Polgári jogi döntvénytár. Bírósági határozatok 1. kötet, 1953-1963 (Budapest, 1964)

megállapodás az egyik ingatlan (az épület) tulajdoni sorsát rendezi, tehát lényegében ingatlanelidegenítési ügylet jön létre. A Ptk. 365. § (3) bekezdésében foglaltakból következik, hogy ennek az ügyletnek az érvényességéhez a megállapodás írásbafoglalása szükséges. Az alakszerűség követelményének mellőzése esetében osztott tulajdon nem keletkezik, hanem érvényesül az az általános szabály, amely szerint az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ilyenkor az építkező csak a ráépítésből eredő jogait érvényesítheti. Ez utóbbi felől a Ptk. 138. §-a rendelkezik. Ennek (2) bekezdése szerint a jóhiszemű ráépítő szerzi meg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha a földtulajdonos a ráépítés ellen — olyan időben, amikor az eredeti állapot helyreállítása a ráépítőnek még nem okozott volna aránytalan károsodást — nem tiltakozott és az épület értéke a föld megfelelő részének értékét ténylegesen meghaladja. A Ptk. 138. §-a nem szabályozza a jogszerű, tehát engedélyen alapuló ráépítés következményeit. Különösen falun azonban a szülők gyakran megengedik leszármazójuknak, hogy családalapítás után külön lakást építsenek azon a telken, ahol a szülői ház áll. A jogosultság alapján történt ráépítésből eredő kérdések rendezése tehát igen gyakorlati. A jogosultságon alapuló ráépítés kérdéseinek rendezésénél a Ptk. 97. § (2) bekezdésének c) pontját nem lehet feltétlenül alkalmazni. Ez ugyanis kivételes szabály, amely kiterjesztően nem értelmezhető. A Ptk. 97. § (2) bekezdésének c) pontja esetében a föld és az épület tulajdonjoga szétválik és nem kerülhet sor a ráépítéssel elfoglalt föld megfelelő része tulajdonának megszerzésére azon a címen, hogy jóhiszemű ráépítés történt. Társadalmi érdek sem fűződik ahhoz, hogy az egységes tulajdonjog később kerüljön megosztásra és gyakorivá váljék az épület és a föld tulajdonának szétválása. A Ptk. 97. § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feltételek és a megállapodás írásbafoglalásának hiányában a kivételes szabály nem érvényesülhet és a kérdést a főszabály — a föld és az épület tulajdonának egysége — alapján kell úgy megoldani, hogy a ráépítőt a ráépítésből folyóan milyen jog illetheti meg. A Ptk. 138. §-ának (2) bekezdése szerint a jóhiszemű, de jogosulatlan ráépítőt is megilleti az a jog, hogy megszerzi az ingatlan megfelelő részének tulajdonjogát. Ha a tulajdonos az építkezést nem úgy engedi meg, hogy osztot$ tulajdon keletkezik, ez nem lehet akadálya annak, hogy a Ptk. 138. § (2) bekezdésének megfelelő alkalmazásával a jóhiszemű ráépítő megszerezze a föld megfelelő részének tulajdonát. Az ugyanis, aki a földtulajdonos engedélyével jóhiszeműen épít idegen telekre, a ráépítés következtében legalább annyi jogot szerez, mint a jóhiszemű, de jogosulatlan ráépítő. Ha a ráépítő telekkönyvileg megosztható idegen telekre épít és az illetékes államigazgatási szerv a telekkönyvi megosztáshoz hozzájárul [Országos Építésügyi Szabályzat I. kötet 55. § (4) és (6) bekezdései], az eset és a felek összes körülményeinek méltányos mérlegelésével kell megállapítani a teleknek azt a megfelelő részét, amelynek tulajdonát — a forgalmi érték megtérítése mellett — a ráépítő megszerezte, de legalább akkora területre, amennyi az építmény gazdasági rendeltetéséhez szükséges. Természetesen, ha a földtulajdonos kéri és az eset körülményei indokolják, a bíróság a ráépítőt az egész föld tulajdonába vételére is kötelezheti [Ptk. 138. § (3) bekezdése]. 42