, maga is a szerződés mellett továbbra megállni s a nyilvánkönyvi tulajdonossággal járó terheket hordozni nem tartja magát kötelezettnek, hanem uj jogügyletbe bocsátkozik, — mindezt teheti, ha amannak kártalanítására, az esetleg lefizetett vételár visszafizetésére kész, s igy maga részéről mindazt megteszi, mi szükséges arra, hogy az előbbi vevő a vásár előtti állapotba helyeztessék. 6. Mert ha azon elv fogadtatik el. hogy az előző vevő hátrányával későbbi vásárló érvényes bekeblezést magának nem eszközölhet, akkor következetesen ezen elvet minden dologbeli jogra is ki kellene terjeszteni, s így például a birtok megvevője ellen, az arra nézve az előbbi tulajdonos által megelőzőleg engedett zálogjogok és bekeblezhető haszonbérleti jogok is érvényesíthetők volnának, s viszont a bekebleztetéssel késedelmeskedő vevő, az időközben bekeblezett zálogjogokat érvényteleníthetné, sőt egy későbbi hitelező sem nyerhetne érvényesen zálogjogot adósa ingatlanaira, mig ugyanazon adós által korábban kibocsátott s zálogjog engedélyezésével ellátott valamennyi kötelezvény be nem kebleztetett. Ilyen elvek a legnagyobb zavarra és jogfelforgatásokra vezetnének. Az ujabb vásárló megbüntetésével — mondják ezen nézet követői — megsértetnék a tkkvi törvény szentsége, megingattatnék a nyilvánkönyvek iránti bizalom és közhitel s veszélyeztetnék a nyilvánkönyvi jogok biztossága és joghatálya. Ezen nézet támogatására olykor különösen hangzó érvek is hozatnak fel, mint például, hogy csak az ingó dolgok vételénél szükséges a jóhiszeműség, de az ingatlanoknál nem, mert azt már a nyilvánkönyv tartalmazza; hogy a nyílvánkönyvekben elő nem forduló semminemű jogviszonyt nem tartozik a vevő tudni, s ha tudja is, nem tartozik respectálni; hogy a ki a tkkvi szabályoknak eleget tesz, attól még ügyesség, hogy mást a vásártól el tud ejteni, stb. Végül fölemiitjük még azon érvet is: minthogy az ujabb időben ugy az elméletben, mint a gyakorlatban és pedig ugy a Lajthán-tul, mint a 1 azai felsőbb bíróságoknál az a nézet vált uralkodóvá, >hogy az utóbbi szerzőnek másnak előbb szerzett igényéről való tudomása annak roszhiszemüségét még magában véve meg nem állapítja* J), ezen tudomás annál kevésbbé involválhat bűnös szándékot, csalási czélzatot, s ha még polgári perben való veszteségre sem szolgálhat alapul, annyival is inkább nem vonhatja maga után a bünfenyitő uton való elmarasztalását.2) Ezen elég részletesen ismertetett nézet pártolói nyilván összetévesztik a bünfenyitő és polgári jogszolgáltatás végczélját, feladatát és működési körének határvonalait és egy telekkönyvi perben igenis helyén levő vitázatok szemüvegén át tekintik és óhajtják gyakoroltatni a fenyítő igazságszolgáltatást is. Van azonban a két szélső nézet között még más azok egyikéhez vagy másikához többé-kevésbbé hajló, sőt azokat egészen összezavaró felfogás is. A tanulmányozás és egybehasonlitás végett összegyűjtött s e sorok írója előtt álló bűnügyi ítéletek között vannak olyanok, melyekben vagy csak az eladó, illetve eladók, vagy pedig csak a tulajdoni jogokat bekebleztetett ujabb vevők mondattak ki bűnösöknek, ellenben az első esetben a vevők, az utóbbiban az eladó a csalás vádja alól felmentettek, azonban az adásvevési szerződés mind a marasztalt, mind a felmentett szerződő felekre nézve egyaránt érvénytelennek mondatott ki. Egy esetben a szerző házastársak közül csak a férj, másikban csak egyik testvér találtatott bűnösnek, s mégis a szerzési' oklevél és a tulajdoni jog megszerzése mindkét házastársra illetve mindenik testvérre nézve megsemmisíttetett. És hogy ezen igazságszolgáltatási mozaik annál tarkább és csodá atraméltóbb legyen, nem hiányzik oly tartalmú jogérvényes bűnügyi ítélet sem, melyben eladó és vevő csalásban bűnösöknek nyilváníttattak de azért az adásvevési szerződés érvénye továbbra is érintetlenül ha' gyatott. Eme különböző felfogásmódok tehát nem maradtak pusztán az eknekt^korében, hanem a gyakorlati jogélet terén is érvényesültek s L. Zlinszky telekkönyvi rendtartásának 275 lapián és telekkínvvi ^wL8^ v °,S leTÍTllh(:l\ '^Syalási vedbeszédekböl, bünfenyitő Iáit adatok fen r T, ltéletek Eltolásaiból, a jogirodalomban ta^WvaSS^StSt^ 03 'AlUtVán Ö3SZ6' «* -kikénél kUlön ,