Budapest, 1978. (16. évfolyam)

1. szám január - Szabadi Judit: Rippl-Rónai József

FÓRUM Vincze Oszkár A házingatlanok karbantartási és felújítási gondjai Kormányzatunk lakáspolitikai célkitűzései nyomán egyre inkább a személyi tulajdonú lakás válik uralkodó formává. A személyi lakástulajdonnak három változata van: i) a családiház, 2) az öröklakás, 3) a szövetkezeti lakás (a 6—12 lakásos társasházakat az öröklakás kategóriába soroltuk). Minél gyi-sabb ütemben valósul meg a kormány lakáspolitikai célkitűzése, annál rövidebb úton formálódik át az egész hazai lakástulajdon szerkezete, amelynek logikus következményeként a karbantartás, a felújítás műszaki és pénzügyi gondját is az új tulajdonosok veszik át. Magyarország lakásingatlan állományának mai forgalmi értékét 600 milliárd forint körüli összegre becsülik. Hz az összeg az egész nemzeti vagyonnak mintegy 10 százaléka. Hadd tegyük hozzá azonban, hogy e 10 százalék csak a nyers forgalmi értékét tükrözi. Hz a lakásállomány jelentős hányadában nemcsak anyagi érték, hanem fővárosunk múltját, történelmi városképét, kulturális és műtörténeti jellegét is demonstrálja. H hatalmas érték harmadrészét, mintegy 200 milliárd forint értékben az ingatlankezelő vállalatok gondozzák - amennyire anyagi erőforrásaik és műszaki lehetőségeik ezt megengedik. A lakáskarbantartás és -felújítás természeténél fogva aprólékos, lassú művelet, amelynek munkafázisai egész szűk területen és erősen behatárolt mértékben gépesíthetők, gyorsíthatók. E munka sohasem volt látványos, jövedelmezőségét sok bizonytalansagi tényező befolyásolja, mert a tennivalók jelentős hányada csupán a sérült gócok feltárása után állapítható meg. H tényezőktől függetlenül az ingatlankezelő vállalatok azonban olyan eszközöket is nélkülöznek, amelyekkel a mai lehetőségek keretén belül is javíthatnák teljesítményüket. Roppant nagy akadályozó tényező, egyben kockázatos állapot, hogy a karbantartásra és felújításra fordított összegek - - például a fővárosban — alatta maradnak a valóságos szükségletnek. Logikus következmény: az ingatlanállomány mértéken felül romlik, és amikor végre az állományt munkába veszik, a felújítás műszaki és pénzügyi terhe célellenesen megnövekszik. Egyszerű a tétel: ha a 15—20 éves javítási ciklus helyett 2C—40 évenként ejtjük szerét az alapos karbantartó munkának, ha nem is mindig lineárisan, de szükségképpen nagyobb helyreállítási költséggel kell számolnunk. Hz törvényszerű, amely alól semmiféle fórum nem adhat következmények nélkül felmentést. A karbantartó és felújító munka manapság is nagyrészt hagyományos építőipari szakmunka. Elvégzéséhez jól képzett, sokoldalú és gyakorlott szakembereket kell munkába állítani. Az ilyen szakmunkások száma a természet és az építőipar mai fejlődési törvénye szerint egyre fogy, amelynek további számos oka van. Az iparosított, úgynevezett nagy építőiparban, főként a házgyári technológia alkalmazásában egész más módszerekkel, más célra kiképzett építőmunkásokkal dolgoznak, mint a felújító és karbantartó vállalatok profiljában. Egyszerűbb, könnyebben elsajátítható, ugyanakkor lényegesen látványosabb és jobb kereseti lehetőséget teremtő munka ez. A nagy építőipari vállalatok munkahelyein kedvezőbbek a kereseti lehetőségek és a szociálpolitikai körülmények is. Mindez egymagában is ellenállhatatlan szívóhatást gyakorol a tanácsi, az IKV vállalatok dolgozóira. De ezen felül a nagy állami vállalatok, főként a nagyüzemek házi építőjavító részlegei és a termelőszövetkezetek építőszervezetei is ellenállhatatlanul szívják el az 1KV szakmunkásait. H tényezők összhatása magyarázza, hogy az IKV-vállalatok különféle jellegű, de állandó munkaerőgondokkal birkózva még a mai volumennel is csak nehezen küzdenek meg. Nem utolsósorban ez a magyarázata annak, hogy a felállványozott épületek munkálatai hónapokon, olykor éveken át nem haladnak, és lekötnek mérhetetlen mennyiségű építő, továbbá állványozó anyagot. Atanácsi tulajdonú lakások 60— 65 százaléka városokban és tömör ipari településhelyeken épül meg többszintes kivitelezésben, amelyeknek felújítása, karbantartása nemcsak a barkácsolás, de a kisipar képességeit is alaposan meghaladja. H modern lakások száma minden ötéves tervciklusban százezrekkel növekszik, és bár számuk már manapság is milliókra rúg, a feladat célszerű ellátására — a meglévő IKV és tanácsi szerveket is figyelembe véve — nincs kapacitás. Bizonyos, hogy új javító és felújító kapacitás kialakítása nélkül az IKV szervezet soha sem tudhat a feladattal megbirkózni. Ez az állapot pedig távlatban a meglévő lakásállomány pusztulását gyorsítja. Logikusan következik ebből, hogy ezzel mind nagyobb lesz a gazdaságosan már felújíthatatlan épületek száma is, ez pedig szükségszerűen a megépítendő új lakások számának növelését teszi szükségessé. Mindez egyaránt vonatkozik a fővárosra és a vidékre. Mit jelent mindez a gyakorlatban ? Mindenekelőtt: csökken a fővárosi (nem kevésbé az országos) lakásállomány lakóértéke, növekszik a lakásonkénti helyreállítás költsége, az anyag ára, lassul a felújítási és tatarozó munka üteme, növekszik ezzel szemben a szanálásra ítélendő lakások száma, miközben az IKV vállalatainak teljesítőképessége a kívánatos növekedés helyett tovább csökken. Minthogy az évi 100 ezer körüli új lakás bizonyos hányada csak a pusztuló, avult lakások állományát pótolja, a helyzet tovább romlik és fokozza a nehéz lakáshelyzet okozta feszültséget. E feszültség a lakáspiacon olyan furcsa helyzetet teremt, hogy egy viszonylag rendes, szerény kétszobásszemélyzeti szobás összkomfortos lakás építési költsége „maszek" vállalkozó útján már megközelíti az 1 millió forintot, ugyanennek a lakásnak forgalmi értéke azonban lakottan gyakran a TOO ezer forintot, tehát a niegépítési árnak 1 10 részét sem éri el. Senki sem vitatja: az új, modern lakás lényegesen többet ad, mint az 50—100 esztendővel ezelőtt épült, korszerűtlen lakás. Amíg azonban az új lakások piacán a telítődés állapotát nem érjük el, minden eddiginél nagyobb gondot kell fordítanunk a még gazdaságosan karbantartható, felújítható lakásállomány gondozására, élettartamának meghosszabbítására. Nem szólva arról, hogy a kereseti viszonyok alakulása — legalább is egyelőre — nem minden ember számára teszi lehetővé összkomfortos lakás bérének, rezsijének fizetését. Márpedig, ha e téren nem alakul ki nagyobb összhang a keresetek és a lakásrezsi arányaiban, e tényre is különös gondot kell fordítanunk. Egy példa: a távfűtéses kerületekben egy kétszoba-összkomfortos lakás fűtési költsége évi 6—7 hónapon át havi 530 forint, melegvíz költsége havi 60 7c forint, amely összegekhez a villany, gáz, rádió és televízió, további havi 400—500 forint terhet rak a lakók vállaira. Az öröklakók ezen felül havi 450 forint törlesztés és 250 forint társasház hozzájárulás terhét is viselik. Ezt a lakáshiány miatt olyan emberek is vállalják, akiknek kereseti viszonyai e terhekkel nem állanak arányban. Emiatt gyakorta elemi igények kielégítéséről kell lemondaniok, vagy állandó pontatlan fizetéssel nehezítik a díjbeszedés és egyéb funkciók zökkenőmentes ellátását. A lakásigény emelkedésével a lakásépítés költsége, bére is mind nagyobb mértékben növekszik, és az igénynövekedés — most már sok év tapasztalatai alapján állíthatjuk — a legfejlettebb lakásépítő technika, technológia - a házgyártás korszakában a lakbér és egyéb rezsi további emelkedését okozza. Az 50—100 esztendős lakásállomány jelentős hányadára még legalább 50 évig szüksége lesz társadalmunknak. Ennek karbantartása es felújítása kemény műszaki és szervezési feladat. A felszabadulás óta épített első új városok, városnegyedek, lakótelepek és monolitikus foghíjépímények most már rövidesen abba a korba lépnek, amikor intézményes és rendszeres karbantartó, sőt felújító műveletek végrehajtása halaszthatatlanná válik. Ezt követeli a nemzeti vagyonnal való tisztes, ésszerű sáfárkodás követelménye, de minden előrelátható politikai mérlegelés is, hiszen az elmúlt három évtized mérhetetlen erőfeszítései árán megépített lakások 2H