Budapest, 1974. (12. évfolyam)

8. szám augusztus - A címlapon: A Batthyány tér (Csigó László felvétele)

az úgynevezett „tűzoltó" tevékenység: mind a karbantartás, mind a felújítás vonatkozásában általában a sürgető kényszer hatására történik intézkedés. Ennek következménye, hogy tetemes összegeket fordítanak az IKV-k olyan munkák finanszírozására, amelyek időbeni elvégzése lényeges megtakarítást jelentett volna. Hatékonyság nincsen tervszerűség nélkül, ahhoz viszont, hogy a kényszer szülte ötletszerűséget céltudatos munka váltsa fel, elengedhetetlen a szükségletekhez igazodó pénzügyi fedezet. Az ingatlankezelés hatékonysága — társadalmi és gazdasági tekintetben egyaránt — egyébként is nehezen mérhető. Az egyes időszakok, kerületek, épületek munka-és költségráfordítását nem könnyű összehasonlítani. Befolyásolják a hatékonyság elbírálását a növekvő — s nagyrészt indokolt — társadalmi igények a tatarozások, korszerűsítések, karbíintartások iránt; az sem közömbös, hogy valamely műszaki tevékenység egyszerű hibaelhárítás, csinosítás vagy teljes felújítás formáját ölti, hiszen a tartós megoldás nagyobb anyagi terheket jelent, de hosszú távon kifizetődik, s fordítva; a hatékonyság ismérvei közé tartozik a szervezet felépítése, rugalmassága, idomulása a feladatokhoz; legfőképp azonban a ráfordítások indokoltsága az a tényező, amelytől a hatékonyság függ. Jelenleg a budapesti lakóépületek állapota egyidőben és sürgősen igényli az IKV-któl a közbeavatkozást, márpedig ilyen helyzetben a végzett munkák sorrendje, nagysága, részleges vagy teljes volta kizárólag a pénzügyi forrásoktól, az ipariépítőipari háttértől, kapacitástól függ. Budapest: A pénzügyi források tehát — legalábbis a szükségletekhez képest — mindeddig eléggé vékonyan csörgedeztek. Mi a helyzet a kapacitással? Elnökhelyettes: A kapacitás hatékony kihasználása is megköveteli a tervszerűséget. Nem vitatható, hogy az ingatlankezelő vállalatok sokszor nem azokat a lakóházakat vétetik fel a nagytatarozások címjegyzékére, amelyeknek műszaki állapota a legsürgősebb beavatkozást igényli. Ennek részben a hiányos, pontatlan állagnyilvántartás az oka, részben pedig az, hogy a munkakijelöléseknél erőteljesen érvényesül a társadalmi presszió hatása. Ilyenformán nem ritka, hogy az idegen kivitelezőkkel végzett tatarozások utólagos gazdasági és társadalmi károkkal járnak. Másrészt: a lakóházjavítási tevékenység alapja — a munka gondos előkészítése, a helyes műszaki tervdokumentációk időbeni kidolgozása. Sajnos, e tevékenység színvonala is kívánni valót hagy maga után szinte minden kerületben. A leggyakoribb hiba az, hogy az ingatlankezelő vállalatok a tatarozásra kiszemelt lakóházaknál nem végeznek pontos műszaki felmérést, hanem jobbára a hibabejelentésekre támaszkodnak. Az elnagyolt felméréshez egyrészt az IKV-k előkészítő csoportjainak túlterheltsége, másrészt mérsékelt érdekeltségük is hozzájárul. Ezek következtében hiányos tervdokumentációk készülnek, az érték és a mennyiség körül zajló vitákban többnyire alulmaradnak az IKV-k a kivitelezőkkel szemben, növekszik a pótmunkák volumene, elhúzódik a tatarozás, emelkednek a munkálatok árai. Az IKV-k és az építőipari vállalatok kapcsolatát az elmúlt évek beruházási szigorítása ellenére is változatlanul meghatározza, hogy a kivitelezők bőségesen ellátottak megrendeléssel; ennek következménye, hogy mérsékeltebb nyereség kilátása esetén elzárkóznak az IKV-k megrendelései elől, hosszú átfutással vállalnak munkát, hiánypótlási kötelezettségeiknek vontatottan tesznek eleget, s az árak kérdésében is dominál előnyös pozíciójuk. A kapacitáshiány miatt az IKV-k nem követelik meg a kivitelezőktől a minőségi munkát, a vállalt határidő betartását, nem élnek a szankcionálás lehetőségével. Figyelembe véve, hogy a szervezet évente i milliárd forint értékű megrendelést ad idegen kivitelezőknek, mindenképp kedvezőtlenül kell értékelni az építővállalatok helyzeti előnyének, a kivitelezők és az IKV-k ellentétes érdekeinek következményeit: a tatarozási munkák gyenge minősége és elhúzódása miatt megnyilvánuló jogos társadalmi kifogást, a laza szerződési fegyelmet, a felújítások növekvő költségeit. Hatékonyabb érdekeltségi elemek bevezetése és fokozottabb társadalmi közreműködés révén mielőbb szükséges a műszaki előkészítés és ellenőrzés gyökeres megjavítása. Az ingatlankezelő szervezet saját építőipari kapacitásáról el kell mondani, hogy 1968—1973 között — csökkent létszámmal — 313 millió forintról 493 millióra nőtt a teljesítmény, de a kapacitás túlnyomó többségét a karbantartás kötötte le. A tudatos, tervszerű megelőző karbantartási tevékenység csak a legutóbbi években terjedt el, a nagyarányú állagromlás, az évi átlagos félmillió hibabejelentés szinte teljesen lekötötte a szervezet saját építőipari kapacitását. Hozzá kell tenni, hogy karbantartási tevékenységnél az üzemszerü termelés kialakítása általában nehezen megoldató, s különösen akkor, ha a mérsékelt fejlesztés miatt olyan korszerűtlen tárgyi feltételek, kifogásolható munka-és üzemszervezési módszerek s munkaerőgondok jellemzik, mint az ingatlankezelő szervezeteket. Vitathatatlan, hogy a karbantartási tevékenység színvonalának emeléséhez elengedhetetlen a műszaki szervezet fejlesztése, s ezért értékelhető nagyra, hogy a következő években várhatóan több százmillió forintos fejlesztési összeghez jut az ingatlankezelési szervezet. Budapest: Nem túlzás, hogy a tömegközlekedés mellett az ingatlankezelés tevékenysége érinti és érdekli a legáltalánosabb mértékben a budapestieket, hiszen mindenki lakik valahol. A lakosság hangulata szempontjából sem lehet közömbös, hogy a milliós bérlőtáborral tartott kapcsolata során a szervezet milyen gyakorlatot folytat, mennyire biztosítja a megfelelő lakhatási feltételeket, milyen szemlélet vezérli tevékenységében az ingatlankezelő hálózatot. Hogyan értékelhetjük a tapasztalatokat a fővárosiak és az IKV-k közötti kapcsolatok vonatkozásában? Elnökhelyettes: E kérdés elemzéséhez a vizsgálati anyagok, a tapasztalatok helyszíni gyűjtése és a kerületi tanácsok észrevételei is hozzásegítettek minket. Elöljáróban leszögezhetem, hogy a kezelői tevékenység tekintetében az IKV-k és a lakosság között a legközvetlenebb érintkezési pont — mondhatnám úgy is, hogy e kapcsolat Achillessarka — a házfelügyelői rendszer; a házfelügyelői munkával szemben sűrűn felmerülő kifogások egyaránt tulajdoníthatók a „hatósági" szerepkör és a munkavégzés hiányosságainak. A lakók hibabejelentéseinek továbbítása, a javíttatások szorgalmazása, a házak tisztántartása, a házirend betartása mindmegannyi olyan követelmény, amelynek teljesítését a lakosság jogosan elvárja a házfelügyelőktől, mint ahogy jogosan kifogásolja az e téren rendszeresen tapasztalható mulasztásokat is. Budapesten a házfelügyelők, a lakóházakhoz beosztott dolgozók száma valamelyest a 13 ezer alatt van, körülbelül felerészük végzi főfoglalkozásban munkáját. Ismert, hogy túlnyomó többségük idős, nyugdíj-korhatáros, csökkent intenzitással dolgozik. Megfelelő lakás híján a házkezelőségek nem tudnak utánpótlást biztosítani, ugyanakkor a jelenlegi szolgálati lakások zöme korszerűtlen; egyes házfelügyelőrétegek jövedelme változatlanul alacsony, s a házfelügyelői munka a kézi jelleg miatt sem vonzó; hiányzanak a nagy teljesítményű, univerzális járdamosó, hóeltakarító és más munkagépek. Ilyen okok miatt a házfelügyelői rendszer megszűnőben van, a létszám évente 5—6 százalékkal csökken. A tömbházfelügyelői szervezet bővítése viszont a szükséges technikai előfeltételek — szemétledobó, felcsengető, hívólift stb. — miatt elsősorban az új lakótelepekre korlátozódik. A fent felsorolt problémáknak csak részleges, fokozatos enyhítésére számíthatunk a legközelebbi években. Az IKV és a lakosság kapcsolatánál kell szólni a lakóbizottságok szerepéről is. Hasznos kezdeményezésnek ítéljük — célszerű lenne kiterjeszteni —, hogy több kerületben az ingatlankezelő vállalatok vezető állású dolgozói külön fogadóórákat tartanak a lakóbizottságoknak, részükre írásos tájékoztatókat készítenek a tervekről, s beszámolnak gondjaikról. A lakossági kapcsolatok negatívumai egyúttal a feladatokat is megszabják. Első helyen említhető e negatívumok között az ügyintézés során gyakran tapasztalható gépiesség, a nem megfelelő hangnem a házkezelőségeknél, a vállalatoknál. Kifogásolható a panaszbejelentések nyilvántartása, kezelése is, s hogy — nem utolsósorban a házkezelőségeknél tapasztalható fluktuáció miatt — nemcsak a hibabejelentések, de a már megtett intézkedések sem állapíthatók meg a nyilvántartásokból. Budapest: Engedjen meg egy közbevető kérdést, ha már a hézagos nyilvántartásokról van szó. Vajon nem ezzel magyarázható-e, hogy oly sok lakás áll gazdátlanul hosszú ideig a fővárosban — a meglevő nehéz lakáshelyzet közepette? Elnökhelyettes: Bizonyos mértékig a kettő összefüggésben van. Az „elköltözött" kategóriába tartozó bérlők lakásai esetében a lakónyilvántartó könyvek hiányos adminisztrálása sokszor teszi lehetetlenné a pontos adatgyűjtést; nehéz megállapítani, hogy a bérlő hol lakott előzőleg, illetve hova költözött, esetleg szociális otthonban kapott-e elhelyezést, szabadságvesztését tölti, elfekvő kórházba került vagy pedig — s ez a többség — más kerület lakásosztálya által jutott-e másik bérleményhez. Zömmel azonban más okok játszanak közre abban, hogy tartósan üresen állnak családi otthonok. Nemrégiben 4