A Jog, 1908 (27. évfolyam, 1-39. szám)

1908 / 24. szám - Ingatlanok tulajdonának szerzése árverési vétel esetén

196 A JOG a dolgot kielégítés előtt visszaveheti-e ? Az bizonyos, hogy a végr. törv. 48. §-a szerint a végr. szenvedett birtokában levő dolgok lefoglalhatok. Lefoglaltathatja az eladó a pactum r. dominii mellett eladott dolgot is. Ezt a zálogszerzést sem előterjesztéssel, sem igényperrel megtámadni nem lehet. A végrehajtató tehát zálogjogot szerezhet a saját dolgán, azt követelése feiében elárvereztetheti, sőt azt az árverésen maga is megveheti (1. Kúria 1898. G. 599. 1899. G. 28. stb. Grecsák III. 1071.). Ez pedig jogi absurdum, lévén a zálogjog idegen dolgokon levő jog. A zavaron ugy segítünk, ha felállítjuk, hogy az eladó feladta tulajdonjogát akkor, amikor a vételárt perli. Jogi absurdumnak látszik a kir. Kúria következő határozata: «Az eladó a tulajdonjogának a vételár teljes lefizetéséig való fenntartásával eladott tárgyat saját követelésének biztosítása és behajtása végett lefoglalhatja, elárvereztetheti a nélkül, hogy ebből a fényéből a fenntartott tulajdonjogról vaió lemondásra jogilag következtetést vonni lehetnew {Grecsák VIII. II. 836. 1. Kúria I. G. 645/901.) Most vizsgáljuk meg röviden az árverési vevő jogi helyzetét s a megvett ingatlan feletti rendelkezési szabadságát. A törvény állítja fel a feltételt, hogy ha az árverési vevő a feltételeknek eleget nem tesz, az ingatlan tőle elvétetik s «ujabb árverésen)) eladatik (végr. törv. 181. §-a). A vételárkülönbözet erejéig pedig az árverési vevőt a szerződésszegésből kifolyólag felelőssé teszi (186. §.). Itt a feltétel bontónak látszik s a törvény az árverési vevőt a nem-teljesitésből származó kár megtérítésére kötelezi. Az árverési vevő is, ha birtokba lépett, a birtokot háborgatás ellen repozicionalis perrel, jogtalan szolgalom gyakorlása miatt actio negatoriával megvédheti, sőt rei vindicatiót indíthat az ellen, akinek a végr. szenvedett eladta (Kúria 12,678/878. Raffay i. m. II. 95. 1.). Az ingatlant bérbe adhatja, sőt formaliter nincs kizárva az sem, hogy a jogerős árverés után az ingatlanra szerzett végr. zálogjog miatt a hitelező ellen a végrtörv. 168. §. alapján igénypert indítson, mert az 55. sz. döntvény által megkívánt rosszhiszeműséget igazolja az elrendelt (esetleg megtartott) árverés följegyzése. Hogy azonban a kirKúriának már fentebb közölt határozatai szerint még sem teheti meg, ez arra mutat, hogy a tulajdonjog nem az övé. Sőt nézetem szerint, melyet alább még kifejtek, a végrehajtást szenvedett hitelezője által a végr. törv. 211. §-aalapján az ingatlanra vezetett zárlat ellen sem tehet semmit, — ha a vételár fizetésében késedelmes. A kir. Kúria II. sz. döntvénye szerint még az utóajánlati igéret is hatályát veszti és az árverés beszüntetendő, ha az adós a hitelezőket az árverés megkezdése előtt kifizeti. Kérdés, hogy az árverési vevő ellen elrendelt ujabb árverés megtartása előtt megteheti e ezt a végr. szenvedett akként, hogy az árverés beszüntetendő lesz és a tulajdonjog ismét ő reá visszaszáll? A végr. szenvedő kérelme itt konkurrál a vevőnek a végr. törv. 185. §. ut. bekezdésében meghatározott azon jogával, hogy ő az árverés megkezdéséig teljesíthet. A tulajdonjog függ a két konkurráló között, sőt a vevőé erősebbnek látszik: a végr. szenvedő kérelme tehát egyelőre nem birálandó el. Csak ha a vevő az árverés megkezdéséig se jelentkezik, ekkor bírálható el a kérvény, még pedig nézetem szerint igenlŐleg. Mert a visszárverés megkezdésekor az előbbi vevő elveszti a tulajdont s az ingatlan a végr. szenvedetté addig, mig ujabb vevő arra jogot nem szerez. Ebből is kiviláglik, hogy az árverési vevő tulajdonjoga a a vételár lefizetésétől függő. Kérdés tárgyát képezheti, hogy az árverési vevő, mielőtt a feltételeknek eleget tett, a megvett ingatlan tartozékát (a fődologtól elválasztván) eladhatja-e, elzálogosithatja-e ? Ervényes-e az ingatlan elválasztott tartozékára vagy gyümölcsére az árverési vevő hitelezője által szerzett zálogjog ? Láttuk a pactum r. dominii jogi természetének vizsgálatánál, hogy a vevő sikkasztást követ el, hogyha a birtokában hagyott dolgot eltulajdonítja vagy elzálogosítja. Az ingatlanok tekintetében ugyan gyakorlatot nem találtam, de azt hiszem, a végr. törv. álláspontján állva, hogy a rosszhiszemű árverési vevőt ily esetben szintén terheli büntetőjogi felelősség, ha pedig jóhiszemű volt, kötelmi jogilag felel a 186 §. alapján. Mert a törvénynek nem lehet célja, hogy roszhiszemü kijátszások keletkezését előmozdítsa. Végrehajtási foglalás ellen az esetben, ha a vevő a feltételeknek eleget nem tesz s az ingatlanra visszárverés kéretik s annak megtartásakor a végrehajtást szenvedő a követelést kifizeti, ugy hogy a végr. eljárás beszüntetve lesz, nincs akadálya, hogy a végr. szenvedő, most már mint tulajdonos, az ingatlan függő termését az árverési vevő hitelezőjétől ki ne igényelhesse, mert a tulajdonjog elvesztése az árverés napjáig, ex tunc, visszahat; - - avagy, ha a zálogtárgyat már elárverezték, a hitelező ellen a vételár visszafizetése iránt külön pert ne indíthasson (1. ily pert Grecsák III. 351. eset.) Az árverési vevőnek a feltételek körüli mulasztásból kifolyó felelősségét a végr. törv, többször idézett 186 §-a szabályozza. Helyes is volna ez a szabályozás, ha az árverési vevő vagyonos. Ha azonban vagyontalan, a roszhiszemü kijátszások ellen védelmet nem nyújt. Példával illusztráljuk. Egy vagyontalan ember megvesz 100 hold földet árverésen április végén, a földbe van vetve, a termés rajta függ. A bánatpénzt, mely adóalapon vett kikiáltási ár mellett csekély, megkockáztatja. Az ingatlant a legmagasabb áron veszi meg: a jóhiszemű vevőket túllicitálja, 15 nap múlva (utóajánlat nem érkezik be) birtokba lép; 30 nap múlva nem fizet, megkérik ellene a visszárverést, mig ezt a bíróság a 176. §. szerint kitűzi, elmúlik jó 50—60 nap, vagy több is. Közben azonban az árverési vevő a termést betakarítja. Az ingatlannak ujabb vevője, mert a termést már nem ő viszi el, jóval kevesebbet igér. Quid nunc ? Hogy hajtják be a különbözetet a régi vevőn?! Azért de lege ferenda leghelyesebb volna, ha a végr. szenvedettet ily esetben feljogosítaná a törvény rei vindicatióra. Avagy a hitelezőt a késlekedő ellen a zálogtárgyat képező ingatlanra vonatkozólag zárlatra. Ez utóbbi, nézetem szerint, ma sincs kizárva. A ioggyakorlat megengedi, hogy az árverési vevő tulajdonjogának bekebelezéséig az ingatlanra jelzálogszerzések történhessenek, lehet végr. zálogjogot is bekebelezni. Ekkor pedig a végr. törv. 211. §-a alapján a has'znokra is lehet nézetem szerint zárlatot vezetni. Mert a zálogjog az anyagi jogszabály szerint kiterjed a zálogjog növedékeire és hasznaira is, ennek tehát anyagi jogi akadálya nincs. Ez az eljárás azonban a feltételekben nem késedelmes árverési vevő jogait csorbítja, akit a végr. törv. szerint az ingatlan hasznai illetnek. Az összeütközést ugy lehetne kiegyenlíteni, hogy zárlatot csak a késedelmes árverési vevő ellen kellene megengedni, ami elvégre, mert a hitelező költségén történik, az utólag teljesítő vevőnek sem okoz jogsérelmet ; ha pedig okoz, késedelmességével maga szolgáltatott arra okot. Persze ha a vevő a vételárt teljesen lefizette, ez a zárlat hivatalból feloldandó lenne. Zárlati jogot engednék a késedelmes vevő ellen, ugyanez indokokból, bármely jelzálogos hitelező kérelmére is. Még egy kérdésre terjeszkedünk ki, azután befejezzük kissé hosszura vált értekezésünket. A kérdés pedig az, ki viseli az ingatlanok elárverezése után a veszélyt? A pactum reservati dominiinál az eladó viseli (Kúria 1,324/904. Márkus Magánjog III. 399. 1.). Az ingatlanoknál ezt rendszerint az árverési feltételek szabályozzák. Rendszerint köteles a vevő az ingatlant tűzkár ellen biztosítani. Ha a feltételekben erről nincsen szó, akkor amennyiben a vevő a vételárt lefizette: a veszélyt ő viseli, mert a tulajdonszerzés az árverés időpontjára ex tunc, visszahat. Amennyiben a feltételeknek eleget nem tesz: a végr. törv. 186. §-a lényegileg szintén a vevőre hárítja a veszély viselésének kötelezettségét közvetve az által, hogy a vevő a vételárkülönbözetet (a kamatkülönbözettel együtt)