Petőfi Népe, 1992. október (47. évfolyam, 232-257. szám)
1992-10-26 / 252. szám
PETŐFI 1992. október 26.. 5. oldal Régi—új fogalom „Állagának sérelme nélkül (el) nem mozdítható vagyontárgy” „Meghatározott földterület (pl. telek) a főbb tartozékaival (épület, növényzet stb.) együtt” — az értelmező szótár ezeket mondja az INGATLAN szó megfejtésére. Szükséges a hosszú idő után most ismét gyakoribb használatú szó jelentésének kutatása? Talán nem haszontalan, hiszen aki nem adott-vett lakást, házat, földterületet stb. mostanában, az nem biztos, hogy ismeri a szabatos választ. Már csak azért sem, mert- köztudomásúlag — az utóbbi évtizedekben a személyi vagyonról, amely házban, nyaralóban, más ingatlanban ölthet testet, csak nagyon szemérmesen illett beszélni. Hisz aki gazdagabb volt az átlagnál, picikét ellenségnek számított. így aztán az ingatlan fogalmával sokan csak a válóperükön találkoztak, amikor a bíró megkérdezte: hogyan tervezik a felek az ingó és ingatlart vagyontárgyaik szétosztását? Az ingatlannak, elsősorban a háznak, lakásnak elsőrendű szerepe van az életünkben, azt hiszem, ez nem szorul bizonyításra. Létezésünk feltétele és egyben sokunk szárriára legfőbb célja is a lakóingatlan megszerzése. A magántulajdonon alapuló társadalomban, amerre irányt vettünk, az ingatlannak egyéb szerep is jut: a föl- . halmozáshoz kínál lehetőséget az ingatlanok megszerzése, vagyis az ingatlanvásárlás egyféle befektetési forma. Vannak, akik az ingatlanüzletre szakosodtak, vagyis ingatlanokat vásárolnak és értékesítenek profitszerzési céllal; ugyanolyan „működtetése” ez a tőkének, mint például a gépgyártás. Régebben az ingatlanát eladni szándékozó polgár az ablakba írta ki: EZ A HÁZ ELADÓ, újságban vagy köztéren elhelyezett vitrinekben hirdethette szándékát. Az új gazdasági rend kialakulásával 1989-től már van erre lehetőség — olyan cégek jöttek létre, amelyek ingatlanközvetítésre, esetleg vásárlásra és eladásra szakosodtak. Az eladó és a vevő közti ingatlanmozgatásért jutalékot kapnak az eladótól, ebből élnek, illetőleg a profitból azok, amelyeknek van tőkéjük befektetésre. Ha belegondolunk, ezek az irodák — amelyekből Kecskeméten már több is van, Halason is működik ilyen — fontos szerepet töltenek be az ingatlanpiacon. Mindenképpen a realitások felé terelik az árakat, hiszen a vevő sohasem egy-két ajánlat közül kénytelen választani, módja van összehasonlításra, s ennek alapján az alku reálisabb alapon köthető meg az eladóval. (Az egy másik kérdés, hogy például a lakásárak, bár az utóbbi időben esni látszottak, általánosságban még mindig magasabbak a valódi értéknél.) Az irodák általában értékbecsléssel is foglalkoznak, ami szintén segít az árak realisztikusabb kialakításában. Reméljük, összeállításunk valamelyest hozzájárul ahhoz, hogy olvasóink — hisz bárki lehet eladó vagy vevő — köny- nyebben eligazodjanak az ingatlanpiacon. —ats— Mi mennyi — Halason • A tömbházlakások ára is nagyban függ attól, hogy hol van a/, épület. (Kötő: Walter Péter). — A vevőt nagyon befolyásolja, hogy egy ingatlan hogy van berendezve — magyarázza Kiskunhalason Gyöngyi László, a Gyöngyi és Társa Ingatlanközvetítő Betéti Társaság beltagja. — Ha valaki lakást akar eladni, gondoljon arra, hogy a vevő magasabb összegre is értékelheti a lakást, ha szép a bútor, a függöny,, sok a virág, s rend, tisztaság van. Úgy lehet, magasabb összegért kel el egy lakás rosszabb műszaki adottságokkal, de jó összbenyomást keltve, függetlenül attól, hogy a bútort, a függönyt, a virágot az eladó nem hagyja ott, hanem magával viszi. — Hogy mitől függ még az ár? Attól nagymértékben, hogy kinek mennyire sürgős. Volt olyan esetünk, hogy az eladó egymillió ötszázezerrel jelentett be egy lakást. Mondtuk, hogy ez nagyon sok, eny- nyiért aligha találunk vevőt. Nem adta alább. De nagyon sürgős lehetett volna neki a dolog, mert a következő tíz napban háromszor is bejött és mindig százezret elengedett. Végül gyorsan kötött üzletet, de értéken alul vált meg a lakástól. — Az persze döntő, hogy a lakás hol van. Kiskunhalason az utóbbi néhány évben az 53-as út mentén nagyon felmentek az árak. Itt öreg, nádtetős, roggyant házak kelnek el 1—2 millióért, a telek nagyságától függően. A közelmúltban még ezt az összeget is jóval meghaladó üzletkötés történt. Aki itt házat épít, eleve üzlethelyiséget alakít ki, s a kedvező piaci, forgalmi lehetőségeket kell megfizetni. Egy olyan garázs, amelyik forgalmas részen van, tehát üzletnek is jó, ötszázezerbe is belekerül. A tömbházlakások közül most azoknak van jobb pozíciója, ahol nem távfűtés, hanem gázkonvektor van. A távfűtés nagyon drága, de úgy, hogy közben a hőmérséklet bizonytalan. A gáz is drága, de aki azzal fűt, tudja, hogy mikor mennyi meleget mennyiért kap. — Hogy konkrétan mi mennyi? Hát, a tömblakásoknak most, ha négy-öt évesek, körülbelül annyi az áruk, mint újkorukban. A Kuruc vitézek terén, mondjuk egy első emeleti, gázfűtéses, 58 négyzet- méteres lakás körülbelül 900 ezer forint. Persze, itt Halason, a Kuné- pes tömbházlakások drágábbak, mint mondjuk a muskátlis házban, vagy a Mátyás téren. Családi házak közül a Kertvárosban vannak a szépek és jók, de kevés üzletkötés van, mert a tulajdonosok nem szívesen válnak meg annyiért a háztól, amennyiért még van fizetőképes kereslet. B. F. I. MŰKÖDIK A MAGYAR INGATLANTŐZSDE Senki többet... MONOPOLHELYZETBEN AZ OTP Nem a gyerekekre jár a támogatás? • t K> tűnik, egyelőre nem a gyerekek létezése számit a szociálpolitikai támogatásnál, hanem az, hogy a szolok kitől akarnak lakást venni. (PN-archív) Mielőtt félreértené a T. Olvasó, megnyugtatok mindenkit, hogy nem tervezzük cégünk felszámolását. így a címben jelzett felkiáltás — a ma oly divatos felszámolási hullám ellenére sem — jelenti azt, hogy irodánkba „senki többet” be nem léphet. Ellenkezőleg, megnyitottuk irodánkat Baján, és rövidesen fogadjuk partnereinket Budapesten. (Igaz is, ez lett volna a reklám helye!) Nem félretéve, csak időben eltolva .a tréfát, köszöntőm a Petőfi Népe valamennyi olvasóját, bízva abban, hogy a mostani ingatlanmelléklet nemcsak egyszeri kisérlet hanem mindenki által várt rovat lesz. Ízelítőként mai témánk célpontja valójában nem jogszabály. Nem a parlament, vagy azon kívül rekedt — ám korántsem kirekesztett — körök által meghozott regulák vizslatá- sa, hanem egy olyan kezdeményezés bemutatása, mely bizonynyal történelmet jelent a magyar ingatlanforgalmazásban. Már a reformkor nagyjai, különösen Széchenyi István gróf felismerte a tőzsde, akkoriban különösen az értékpapírtőzsde fontosságát az európai gazdasághoz való felzárkózás útján. Nem hasonlítva magunkat a fent nevezett szellemiségéhez, mégis elkezdtünk néhányan valami olyan új dolgot, amely fő ideáit tekintve nem áll messze nagyjaink gondolataitól. 1992. március 6-án, 12 alapítóval megalapítottuk a magyar- országi Ingatlan Tőzsde Egyesülést, mint a magyarországi ingatlanforgalmat szabályozott keretek közé terelő, nonprofit érdekeltségű szervezetet. Alapgondolatunk az volt, hogy az ingatlan, mint jogilag és műszakilag tisztit és egzakt dolog, miért ne jelenhetne meg áruként egy szabályozott piacon. Ha megjelenhet, nyilván az áru értékét is meg kell határozni, és miután az elmúlt évtizedekben sem a földnek, sem más ingatlannak igazából nem volt Magyarországon reális értéke, ez az a pont, ahol az ingatlantőzsdének óriási szerepe lesz. Objektív piaci kategóriák érvényesülése mellett leméri egy-egy ingatlan értékét, melynek mutatója a tőzsdei forgalom. A tőzsdei napon jelenleg a tagok mint brókercégek vesznek részt, és a köztük zajló forgalom a legprecízebb értékmérője az ingatlannak. Általában a 10 millió forintot meghaladó értékű ingatlanok kerülnek a tőzsdei ajánlati rendszerbe, ahol valamennyi tőzsdetag licitálhat az ingatlanra. Az ingatlant kiíró cég felelős az ingatlan tiszta jogi helyzetéért, valamint azért, hogy az adott ingatlant kizárólag ő értékesíti, egyidejűleg a Tőzsde Egyesülés opciós jogát biztosítja. A tőzsdén az ingatlan azonnal is gazdát cserélhet. Az úgynevezett azonnali üzletkötés keretében a vevő bróker, azonnali fizetéssel megszerezheti az ingatlant. A forgalom egy másik formája az, amikor — kiszélesítve az értékesítés lehetőségeit — valamennyi bróker, licit alapján elviheti az ingatlan értékesítésének jogát, az úgynevezett opciót. Ez a rendszer valamennyi tőzsdetag szakmai felkészültségét és etikai tisztaságát igényli. Csak ez garantálja azt, hogy — ma már látható módon — megindult az ingatlanforgalom. Az ingatlantőzsde jelenlegi, több milliárdos ajánlati rendszerében döntően nagy értékű, közületi ingatlanok találhatók. Részben volt állami nagyvállalatok, csődeljárás, illetve felszámolás si eljárás alatt levő gazdálkodó szervezetek, másrészt é körön kívüli magán: és jogi személyek ingatlanai alkotják a rendszert. A néhány tőzsdei nap forgalma valamennyi megbízó előtt deklarálja ingatlanának reális piaci értékét. Ez hozzásegít a gazdasági prognózisok felállításához, esetleg a hitelezőkkel történő egyezséghez. Bármilyen ingatlanról legyen is szó, az csak az Ingatlan Tőzsde Egyesülés tagján, mint brókercégen keresztül kerülhet be az ajánlati rendszerbe. Ezek a cégek viszont nyitottak bárki felé, aki nagy értékű ingatlanát értékesíteni vagy esetleg csak megmérettetni kívánja. A kezdeményezés kezdeti sikereit jelzi, hogy egy-egy tőzsdei nap alkalmával, kemény licitek-eredményeként, egyre többször hallani a „senki többet, harmadszor” árverések hangulatát idéző és az üzletkötést megállapító gongszót. dr. Farkas István I nga 11 a n k oz vfetítő í rodá k panaszkodnak, hogy az általuk forgalmazott lakások, házak vásárlásánál a vevő nem veheti igénybe a szociálpolitikai támogatást. Mint megtudtuk, ez azért van így, mert a rendelkezések szerint ezt csak gazdálkodó szervezet által épített és forgalmazott ingatlannál lehet felhasználni, s az ingatlanközvetítők ebből a szempontból — jogilag — magánszemélynek számítanak. Abban az esetben viszont, ha például az önkormányzat bízza meg az ingatlanközvetítőt lakások értékesítésével és az önkormányzat köt szerződést az OTP-vel, igénybe vehető a támogatás. Érdekes helyzet állhat elő jövőre, ha történetesen azt a változatot fogadja el a parlament, miszerint a magánforgalmi ingatlanvétel nem lesz áfával terhelt. Ebben az esetben ha valaki az OTP-től vesz lakást, fizetheti ugyan az áfát. viszont van esélye arra. hogy a remélhetően megemelt szociálpolitikai támogatásból részesüljön/A kéttiés'ébben az esetben az lesz, hogy melyik nyom többet a latban, az áfa vagy a támogatás? Az mindenesetre bizonyos, hogy ezek szerint nem a gyermekek száma, a családi helyzet számít elsősorban a szocpol. igénybevételénél, hanem az, hogy kitől vesz az ember lakást. Az OTP-től vagy magánszemélytől! Mikor vehet igénybe mégis a vevő támogatást, ha nem az OTP közvetítésével akar lakáshoz jutni? A fent említett példán kívül még (legalább) két megoldás közül választhat: Ha a magánszemélynek számító ingatlanközvetítő maga építtet házat, mint gazdálkodó szerv, a vevő jogosult arra, hogy szocpolt. vehe- sen igénybe. De sokan élnek azzal a lehetőséggel is, hogy pl. félkész házat vesznek, melyre még nincs lakhatási engedély s a vevőnek be kell fejezni a munkálatokat. Ebben az esetben is igényelhető a sokszor nélkülözhetetlen támogatás. EGY BIZTOS: LAKNI KELL Mit hozhat a kétkulcsos áfa? JOGI SZAKÉRTŐNK TOLLÁBÓL Ha ingatlant vásárolunk Mióta tudjuk, hogy 1993-tól a pénzügyi vezetés meg kívánja adóztatni a „mozgó” ingatlanokat, különböző jóslatokat lehet hallani arról, hogyan hat ez az ingatlanforgalomra. Egyesek szerint várhatóan befagy a piac, mások véleménye viszont az, hogy a 25 százalékos áfa bevezetése még jótékony hatással is lehet rá. Megkérdeztünk ingatlanforgalmazó vállalkozásokat, hogy vélemény ük szerint mi várható 1993-ban? Tőzsér Judit, a Hírős Ingatlanközvetítő Iroda vezetője a jelenlegi helyzetből indult ki: — Mióta az áfa-bevezetés híre eljutott a köztudatba, fantasztikus módon megnőtt az érdeklődés, szinte naponta elkel egy-egy ingatlan. A hír maga sokkolta az embereket, és ez azt eredményezte, hogy aki el akart adni egy lakást, vagy házat — félve attól, hogy jövőre nehezebb dolga lesz—túl is adott, vagy éppen most túlad rajta. Aki venni szándékozott hasonló megfontolásból lépett. Ami a következőévet illeti, ha elfogadják a kétkulcsos áfát a parlamentben, véleményem szerint az árak feljebb kúsznak majd, deazáfát valahogy, valamilyen mértékig ki kell egyenlíteni az árban. Nagy a kínálat, és eddig az volt a gyakorlat, hogy aki a reális piacon el akart adni, annak az előszörre kimondott ár alá kellett mennie! Mindezt egybevetve az ingatlan- piac nem fog befagyni, mert lakást, házat ezután is vásárolni fognak az emberek! Moldovánné Búzás Katalin, a Lánchíd Ingatlanközvetítő vezetője szeri nt az áfa az új la kások árát biztosan megnyomja majd, a régiekét viszont nem valószínű. Különösképpen a lakótelepi lakások eladásánál mutatkozik majd gond, hisz azok fenntartása eddig sem volt olcsó, de a közmüvek folyamatos áremelkedése miatt lásd a legutóbbi fűtésidíjemelést — a helyzet csak romlik. A piac minden bizonnyal megrendül majd, de a használt lakásoknál az árat nem befolyásolja majd jelentősen az áfa. Simula Istvánná, az OTP-Ingatlan Rt. nevében optimizmusának adott hangot: Mi szeretnénk jövőre építeni is! Az OTP Banknak vannak telkei, a városnak is, mi pedig bízunk abban, hogy minőségi lakásokra továbbra is lesz igény. Zárt sorú beépítésről volna szó, 400 négyzetméter körüli telkekkel. Az építőipar leépült, s hogy mi várható jövőre? Ma még nehéz áttekinteni a képet, de lehet, hogy a magán- forgalmú ingatlanpiacra nem is vezetik be az áfát. Mi mindenesetre optimisták vagyunk, és úgy gondoljuk, hogy érdemes az ingatlanpiacon továbbra is jelen lenni. ,, J Ban János Az ingatlanforgalom jogi szabályozása a Polgári Törvény- könyv rendelkezéseiben gyökerezik, azonban • számos alacsonyabb szintű jogszabályt kell ismerni annak, aki ingatlan adásvételére irányuló szerződést kíván kötni. Az ingatlan adásvételére, átruházására irányuló szerződést minden esetben írásba kell foglalni, mely szerződésnek tartalmaznia kell az ingatlan adatait, (tulajdoni lap, helyrajzi szám, alapterület, művelési ág stb.), a szerződő felek személyi adatait, az átruházás jogcímét, valamint a vételár megjelölését. Ezen legfontosabb tartalmi kellékek mellett minden esetben szükséges, hogy a szerződést kötő felek a megállapodás megkötése előtt győződjenek meg az ingatlan jogi helyzetéről, az ingatlannyilvántartás adatairól. A tulajdoni lap megtekintése során az ingatlan, valamint a tulajdonos adatain túl a III. részt ben esetlegesen feltüntetett és bejegyzett terhek fennállásáról is meg kell győződni. Ezzel összefüggésben fontos megjegyezni, hogy a pénzintézetek az esetleges hitelek teljes visszafizetése esetén sem intézkednek automatikusan a jelzálog törlése érdekében a földhivatalnál. Tehát amennyiben bárki visszafizeti a hitelt, célszerű a pénzintézettől kapott igazolás csatolásával a földhivatalnál a jelzálog törlését kezdeményezni. Ezt követően válik az ingatlan ténylegesen tehermentessé, így az értékesítésnek és az új tulajdonos bejegyzésének jogi akadálya megszűnik. A gazdasági társaságok megjelenésével az ingatlanátruházás szabályai ugyan lényegesen nem változtak, azonban gazdasági társaság tulajdonszerzése esetén az adásvételi szerződésen túl több okmányt kell a földhivatalhoz a tulajdonátruházás bejegyzése érdekeben mellékelni. A három példányban benyújtott adásvételi szerződéshez mellékelni kell a cég társasági szerződését, hiteles cégkivonatát, illetve a cégbejegyzést elrendelő végzést, továbbá fel kell tüntetni a társaság adószámát, illetve KSH-száínát is. Ezen túl — amennyiben a társasági szerződés úgy rendelkezik, hogy ingatlan átruházásához, illetve értékhatárhoz kötve a társaság taggyűlésének határozata is szükséges, abban az esetben természetesen mellékelni kell az ingatlan átruházására vonatkozó testületi határozatot is. dr. Jobbágy Lajos
