Magyar jogi szemle, 1936 (17. évfolyam, 1-10. szám)

1936 / 6. szám - A bérleti és haszonbérleti jog Magánjogi Törvénykönyvünk javaslatában és a külföldi jogalkotásokban

246 nálati engedély?), amely a háztulajdonos részére felügyeleti, stb. jogot biztosít. (Foa, id. m. 17—20. o.) A kizárólagos birtokhoz való jog már magában is dologi jelleget ad a bérletnek, s még jobban kiemeli ezt a sajátságot az, hogy a bérlőt, ha birtokban van, s abból kiesik, a teljesítéshez való (tehát dologi) igény illeti meg, míg a birtokban még nem lévőt, vagyis akkor, amikor az ügylet még nem ment foganatba, csupán kártérítési (Foa, id. m. 24—26. o.), valamint az, hogy a bérleti szerződés a birtokban lévő bérlőnek harmadik személyekkel szemben is jogvédelmet biztosít a dolog birtokára nézve. A bérleti jogviszonynak magától értetődő következménye, (implied covenant), aminek tehát a szerződésben való kikötése felesleges, mert, mondjuk, köztörvényi velejárója a létrejött jogviszonynak, — mint említettük, — a békés birtoklás biztosítása, ami harmadik személyekkel szemben is véd, valamint a bérleménynek a bérlet céljaira való alkalmassága (fittness). A bérlő azonban csak a megtekintéskori állapotnak a biztosítását követelheti a bérbeadótól s ezt is csak a rendelkezésre bocsátás időpontjában. A bérleménynek a bérlő birtokába bocsátása után a bérbeadó a ,,fittness"-t biztosítani már nem tartozik, s ezután már a bérlőt terheli, mint az ő oldalán fennálló,,implied covenant", a kötelezettség a bérlemény állandó karbantartására, kisebb újítási munkák elvégzésére, sőt arra is, hogy a rossz karban átvett bérleti tárgyat jó karba helyezze. (Foa, id. m. 72—75. o.) Érdekes evvel kapcsolatban, hogy a bérelt lakásban lehullott vakolat által harmadik személyeknek okozott kárért is nem a bérbeadó, hanem a bérlő felelős. (Foa, id. m. 79. o.) Ugyancsak a bérlőt terhelő ,,implied covenant" a bérelt dolgot terhelő közterhek, — s ide tartoznak a burkolási és csatornázási költségek is, — viselése. A vagyonadót s a bérjövedelem után fizetendő jövedelemadót azonban a bérbeadó viselje. (Foa, id. m. 80.) Mindezek a bérletet inkább a mi haszonélvezetünkhöz teszik hasonlóvá, s erős dologi színezetet adnak neki (lásd Javaslatunk 647., 648. és 651. §§-t). A bérlet átruházása s az albérletbe adás általában szabad, de ez "esetben az új bérlő, a bérbeadóval szemben való külön kikötés nélkül csak azokat a bérleti feltételeket érvényesítheti, melyek ,,run with the land", vagyis a bérlet természetéből folynak. Tehát nem maga a teljes kötelem, hanem csupán a birtokhoz való igény s annak közvetlen velejárói, szállnak át. Ha, evvel szemben, a bérbeadó ruházza át az ingatlant, ez a szerzőnek nem biztosít a bérlővel szemben semmi jogot s még ma is nincs vélelem arra, hogy a bérlő a tulajdonátruházásról tudott s a régi gazdának fizetett bért az új nem követelheti a bérlőtől. (Foa, 98. és 103. o.) Az újabb gyakorlat szerint viszont az ingatlan új tulajdonosát kötelezik a bérlővel szemben a réginek a kötelezettségei, de