Polgári jogi döntvénytár. Bírósági határozatok 11. kötet, 1986-1989 (Budapest, 1990)

93. /. Ha a közös tulajdon megszüntetése során a természetbeni megosztás lehetséges, úgy elsősorban ezt a megszüntetési módot kell alkalmazni. II. Az értékkülönbözet kiszámításánál általában a tulajdoni hányadokból kell kiindulni [Ptk. 148. § (1) bek.]. A peres felek közös tulajdonát képezte a perbeli lakóház és kert megjelölésű ingatlan l/2-l/i részben. Tulajdoni illetőségeiket eltérő időpontban és elkülönített használat mellett szerezték meg. A felperes által használt rész a tulajdoni hányadnál nagyobb. A perben kirendelt ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint az ingatlan forgalmi értéke beköltözhető állapotban 780 000-820 000 forint, amelyből a felperes által kizárólagosan használt rész 585 000-615 000 forint, míg az alperes által kizárólagosan használt rész 195 000-205 000 forint értéket képvisel. A perbeli ingatlan az államigazgatási hatóság határozata szerint természetben megosztható, és ennek eredményeként a felülépítménnyel rendelkező 527 m2 területű 10 866/2. hrsz.-ú és a kert megjelölésű, 524 m2 területű 10 866/1. hrsz.-ú ingatlan alakult ki. A 10 866/1. hrsz.-ú telek forgalmi értéke 400 000-450 000 forint, a 10 866/2. hrsz.-ú ingatlan forgalmi értéke pedig 380 000-420 000 forint. A felperes keresetében kérte a közös tulajdon természetbeni megosztását akként, hogy a bíróság a 10 866/2. hrsz.-ú ingatlant adja az ő tulajdonába 30 000 forint értékkülönbözet megfizetése ellenében. Az alperes a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, kérte azonban, hogy a bíróság a felperes tulajdoni illetőségét beköltözhető állapotban 119 000 forint ellenérték fejében adja a tulajdonába. A közös tulajdon megszüntetésének egyéb formáit ellenezte. A városi bíróság a 15. sorszámú ítéletében a közös tulajdont - természetbeni megosztás útján -megszüntette, és a 10 866/1. hrsz.-ú ingatlant a felperes, a 10 866/1. hrsz.-ú ingatlant pedig az alperes tulajdonába adta. Egyebek mellett kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 212 500 forintot értékkülönbözet címén. A városi bíróság az ítélet indokolásában kitért arra, hogy a Ptk. 147. §-a és 148. §-ának (1) bekezdése alapján a közös tulajdont elsődlegesen természetben kell megosztani, és ez a megosztási mód az államigazgatási határozat alapján lehetséges. Az ingatlan értékének a meghatározása során a szakértői véleményből indult ki, és az ott meghatározott értékek középarányosát fogadta el. Az értékkülönbözet megállapításánál az eltérő használattal érintett részek értékét vette alapul, és így kötelezte az alperest 212 500 forint megfizetésére. Az ítélet az ellene irányuló fellebbezés elutasítása folytán jogerőre emelkedett. Az ítélettel szemben előterjesztett törvényességi óvás alapos. Az iratokhoz csatolt, 1984. július 6-án kelt adásvételi szerződés szerint a felperes özv. S. A.-nétól az ingatlan y2 részét vásárolta meg. Az adásvételi szerződés azt is rögzíti, hogy ez a rész lakott állapotban van. A szerződés alapján tehát a felperes az egész ingatlan y2 tulajdoni hányadát szerezte meg, és a szerződés sem utalt arra, hogy az ingatlan használati viszonyai miként alakulnak. Az első fokú bíróság a közös tulajdon megszüntetése során helyesen indult ki abból, hogy az ingatlan megosztható, így az megszüntetési módok közül a természetbeni megosztás lehetséges. Az értékkülönbözet kiszámításánál azonban nem a tulajdoni hányadokat vette alapul, hanem azt, hogy a felperes az y2 tulajdoni illetőségénél ténylegesen nagyobb részt használ, és ennek a résznek az értékét tekintette a számítás kiinduló pontjául. A közös tulajdon megszüntetése során a bíróságnak a tulajdoni hányadokból kellett volna kiindulnia, nem pedig a használati részek nagyságából. A meg nem osztott ingatlanon a peres feleknek l/2-l/2 arányú tulajdoni illetősége áll fenn. A természetbeni megosztás során tehát két közel azonos alapterületű, de eltérő 98