Urbs - Magyar Várostörténeti Évkönyv 10-11. (Budapest, 2017)
Műhely - Sipos András: „Viktoriánus feudalizmus” és modem nagyvárosi fejlődés
Sipos András: „Viktoriánus feudalizmus” és modem nagyvárosi fejlődés 385 lök tömegei fizették meg drágán magasabb lakhatási költségekkel és rosszabb lakásviszonyokkal. Miközben a járadékosok számára a feu biztonságos befektetés, az ingatlanüzlet és a lakóházépítés a vállalkozók számára a nagyfokú bizonytalanság és kockázatvállalás világa volt. Az építők többsége olyan kisvállalkozókból állt, akiket a piaci széljárás változásának minden fuvallata könnyen csődbe kergethetett. Az örökjáradék-rendszer a nagyobb tétekben játszó ingatlanfejlesztők számára is fokozta azokat a nehézségeket, amelyeket a rövid- és a hosszú távú érdekek összhangjának biztosítása jelentett. Az örökjáradék fejében megszerzett területen mindenképpen olyan ütemben kellett fejleszteni és értékesíteni, hogy ebből már az első évek kötelezettségeit, majd viszonylag rövid időn belül már az „örökre” megállapított teljes összegben esedékes járadékot ki lehessen termelni, akkor is, ha ezt az ütemet az aktuális lakáspiaci viszonyok nem indokolták. így könnyen túlkínálat keletkezett, ami a befektetők visszahúzódásához és az építési üzlet pangásához vezetett. Mint arra korábban utaltunk, a járadékkötelezettség biztosításának és a fejlesztéshez szükséges forgótőke megszerzésének gyakori módja volt, hogy a terület egy részét igyekeztek minél gyorsabban alájuk rendelt vazallusoknak átadni. Ez viszont sok esetben azzal járt, hogy potenciálisan értékes területeket túl korán feldaraboltak, és ezek gyors beépítésével fokozták a túlkínálatot, illetve kényszerből olyan típusú beépítéshez és területhasználathoz adták hozzájárulásukat, ami az adott városrészben remélhető hosszú távú jövedelmezőséget leértékelte. Rodger elemzései tehát egyértelműen arra utalnak, hogy az örökjáradék-rendszer fokozta a lakásépítési piac hektikus jellegét, felerősítette a ciklusok kilengéseit. A könyvnek úgyszólván a gerincét az a fej ezet adj a, amelyet Rodger a korszak legkiemelkedőbb ingatlan- és építési vállalkozója, James Steel pályafutásának szentelt. Steel egy földműves ötödik gyermekeként a kőműves szakmát tanulta ki, számtalan társához hasonlóan megpróbálkozott az önállósággal. Látszólag semmiben sem tűnt ki a csődbe ment építőipari kisvállalkozók tömegéből, amikor 1862-ben, 33 évesen, vagyonbukottként Edinburgh-ba települt, hogy 1904- ben majd a város egyik leggazdagabb és legbefolyásosabb embereként, a polgármesteri posztot (Lord Provost) is betöltve, nemesi címmel ékesítve fejezze be életét. Igazi 19. századi „self-made man” karrierről van tehát szó, amelynek rekonstruálásához Rodgemek kiváló forrásanyag állt a rendelkezésére. Steel is az örökjáradék-rendszer keretei között bonyolította ingatlanügyleteit, majd halála után, gyermeke nem lévén, teljes vagyona trust kezelésébe került, s ezek szükségszerűen alapos és rendszeres dokumentációja folytán üzleti tevékenységének szinte minden fontos mozzanata nyomon követhető. Mivel ez az üzleti tevékenység nemcsak átfogta Edinburgh modem nagyvárossá válásának döntő időszakát, de annak egyik fő mozgatója is volt, amelynek ma is egész városré
