Iparjogi szemle, 1927 (21. évfolyam, 1-11. szám)

1927 / 7-8. szám - Az üzlethelyiséghez való jog

2 IPAKJOGI SZEMLE Ha már most a bérlő tényleg ily kihasználási jogot szerzett — és ez függ egyfelől, miként kifejtettük, az üzlet természetétől, másfelől pedig a bérlő üzleti tevékenységének sikerétől, eredményességétől —, akkor két abszolút jog áll egymással szemben: a bérbeadó Vészéről a tulajdonjog, amely a tárgyával való szabad rendelkezést kívánja meg a bérszerződés lejártával, és a bérlő részéről a fent fejtegetett kihasználási jog, amely elismertetésééirt küzd és amely abban a mértékben, amelyben érvényre jut, a tulajdonjog korlátomásaként hat. Abból a jogbölcseleti távlatból nézve a kérdést, amelyet de lege ferenda elfoglalni kötelességünk, úgy látjuk, bogy mint minden ily jogösszeütközés esetében, úgy itt is a szembenálló érdekek méltányos kiegyenlítésére kell a magánjognak törekednie: egyik felet sem szabad teljességgel feláldozni, kiszolgáltatni a másiknak, s amelyik a maga abszolút jogából engedni kénytelen, azt kártalanítani kell. így jár el a jog pl. kisajátítás esetében vagy legutóbb a földbirtokreform során, így a csődeljárásban számtalan kérdésben stb.1) Ha a bérbeadót a bérviszony fentartására kötelezzük, az ő természetszerű kártalanítása a megfelelően magasabb bérben áll. Ha pedig a bérlőt a helyiség elhagyására kényszerítjük, vesztett érdekének megfelelő kártalanítást kell kapnia. Hogy mikor fogjon helyt az egyik, mikor a másik: ez az a kérdés, amelynek megoldására meg kell teremtenünk az alkalmas fórumokat és meg kell adnunk legalább az elvi direktívát. S e részben újból nem helyeselhetjük sem a francia törvény kazuisztikáját, amellyel a kétféle megoldás eseteit körülírja, sem különösen azt az elővásárlási jog mintájává megszerkesztett „előbérleti jog" konstrukcióját, amely — legalább a mi viszonyaink közöitt — menthetelenül ránk zúdítaná a zsarolások és visszaélések egész áradatát. Ezzel szemben a szabályozás élére azt a tételt állítanám, hogy ha a bérlő a bérlet tartama alatt a fenti értelemben, a helyiséggel egybekötött kihasználási jogot szerzett, a határozatlan időre kötött bérletet felmondani nem szabad, illetőleg a határozott időre kötött bérletet meg kell újítani, ha csak a bérbeadó az ellenkezőre fontos okot nem igazol, amelynek íenforgását az összes körülmények szorgos vizsgálata alapján a rendes bíróság szabad mérlegeléssel állapítaná meg. A „fontos ok" közelebbi kazuisztikus meghatározását mellőzni kellene: hadd ítélje azt meg a bíróság a mindenkori általános gazdasági helyzet (pl. mennyire könnyű más alkalmas helyiséget kapni, kedvező-e vagy nem az üzleti konjunktúra és tehát könnyű-e vagy nehéz másutt gyökeret verni stb.) és a felek konkrét körülményei alapulvételével. Ha pedig a bérlőnek ki kell mennie és tehát kibasználási jogát fel kell áldoznia, az ezért járó kártérítés kérdését is a rendes bíróság oldja meg. Másként, ha a bérbeadónak kell engednie és ehez képest a béremelés szükségessége merül fel: ezt nem a bíróságra, hanem az illetékes kereskedelmi és iparkamara kebelében megszervezendő zsűrire bíznám azzal, hogy a bérlő akkor, ha a megállapított bért sokallja, még mindig választhassa azt, hogy inkább kiköltözik. Közelebbi részletekre, pl. vájjon csak egyszer és mennyi időre követettet a bérlő meghosszabbítást stb., ma még nem mernék kitérni. Az idő és a nyilvános diszkusszió majd megérleli a helyes megoldást. Itt csak még egy kérdést óhajtanék megérinteni, amely a tisztességtelen versenyről szóló törvénnyel függ össze. Az elmondottak világánál nem oszthatom Bálás P. Elemér min. osztálytanácsos úr felszólalásában elfoglalt azt az álláspontot, hogy a versenytárs részéről történt u. n. kistájgerolás nem tisztességtelen verseny, mert belül marad a megengedettség korlátain. A „tisztességtelen" szót nem közönséges, hanem műértelemben kell vennünk, mert az csak jobb hiján pótolni kívánja az „illojális"-t, a „déloyal"-t, az „unlauter"-t. Közönséges értelemben nem minden illojális cselekedet egyúttal tisztességtelen is: pl. protekció útján bejutni egy állásba és ezzel attól elütni az arra méltóbbat, alkalmasabbat, hivatottabbat illojális, de nem tisztességtelen. Az üzleti életben azonban a törvény a versenyt lojálissá akarja tenni és ezért — a közfelfogással egyezően — tisztességtelennek bélyegez minden illojális versenytényt. Már pedig kétségtelenül illojális dolog, mert áhít, olymódon jutni hozzá a versenytárs üzleti tevékenysége által össze toborzott vevőkörhöz, hogy kihasználva a közte és bérbeadója közt fennálló helyzetet, annak helyiségét magunknak sze rezzük meg. Illojális azért, mert a lojális verseny az áru (szolgáltatás)) jóságán, olcsóságán, a kiszolgálás előzékenységén és könnyedségén alapul, s perrhorreszkál oly eszközt, amellyel való éléstől más lojális versenytárs visszariadna. ') Példákat 1. Zsögöd, Fejezetek 1. k. 626., 639., 643. lk. Aki más vevőkörébe ilymódon jut bele, az pávatollakkal ékeskedik, más verejtékének gyümölcsét ellenérték nélkül a maga javára hasznosítja. Mert e magatartás tisztességtelen verseny, azért az 1923. tc. súlya alá esik, s így annak szankciói a versenytársra igenis alkalmazást nyernek. A jelen jogállapot szerint azonban csak a versenytársra magára, és nem a béirbeadóra, aki elvégre is csak jogával él, amikor a határozatlan időre szóló bérletet felmondja vagy a határozott időre szólót lejártakor nem újítja meg. Ha tehát a bérbeadó a kistájgeiolási műveletben részes, sőt a versenytárssal egyenesen összejátszik és ezzel a bérlő fent megkonstruált kihasználási jogát u versenytárssal együtt sérti meg: a tisztességtelen versenyben tettestárssá válik és ezért az 1923. V. tc. 33. §-ában már kifejezésre jutott jogelvnél fogva a kártérítésért és elégtételért azzal egyetemlegesen felelős. Csakhogy ezt törvényben ki kell mondani, mert enélkül e szabály nem érvényesülhet. Lehetne még gondolni arra is, hogy a fenti nem egészen egyszerű szabályozás helyett a bérbeadónak a már ismertetett korlátok között megtiltassék, hogy pl. két éven belül versenytársnak béi'beadjon (quasi törvényes verseny-, tilalom). A bérbeadót ez nem sújtaná túlságosan, mert hiszen könnyen talál mást — nem versenytársat — aki a helyiséget szintén használhatja, s a jogi keresztülvitelt lényegesen könnyítené az, hogy a cselekményt vétséggé lehetne tenni, amiben már implicite benne volna a kár térítési kötelezettség. Persze az így nyújtott oltalom csonka volna, mert csak versenytárssal szemben és csak aránylag rövid időre érvényesülhetne, s mert a bérlőnek végül is nem a kereseti alkalmat biztosítaná, hanem csak sovány kártérítést nyújtana, amelyet a versenytárs és a bérbeadó (esetleg közösen) szívesen viselne ama sokkal nagyobb gazdasági előnyök ellenében, amelyeket a kistájgerolás mindkettőnek nyújthat. „TISZTESSÉGTELEN VERSENY" cím alatt dr. Bányász Jenő kamarai titkár feldolgozta a kamarai Zsűrik és Választott Bíróságok joggyakorlatát. A tanulmányt, amely Egyesületünk kiadásában jelent meg, a jövő hét folyamán tiszteletpéldányként küldjük meg tagjainknak. Az Iparjogvédelmi Egyesület vitaülése. Az Iparjogvédelmi Egyesület vitaülése. Az Iparjogvédelmi Egyesület folytatólagos vitaülésén, amelyen Fodor Ármin dr. kúriai tanácselnök elnökölt, „Az üzlethelyiséghez való jog" kérdését tárgyalta. A vitaülés első felszólalója dr. Halom Dezső, az Ingatlanbank vezérigazgatója volt. Dr. Halom az eddigi véleményekkel szembehelyezkedve, a kérdést az ellenkező oldaláról vitatta meg. Hangsúlyozta, hogy az egész kérdés nem annyira jogi, mint inkább gazdasági. A kereskedelmi tevékenység csak egyik tényezője az üzlethelyiség értékemelkedésének, mert míg a helyiség értéke a kereskedői tevékenység révén! emelkedhet, ugyanúgy csökkenhet is. Az ilyen értékemelkedés vagy csökkenés elbírálása kivihetetlen, mert hiszen ha csökkenés áll be, akkor a bérlőnek kellene a tulajdonos részére kártérítést fizetnie. Az opcióból és kártérítésből viszont tulajdonképpen az alkalmazottak is részt kérhetnek. Rossz oldala volna a törvénynek az, hogy különböző kijátszásokra adna alkalmat. A tulajdonos például nem kötne tízéves szerződést, hogy ne legyen meg kártérítési kötelezettsége. Egy új lelépési jog fejlődne, egy új jogosulatlan gazdagodási vagyontárgy. A spekulációnak is tág teret nyitna az új törvény, amelynek Magyarországon való életbeléptetését nem tartja szükségesnek. Anglia elutasította a törvény meghozatalát. Belgium, minthogy a törvény meghozását kivételes háborús intézkedésnek tartotta, szintén elvetette. Németország pedig nem is foglalkozott ezzel a kérdéssel. Franciaországban a törvény meghozatala pedig, úgymond, pusztán politikai kérdés volt. Dr. Halom érveléseivel szemben Fazekas Oszkár dr. és Meszlény Artúr dr. fejtették ki jogi álláspontjukat. Felszólalásaikkal vezetőcikkünkben foglalkozunk. A vitaülés folytatását az elnökség a f. évi októberi teljes ülésre halasztotta. Eldöntendő kérdés annak elbírálása hogy a magyar gazdasági életnek előnyére válna-e, ba a francia törvényhez hasonló törvényt hoznának Magyarországon is. Ha az ankét ezzel az eredménnyel zárul le, akkor a szükséges további lépések megtétele céljából tervezetét a kamarának nyújtja át.