Polgári jogi döntvénytár. Bírósági határozatok 5. kötet, 1971-1972 (Budapest, 1973)

A lakbérek (használati értékek) aránylag alacsony volta ezekhez viszonyítva a karbantartási költségek aránylagos magassága, továbbá a közterhek viselésének a kötelezettsége folytán olyankor, amikor az egyik tulajdonostárs a közös tulajdonban álló házban bennlakik, többnyire méltánytalannak tűnik az a helyzet, amelybe a többi tulajdonostárs kerül, sőt néha a bennlakó magatartása folytán már a Ptk. 4. és 6. §-ait érintő tényállás látszik fennállni. A ház lakott állapotban nehezen, alacsonyabb áron, sőt esetleg egyáltalán nem értékesíthető. A bennlakó tulajdonostárs nem akar kiköltözni, eltávolítása nagy nehézségekbe ütközik. A bent nem lakók viszont így alig látják vagy egyáltalán nem látják hasznát tulajdonostársi minőségüknek, sőt az elhanyagolás vagy a közterhek felgyülemlése súlyos megterheléssel is fenyegeti őket. Ilyen esetben, különösen ha a bennlakónak aránylag nagy hányada van, indokolt a Ptk. 148. §-a (2) bekezdésének olyan alkalmazása, hogy a bíróság a bennlakót — ha ez ellen az ellenérdekű fél nem tiltakozik — kötelezheti a tulajdonostárs (társak) hányadának a megváltására. Az indokoltság azonban a lehetőséget is f eltételezi. Vizsgálni kell tehát, hogy a bennlakó a megfelelő ellenértéket — akár végrehajtási kényszer hatása alatt is — méltányos érdekének sérelme nélkül meg tudja-e fizetni. Ha a bennlakó nem teljesítőképes, akkor a megoldásnak ez a módja nem foghat helyet. Ha akár a bennlakó, akár a másik (többi) tulajdonostárs maga nyilatkozik úgy a perben, hogy a magához váltásra hajlandó, azt is tisztázni kell, hogy a nyilatkozatát kötelező erővel teszi-e. Ilyenkor ugyanis ez a kinyilvánított hajlandóság is alapul szolgálhat arra, hogy a magához váltást a bíróság ne csak jogként biztosítsa, hanem kötelezően rendelje el. Ezekben az esetekben is tisztázni kell azonban az arra vállalkozó teljesítési képességét, nehogy végrehajthatatlan ítélet keletkezzék. A fél teljesítőképességét olyankor is meg kell vizsgálni, amikor nem kerül sor kötelező magához váltásra. Ennek a komoly lehetősége nélkül ugyanis az ilyen irányú rendelkezés csak a végleges rendezés elodázását jelentené. Ha nemcsak egy, hanem több tulajdonostárs vállalkozik a magához váltásra, és a bíróság nem kötelező erővel rendelkezik, hanem csupán feljogosít, akkor a körülményeknek megfelelően bennlakás, nagyobb hányad, biztosabb teljesítőképesség s még más szempontok szerint meg kell határozni a magához váltásra jogosultság sorrendjét. Megfelelő határidőt kell szabni az egyik fél magához váltási jogának a gyakorlására, majd ennek eredménytelen eltelte esetére a másik fél ugyanilyen jogának a gyakorlására. Arra az eshetőségre, ha a magához váltás jogát az arra jogosított fél a megszabott határidőben nem gyakorolja, a bíróság ugyanabban az ítéletben a határidő eredménytelen leteltét követően a szabadkézből való értékesítésre irányuló egyetértés hiányában az értékesítés következő módja, az árverés útján való értékesítés iránt is rendelkezhet. IV. Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetését értékesítés útján rendeli el, ítéletében meg kell határoznia, hogy az a tulajdonostárs, aki a másik (többi) tulajdonostárs hányadát magához váltja, ezért mennyit 58