Budapest, 2008. (31. évfolyam)
11. szám november - Tosics Iván: Településrendezési Szerződés - mit ér, ha van?
A Budapest Kör szeptemberi – immár negyvenharmadik – találkozóján két izgalmas, részben összetartozó témakör szerepelt a vita napirendjén: a közszféra és a magánszféra összefogása lehetôségeinek (PPP), illetve a településrendezési szerzôdés (TRSZ) fogalmának, tartalmának elemzése. Miután Magyarországon nincs értékemelkedési adó, más módszereket kell keresni arra, hogyan lehet a fejlesztések pozitív következményeit megosztani a fejlesztô és a közszféra között. Mindkét témakörben lényegében erre a kérdésre keresték a választ a résztvevôk. Az elsô elôadó, Baross Pál (ING Real Estate, a RICS Magyarország elnöke) Krajcároskodástól a vízióig címmel a Public Private Partnership filozófiai vonatkozásaival foglalkozott. Optimális esetben a közszféra és a magánszféra összefogása érték és érdek harmóniáját kell jelentse – fejtette ki –, olyan partnerséget, amelyben közösek a célok, és megoszlik a kockázat. De: kölcsönös bizalom nélkül nem jöhetnek létre ilyen kapcsolatok. A magán ingatlanfejlesztô és a közösségi szférát képviselô városfejlesztô közötti kapcsolatnak több típusa él a gyakorlatban: szolgáltatási jellegû (szerzôdés alapján közösségi feladat ellátása), tôkebevonási jellegû (a közösségi beruházás felgyorsítása tôke bevonásával), tôkekiegészítési jellegû (közösségi beruházás finanszírozása a piaci beruházás hatásterületén), tôkerészesedési jellegû (közösségi és piaci beruházások integrációja közösen tervezett és megvalósított folyamatban). Ez az utóbbi a partnerség, amelyben a célok és kockázatok is közösek. A „besorolás”, hogy egy létrehozott PPP melyik kategóriába tartozik, sokszor csak utólag derül ki, idô kell ugyanis ahhoz, hogy minden szereplô számára világossá váljék, valóban azonosak-e a célok. Már csak azért is, mert míg a beruházó érdekei többé-kevésbé egyértelmûek, a közösségi oldalnak, az önkormányzatnak három „sapkája” is van: egyszerre tulajdonos, szabályalkotó és szolgáltató. Sok külföldi példa ismert a közösségi szektor pozitív értelemben vett „spekulációjára”: a gazdasági racionalitás érdekében a tulajdonos (a vagyongazdálkodási részleg) rábeszéli a szabályzó és a szolgáltató részlegeket, hogy megfelelô változtatásokat hozzanak létre az ingatlanon eladás elôtt. Probléma akkor keletkezhet, ha közösségi szektor eladás után akar változtatni az ingatlant érintô szabályozásban, szolgáltatásban. A PPP sikeréhez a közösségi szféra részérôl alapvetôen három dolog kell hogy kötelezôen hozzá tartozzék: a támogatottság, a szervezeti kapacitás, a közösségi értékteremtés. Baross véleménye szerint a kormányzati negyed projektben mindhárom hiányzott. Ugyanakkor akadnak Budapesten is pozitív példák, mint például a mûködô rehabilitációs projektek. Ilyen lesz talán a Közraktárak projektje, és a Gázgyáré, Óbudán. (Lásd még FÔÉPÍTÉSZEK FÓRUMA címû írásunkat – a szerk.) Nehéz feladat a közösségi és magánérdek összeegyeztetése. De a konfliktusos érdekeket szét lehet választani, és egyfajta kiegészítô modellre változtatni (a két fél a projekt más-más aspektusaiban válik érdekeltté). A legsikeresebb esetek persze azok, amikor a közösségi érdek befogadja a magánérdeket, együtt dolgozzák ki a fejlesztési elképzelést. Ez nálunk úgy mehet végbe, hogy a közösségi szféra létrehozza az önkormányzati társaságot, amelynek van területfejlesztési víziója, továbbá világossá teszi a feltételeket (elô-szelekció, döntéshozatali struktúra, kockázatvállalás). A fejlesztô kiválasztása után együtt kell aztán pontosítani a végsô feltételeket. Budapesten nagyon kevés a jó példa, Baross véleménye szerint elsôsorban azért, mert minden önkormányzat túl sokat akar elérni az ilyen projekteket favorizálva. Az elôadó véleménye szerint a mostanában teret nyerô egyeztetési formáció, a településrendezési szerzôdés tulajdonképpen a PPP része. Önmagában annak egy „enyhébb”, kevésbé jogerôs, szerzôdéses formája (nem partnerség, mert az önkormányzat nem kockáztat). Egy konkrét fejlesztés esetében a következô sorrendiséget javasolja: politikailag legitimált önkormányzati elvi állásfoglalás, hatástanulmányok elkészíttetése, a fejlesztô kiválasztása, tárgyalás és feltételek tisztázása, a szabályozás módosítása, a projekt Településrendezési Szerzôdés – mit ér, ha van? Tosics Iván 36 BUDAPEST 2008 november CIVILIÁDA
