Magánjogi kodifikációnk, 1902 (1. évfolyam, 1-52. szám)

1902 / 8. szám - Általános szabályok a telekkönyvbe felvett ingatlanokon való jogokról. Tervezet 525-559. §§

MAGÁNJOGI KODIFIKÁCZIÓNK. ról, melyben ez a hármas faktor áll egymáshoz; és mindenek tölött szabatos fogalmat kell szereznünk azon értékarányról, a melylyel bir a valódi tulajdonos, a tényleges birtokos és a tjkvi tulajdonos; végül tisztában kell lennünk a valódi tulajdon, a tényleges birtok és tjkvi tulajdon joghatályának alaki és anyagi becsével: akkor foghatunk csak hozzá az ingatlanokra vonatkozó szabályok kodifikálásához. Ezen előlegesen szerzendő ismeretek legnehezebbike minden esetre a tjkvi tulajdon lényegének, értékének és joghatályának kitudása, mert a valódi tulajdon és tényleges birtok tana már ugy is régóta ismeretes előttünk, de a tjkvi tulajdon lényegét, értékét és ehez képest joghatályát, nagyon sokféleképen magyarázzák. Hogy a tjkvi tulajdon lényegével közelebbről megismerkedhessünk, vizsgálat alá kell venni előzetesen bizonyos rendszereket, melyeknek, vagy azok közül egyiknek vagy másiknak elfogadása szerint, jutunk más és más eredményre, a kérdés megoldása tekintetében. Ezen rendszerek egyike (franczia) a tjkvi hitel alapjául fekteti a dolog fölötti szabad rendelkezést; másika (német) a dolog tényleges használatát; harmadika (tjkvi rendszer) magát a bejegyzést. Az első rendszer épit a valódi tulajdonra, második a birtokra, harmadik a tjkvi kitüntetésre. Meg kell ezek után tehát tudnuk azt is. hogy ezen rendszerek közül melyiket fogadjuk el, hogy sikeresen teremtsük meg szabályainkat, melyeket be kell raknunk a tjkvi tulajdon fejezetébe. Jogszerzés és jogmegszünés körvonalozásánál előre számot kell vetnünk a tjkvi bejegyzés joghatályával, akár kitüntetést, akár törlést tartalmazzon ; számot kell vetni a tjkvi elbirtoklás uj intézményének lényegével és mértékével, s mindenek fölött a tényleges birtokos birtoklásának a tjkvi elbirtokláshoz való összehasonlításával. Én a következőkben megkísérlem a tjkv behozatala előtti és az az utáni felfogás közti külömbség lényegének tisztázásával és felhasználásával, valamint a tjkvi intézmény okozta változás megfelelő méltatásával a tjkvet ugy illeszteni be jogrendszerünkbe, hogy az uj tjkvi tulajdon, a régi tulajdon és birtok mellett, saját valóságos értéke szerint szerepeljen és összehasonlítván eredményeimet a Tervezet vonatkozó rendelkezéseivel, megkísérlem a tjkvi tulajdon fejezetének olyan megfelelő uj alakot adni, mely biztosítsa egy helyes specziális tjkvi törvén}- sikerét, ez a tjkvi törvény pedig harmonikus kiegészítője lehessen magának a magánjogi jogrendszernek Bölöni László, b.-hunyadi ügyvéd. Tervezet 523—559. §§.) A Tervezet e fejezetében az ingatlan dologbeli jogot, mint már bejegyzettet tartja szem előtt' Meg sem említi mindazt, a mi a tkvi bejegyzés előtt történik, a minek a bejegyzés előtt történnie kell. Pedig a felek megegyezése, mint az ingatlanra vonatkozó jogváltozás alapja, az én szerén} véleményem szerint sokkal inkább „szükséges" a jogváltozáshoz, mint ennek telekkönyvi bejegyzése, s legalább érintése nem mellőzhető ott, a hol a törvény az anyagi telekkönyvi általános szabályokat tárgyalja. Tényleg a Tervezet indokolása szerint (129. lap) a jogváltozáshoz egvéb is „szükséges", mint a bejegyzés. Utalás történik a 650., 707. 771., 855., 880., 905. §§-ra, "hol a többi előfeltételek fel vannak sorolva, különösen hangsúlyozva, hogy az idézett szakaszokat együtt kell érteni az 525. ^-sal, hogy továbbá az utóbbiban azért említtetik csupán a bejegyzés szükséges \rolta, mert ez a felsorolt jogváltozások közös előfeltétele. Határozottan kétségbe merem vonni, hogy csak a bejegyzés volna az egyediili közös feltétel, s merem állítani, hogy az 525. §-ban felsorolt jogváltozások mindegyikének elkerülhetlen előfeltétele a felek egyező akarata. Kivételt csak bírói intézkedés képezhet per, vagy örökösödés esetén. De ez a kivétel is közös ugy a tulajdon átruházásának, mint az ingatlan terhelésének eseteiben. Tény, hogy codexben szétszórtan is fordulhatnak elő az ugyanazon tárgyra vonatkozó szabályok. De ha valamely tárgynak külön rész, fejezet vagv czim van szentelve, akkor az arra vonatkozó lényeges szabályokat itt kell egyesíteni. Egyes részeknek kiszakitása zavarra adhat okot. így pl az által, hogy az 525. §. a telekkönyvezett ingatlanok átruházásához e helyütt csupán a bejegyzést tartja szükségesnek, — miután a törvény szövege dönt, nem pedig annak indokolása, — könnyen támadhat olyan félreértés, hogy bejegyzés nélkül a telekkönyvezett ingatlanok átruházása egyátalán érvénytelen még akkor is, ha a jogügylet egyéb feltételei fenforognak. Pedig kétlem, hogy a Tervezet ezt akarta volna az 525. §-ban kifejezésre juttatni, miután jogok szerzése, átváltoztatása, megszüntetése jogügylettel történik s nem telekkönyvi bejegyzés által, az érvényesen kötött jogügylet pedig megáll telekkönyvezés nélkül is. Kgyedül a jelzálogjog ebben kivétel, mely a dolog természete szerint nem is keletkezhetik bejegyzés nélkül. Ellenben a tulajdonjog, a szolgalmak, a bejegyzéstől függetlenül szerezhetők, változtathatók és megszüntethetők. Ezeknél a bejegyzés — mai jogunk szerint — nem alkatrésze a jogügyletnek, hanem közhitelű közzététele, melynek elmulasztása hátránynyal járhat, de magát az ügyletet érvénytelenné nem teszi. Ismételve kifejezést adok azon nézetemnek, hogy a Tervezet az 525. §-ban előforduló „szükséges" szóval nem akart a mai joggal szakítani s a bejegyzés elmaradása esetén magát az ügyletet érvénytelennek tekinteni Támogatja e nézetemet azon körülmény is, hogy a német ptkv 873. §-ának rendelkezései, melyek szerint a telekkönyvi bejegyzés megtörténte előtt a feleket megegyezésük csak bizonyos esetekben kötelezi, a Tervezetbe fel nem vétettek; támogatja végül az indokolásban foglalt ama kijelentés is, hogy a Tervezet nem fogadja el a bejegyzés alaki jogerejét, mert nem a bejegyzés által létesül az ügylet, hanem ennek csak „szükséges" előfeltétele. Azonban a bejegyzés „szükséges" volta mégis kifejezést nyer, ugy az 525. §., mint az indokolás szövegében, a mi mellőzhetlenné teszi annak vizsgálatát, hogy hát miért is ..szükségen' a bejegyzés s mi annak a következménye, ha a bejegyzés elmarad. Tekintsünk concret példákat. Eladásra ajánlom az ingatlanomat. A vételárt megállapítom, a vevő elfogadja és kifizeti, azután birtokába veszi az ingatlant. írást nem készítünk. Az átruházás ezzel megtörtént, noha annak telekkönyvi bejegyzése (okirat hiányában i nem is foganatosítható. Van ilyen eset a gyakorlatban ezer és ezer. Az eladó ezentúl a vevőt tekinti tulajdonosnak, a vevő sincs kétségben az iránt, hogy ő a tulajdonos s idegenek is, a kik tudomást vesznek az ügyletről, elismerik a vevő tulajdonát, noha telekkönyvileg még mindig az eladóé szerepel. Sem az eladó, sem mások, a kik az eladásról tudomást vesznek, jogokat az ingatlanra érvényesen nem szerezhetnek. Mit jelent tehát ily esetben a törvény azon rendelkezése, hogy a jogváltozás telekkönyvi bejegyzése szükségest* Jelenti — hacsak a Tervezet magának a jogügyletnek érvényét nem akarja a bejegyzéstől függővé tenni — azt, hogy a jogszerzőnek erdekében áll szerzett jogát telekkönyvileg bejegyeztetni, mert ennek elmulasztása esetén ki van téve azon veszélynek, hogy harmadik jóhiszemű személyek, akik az átruházásról tudomást nem szereztek, még ezután is szerezhetnek jogot az ingatlanra, s ezekkel szemben, ha bejegyeztetnek, a vevő védelemben nem fog részesülni. Az ingatlannak joggal való terhelése eseteiben nem egyenlők a jogviszonyok. Mert pl. használatra, haszonélvezetre, vagy egyéb szolgalmakra vonatkozólag szintén megegyezhetnek a felek s telekkönyvi bejegyzés nélkül is gyakorolhatók az ügylet folytán szerzett jogok a másik szerződővel szemben. Ez esetben sem feltétlenül szükséges, hanem érdekében áll a jogszerzőnek, hogy szerzett jogát bejegyeztesse, nehogy harmadik jóhiszemű egyénekkel szemben védtelenül álljon. Ellenben a jelzálogjog bejegyzése feltétlenül szükséges, mert e nélkül létre sem jöhet s még azzal szemben sem lesz hatályos, a ki érvényes kötelezettség alapján a zálogjog bejegyzését megengedte. Hiába van birtokomban bármiféle bejegyzésre alkalmas kötelező okirat, ha a zálogjogot telekkönyvileg be nem jegyeztetem; azzal szemben, a ki megelőz, sem rosszhiszeműségére, sem az én jogom korábbi keletére nem hivatkozhatom. Kétségtelen mindezekből, hogy a jogváltozás telekkönyvi bejegyzésének „szükséges" volta az'egyes jogügyleteknél nem egyenlő jelentőségű s a bejegyzés szüksége nem lehel közös előfeltétele az 525. §-ban felsorolt jogváltozásoknak. Ezeket a jogváltozásokat csupán a bejegyzés szükségességének alapján égy kalap alá vonni nem lehel. És ha a Tervezet 525. §-a csupán ebből a czélból készüli, akkor kár volt a fáradságért. A „szükséges" szó vagy igen sokat jeleni, ha a bejegyzésf Általános szabályok a telekkönyvbe felvett \ ingatlanokon való jogokról.