A Jog, 1908 (27. évfolyam, 1-39. szám)

1908 / 24. szám - Ingatlanok tulajdonának szerzése árverési vétel esetén

A JOG 195 don, melyik kategóriába sorozható az ingatlan árverési vevőjének tulajdona ? A tulajdonjogra nézve felállított különbségek többnyire a szerzési mód különbségére vonatkoznak. Avagy, mivel most már a titulus és modus tanát elejtették, (1. Lányi, Fodor i. m. II. 3Í8. L), hanem e helyett azt mondják, hogy a tárgyi jog meghatározza azon jogi tényeket, melyek a dologi jog létrejöttéhez megkívántatnak, — most ugy mondhatjuk, hogy a tulajdon fajai közötti különbségek attól függnek, több vagy kevesebb feltételt állitott-e fel a tárgyi jog a tulajdon megszerzéséhez ? A tulajdon eredeti módon (elbirtoklás, occupatio stb.) vagy származékosán (átruházás) szerezhető. A származékos tulajdonszerzés egyik legősibb módja a traditióval végrehajtott szerződés. Ezzel perfekt a tulajdon. Az ingóknál igy is ismeri el a törvény. (Optk. 426. Terv. 625. §.) Nem igy az ingatlanoknál. Ezeknél még egy alaki mozzanat : bekeblezés is kell. Ez azonban az áttadásnak gyönge surrogatuma, egymagában nem ad tulajdont s nem pótolja a tulajdonszerzés többi kellékeit. Kell még hozzá érvényes kötelmi cim és dologi jogügylet (bekeblezési engedély) és pedig mindé belső kellékekkel kell birnia az átruházási okiratnak, különben nem létesül a «minden ellentmondás nélküli» tulajdonjog. Birtok nem okvetlen kell, bár kívánatos (Optk. 425. §>) s ebben van a dolog bibije: sokkal helyesebb lenne azt követelni, hogy az átruházási szerződés birtokbaadás által realizáltassék. Az mindegy : a birtokbaadás mely fajával. Az árverési vétel is származékos szerzésmód. Elfogadott igéret, tehát szeiződés. Hogy az eladó akaratát a hatósági cselekmény helyettesíti, nem változtat a szerződési jellegen. A leütéssel perfekt a kötelem. Tartalmát egyrészt a törvény, másrészt az árverési feltételek határozzák meg. Bizonyos, hogy az eladó (hatóság) dologi szolgáltatást igér ; a vevő pedig a vételár fizetését igéri meg. Csakhogy a hatóság Ígérete elsősorban attól függ, hogy az árverés jogerőre emelkedik-e (véghatáridő), másodsorban, hogy a vevő eleget tesz-e a feltételeknek, külölönösen a vételárt lefizeti-e? (halasztó feltétel.) Az árverési vevő tulajdonjoga tehát feltételes. Az első feltételt illetőleg (bár ez már az alaki jogba vág) nem mulaszthatjuk el annak a kérdésnek a fölvetését, mikor emelkedik jogerőre az árverés ? Az bizonyos, hogy az árverés ellen 8 nap alatt előterjesztést nem adnak be, az árverés alakilag jogerős (végr. törv. 178. §-a). A 180. §. értelmében a bíróság ilyenkor vételi bizonyítványt ad, mely birtokbalépésre jogosít, — ha a feltételek ellenkezőt nem tartalmaznak. Igen ám, de rendszerint ellenkezőt tartalmaznak, mert a 40,353/881 sz. ig. mm. rendelet szerint (közölve Marschalkó Rend. gyűjteménye II. 210. lap) a bíróság az árverési feltételekbe felveszi, hogy a vételi bizonyítvány csak az esetben adatik ki, amennyiben 15 nap alatt a 187. §-nak megfelelő utóajánlat nem tétetik. E rendelet kibocsájtására az adott alkalmat, hogy a végr. törv. 178., 180., 187. §-ai egymással ellentmondásban állanak a 180. §. alapján 8 nap múlva birtokbalépett vevő köteles átengedni a birtokot annak, aki az utóajánlati árverésen a legmagasabb ígéretet tette, esetleg az utóajánlattevőnek. Ebből pedig bonyodalmak keletkezhetnek s ezeket akarta megelőzni a fent hivatkozott min. rendelet. Különös mégis, hogy a végrtörv. országgyűlési tárgyalás alá kerülendő novellájában az ellentét kiegyenlítéséről gondoskodás nem történik. A dolog igy állván, azt kell konstatálnunk, hogy a 40,353/881. sz. ig. min. rendelet értelmében szerkesztett feltételek fenforgása esetén csak az utóajánlati határidő eredménytelen letelte után lehet az árverést jogerősnek tekinteni. Vizsgáljuk meg másodszor, mennyiben alterálja a vételár le vagy le nem fizetése az árverési vevő tulajdonszerzését. Bár a vevő a jogerős árverés után birtokba léphet, ezzel még nem szerezte meg a tulajdont. A birtokbalépés, illetve a birtok a tulajdonjognak csak egy jogosítványa, de nem maga a tulajdon. Hogy az árverési jogügylet még nem ad tulajdont : kitűnik a végr. törv. 171. §-ából, mely a vevőt nem tulajdonosnak, hanem «vevőnek» nevezi, bár a végr. törv. 174., 180., 182. §-ai a vevőnek az ingatlan tekintetében jogokat engednek, (zárlat). A végr. törv. 181. §. értelmében, ha a vevő a feltételeknek eleget nem tett, az ingatlanra «ujabb» árverésnek van helye, amivel nyilván — az első árverésre való rámutatással — azt akarta a törvényhozó jelezni, hogy az ujabb árverés esetén a végr. szenvedettet tekinti tulajdonosnak. A 186§. szerint az elérendő vételártöbblet nem az árverési vevőt illeti, hanem a felosztandó vételárhoz csatoltatik és ha a jelzálogos hitelezők kielégítése után valami fönmaradt, ez a többlet bizony nem az árverési vevőt, hanem a tulajdonost (végr. szenvedettet) illeti. A 185. §. szerint igaz, hogy az ujabb árverés beszüntetendő, ha a vevő a feltételeknek még oly időben tesz eleget, hogy a kiküldött még idejekorán értesíthető s egyúttal a költségeket megtéríti s ekkor az ingatlan az övé lesz; ez azonban csak azt mutatja, hogy a törvény az árverési vevőt a vételár fizetésétől függőleg tekinti tulajdonosnakDe ugyanez a felfogás olvasható ki a bírói gyakorlatból is. A kir. Kúria 10,871/890. sz. határozata szerint (közölve Fodor-Lányi i. m. 411. lap.) «a végrehajtási árverés megtartása és jogerőre emelkedése dacára, ha a tulajdonjog az árverési vevő javára még be nem kebeleztetett, a régi tulajdonos ellen kért zálogjogi bekebelezés meg nem tagadható.)) Ugyanígy Grecsák Dtár III. 188. L 1,463/889. sz. a. Már pedig ha a vevő volna a tulajdonos, ez meg nem volna engedhető. Ez a tlkvi hatóságok állandó gyakorlata is. Van ugyan ezzel ellentétes határozat \s {Grecsák lll. 188. I 1,533/86., 7,697 ÍS7. sz. a.), ez azonban, nézetünk szerint, nem fedi a törvény álláspontját. A tulajdon feltételességét kifejezetten hangsúlyozza a kir. Kúria következő kijelentése: (közölve Fodor i. m. 411. 1. 7,697/887. sz. a.) «a jogérvényes árverés alapján az árverési vevő a megvett ingatlanra az árverési feltételek tetjesitese esetére tulajdonjogot szerezvén stb.» Ezekből kitünőleg az árverési vevő tulajdonjoga feltételes. A feltételes tulajdont az ingatlanokra vonatkozólag perhorreszkálja törvényünk. Perhorreszkálja a Tervezet is. (Terv. 651. §. Ind. II. köt. 218. 1.) De nem ismeretlen ez jogrendszerünkben. Ez az ingók adásvételénél a pactum reservati dominii. A pactum reservati dominii mellett a tulajdonjog megszerzése ahhoz a feltételhez van kötve, hogy a vevő a vételárt lefizesse. Ez a feltétel halasztó vagyis a kötelem csak a feltétel beálltával lesz teljes. De lehet bontó is, a mikor a feltétel beállta (nem fizetés) hatálytalanná teszi az ügyletet. A pactum reservati dominii mellett az eladó megtartja a tulajdonjogot a vételár lefizetéséig; szokásos formája ennek a halasztó feltétel melletti kötés. Épen mert a tulajdonjog csak feltételesen ruháztatik át, sokan a kötést ugy értelmezik, hogy az eladó a vételár lefizetéséig csak az ingó dolog használatát engedte át (Kúria 4,509/887. sz. a. Grecsak VIII. 11.832. 1.8,262/89. sz. a. Márkus magánjog Uh 396. I 7,402 97. 9,940/93. sz. a.Edvi Illés. Anyagi büntető törvények stb.). Az az egy bizonyos, hogy hiányzik a vevőnek a dologhoz való viszonyában a tulajdonjog legfőbb ismérve: a kizárólagosság. A vevő a dolgot tovább nem adhatja, mert sikkasztást követ el (Kúria 5,444/95. 7,402/97., 837/97., 864/98. stb. Edvi Illés K. Bünt. törvények 581., 852. 1. Grill Törvtár); el nem zálogosíthatja s mert ugyané bűnbe esik. Ha pedig másnak bírói zálogot enged, hűtlen kezelés vétségét követi el (Kúria 9.940/93. u. eh)., Ellenben szabadon használhatja, haszonkölcsönbe, bérbe adhatja, a birtokot megvédheti, eladhatja (átadás nélkül), igénypert indíthat érte (Kúria 2,L92/91. G. 1.317/902. Grecsák III. 107. 1.), tehát a tulajdonos igen sok jogát gyakorolhatja, de mint egészen sajátjával nem rendelkezhetik. De még egy különösség is felüti itt a fejét. Ha az eladó a hátralékos vételárt perli, fennmarad-e még a tulajdonjoga