Új Szó, 2022. október (75. évfolyam, 227-252. szám)
2022-10-06 / 231. szám
101 HASZNOSTANÁCS 2022. október 6. | www.ujszo.com Ellenőrizzük a földek bérleti szerződését! ÖSSZEFOGLALÓ A szlovákiai mezőgazdasági területek 9196-át nem a tulajdonosuk műveli meg, hanem bérbe adják azokat. Az uniós országok közül ez az arány nálunk a legmagasabb, az uniós átlag 5696. Az átlagos bérleti díj viszont nálunk a legalacsonyabb, mindössze 57 euró hektáronként, a többi uniós országban rendszerint négyszer annyit fizetnek. A termőföldek bérbeadása nem mindig zökkenőmentes, főleg a bérleti szerződésekkel kapcsolatban szoktak problémák adódni. Ugyanis a földtulajdonosok általában nem jártasak a törvényekben, gyakran nincs pénzük ügyvédre, aki testre szabott bérleti szerződést fogalmazhatna meg, hanem inkább a különböző mintaszerződésekbe helyettesítik be a saját adataikat. így viszont könnyen előfordulhat, hogy a magunk alkotta szerződés nem feltétlenül tér ki a bérbeadás valamennyi részletére, nem biztos, hogy megfelelően védi a szerződő feleket, sőt, esetenként a hatályos jogi normákkal is ellentétes lehet. Bonyodalmak szoktak adódni például abból, hogy az emberek nem tudatosítják a szerződéstől való visszalépés és a szerződés felmondása fogalmak közötti különbséget, továbbá gyakori hiba, hogy nem pontosítják megfelelően a bérleti díj nagyságára vagy a bérbeadás idejére vonatkozó korlátozásokat. Alapszabály: a szerződésben a lehető legrészletesebben mindent le kell fektetni, és fel kell tüntetni minden adatot, amely a birtoklapon is szerepel. A bérleti szerződés általában hosszú időre szól, a megkötésén nem tanácsos spórolni, érdemesebb inkább jogászhoz fordulni. írásos szerződés Valamely mezőgazdasági terület bérbeadásáról az érintett feleknek sohasem szabad csak szóban megállapodniuk, mindig írásos szerződést kell kötniük, éspedig a polgári törvénykönyv vonatkozó rendelkezéseivel összhangban. Fel kell tüntetni a bérlő és a bérbeadó személy pontos nevét, személyes adatait, pontosan körül kell írni a bérbeadandó területet, a bérleti díjat és a bérlés idejét is. Termőföld bérbeadása Ha a bérlő a bérbe vett telken mezőgazdasági célból céget akar működtetni, és meghatározott időre szóló szerződést kötnek, akkor azt legkevesebb 5, legtöbb 15 évre írják alá. Aki a kibérelt területre gyümölcsöst akar ültetni, minimum 25 évig művelheti a földet. Aki szőlészetet akar létrehozni vagy felújítani, díszfákkal szeretne foglalkozni, minimum 30 évig gazdálkodhat. Spárga- vagy aprógyümölcs-termesztés céljából legfeljebb 15 évre szólhat a szerződés. A meghatározatlan időre szóló szerződést mindig november 1-jei dátummal lehet felmondani, miközben a felmondási idő egy év, mezőgazdasági vállalat esetében pedig 5 év, hacsak a felek nem állapodnak meg másképp. Bérleti díj Szlovákiában jelenleg 1 ha mezőgazdasági terület átlagos bérleti díja 57 euró - az uniós országok közül nálunk a legalacsonyabb, az EU-ban négyszer ekkora árszint van érvényben, sőt az olasz gazdák az ötszörösét fizetik, miközben a szlovákiai termőföldek mintegy 91 százaléka van bérbe adva, ami az EU-ban a legmagasabb arány. Az átlagár a föld bonitásától függően a termőföld árának az 1-1,5 százalékát teszi ki - az egész EU-ban a szántóföldekért többet kémek, mint a legelőkért. A földművelésügyi minisztérium 2018-tól évente közzéteszi a mezőgazdasági földek átlag bérleti díját az egyes katasztrális területek szerint. Az ún. „szokványos bérleti díjat” a gazdáktól begyűjtött információk alapján állapítják meg, akik törvényből kifolyólag kötelesek a járási hivatalokat tájékoztatni arról, mennyiért adják bérbe a földjüket. 2018-tól a bérleti szerződésnek is tartalmaznia kell a „szokványos bérleti díjat” - ezt az intézkedést a földtulajdonosok védelmére vezették be, hogy ne adják bérbe a földjüket ár alatt. Az Európai Unió statisztikai hivatala, az Eurostat adatai szerint a bérleti díjak régiónként és cégenként is jelentős eltéréseket mutatnak, ami azzal magyarázható, hogy csak kevés országban találhatók ilyen kis területen ilyen változatos eltérések a termőföld minőségében. Szlovákiában a Pozsonyi kerületben a legdrágább a föld, itt 91 eurót kémek hektáronként. A nyugat-szlovákiai átlagár 81 euró, Kelet-Szlovák iában 81 euró, Közép-Szlovákiában pedig 35 euró. Ha valaki haszonbért kap, azt általában évente egyszer, egy összegben fizetik ki, de a szerződő felek másképp is megállapodhatnak. „Rendszerint nem nagy tételekről van szó, a konkrét összeg általában a föld minőségétől függ. Régióinkban 100- 150 euró között mozog a haszonbér. Minél nagyobb a terület, annál jobb haszonbért kaphat a tulajdonos, de ez nagyon egyéni” - magyarázta Patasi Ilona, a Szlovákiai Agrárkamara elnöke. Kedvezmény Olyan rendkívüli körülmények - például természeti katasztrófák - esetén, amelyeket nem a bérlő idézett elő, és nem feltételezhető, hogy a következményeket fel tudja számolni, emiatt pedig a bérbe vett területet nem tudta mezőgazdasági célokra használni, így az adott évben haszonra sem tehetett szert, nem köteles kifizetni a bérleti díjat. Ha tudott gazdálkodni, de az említett okokból kevesebb hasznot termelt, a bérlőnek jogában áll kedvezményt kérni, azaz csökkentett bérleti díjat fizet. (sza) A termőföld bérbeadásáról Egy bizonyos társaság használja azt a termőföldet, melynek én is társtulajdonosa vagyok, ugyanis a szüleim halála után megörököltem tőlük. Pár hete kaptam egy csekket ettől a társaságtól azzal, hogy ez az elmúlt 3 év bérleti díja, és mellékeltek egy bérletiszerződés-javaslatot is. Arra, hogy a megművelt terület nem az övék, hanem az enyém, egy alapos leltározáskor jöttek rá, s most utólag akarják valahogy szerződéssel rendezni a dolgot. Az érdekelne, hogy ennek a társaságnak joga van-e ahhoz, hogy használja a földemet, és nevetséges aprópénzt küldjön bérleti díj gyanánt, főleg, hogy ezt az öszszeget maguk állapították meg? Kérhetek tőlük magasabb bérleti díjat? Meg is tilthatom nekik a föld használatát? Általánosságban elmondható, hogy a tulajdonjog egy bizonyos dolog felett való kizárólagos rendelkezésre jogosít fel. Az adott dolog tulajdonosa a dolog „ura”, tehát tulajdonával saját belátása szerint rendelkezhet. Olvasónk is mint termőföld-tulajdonos szabadon rendelkezhet tulajdonával, tehát birtokolhatja, használhatja és élvezheti annak termését, illetve dönthet eladásáról vagy bérbeadásáról. A tulajdonoson kívül más személy a földet csakis egy arra feljogosító jogalap — általában bérleti szerződés - szerint használhatja. Ha olvasónk eddig senkivel nem állt bérleti viszonyban, nem köteles az említett társasággal leszerződnie, sőt felszólíthatja őt a földhasználat beszüntetésére. Más viszont a helyzet, ha az örökölt föld kapcsán a társaság fel tud mutatni egy jogilag érvényes bérleti szerződést, amit - ha nem is olvasónkkal, de az ő jogelődeivel - a szüleivel kötött. Tudni kell ugyanis, hogy a polgári törvénykönyv szerint a bérleti szerződés a bérbeadó halálával nem szűnik meg, mivel az elhunyt bérbeadó helyébe örököse lép, ugyanolyan feltételek mellett. IFJ. MÉSZÁROS LAJOS JOGÁSZ VÁLASZOL Olvasóink a jogásznak címzett kérdéseket az aniko.szentgali@ujszo.com e-mail-címre küldhetik. Olvasónk leveléből nem egyértelmű, de feltételezhető, hogy a társaság a szüleivel köthetett szerződést, ám később rájött, hogy a föld már más tulajdona - ez megmagyarázná az előző 3 évi (még el nem évült) bérlet kifizetését. Ha tényleg így van (amit a társaság igazolhat), akkor olvasónk földjét jelenleg is bérleti szerződés köti, egészen az abban megegyezett bérleti idő lejártáig. Ráadásul, a Tt. 504/2003 sz. a termőföldek bérletéről szóló törvény szerint, ha a társaság a bérlet letelte előtt legalább 2 hónappal egy új szerződésjavaslatot kézbesít a bérbeadónak, akkor előjoga van a bérlethosszabbításra. A bérbeadó nem köteles elfogadni a javaslatot, és tárgyalhat pl. magasabb bérleti díjról, sőt akár kiadhatja másnak, vagy művelheti maga is a földet, ám akkor is, ha elutasítja a javaslatot, mindenképp írásos választ kell adnia rá legkésőbb a bérlet lejártáig - ellenkező esetben a régi bérleti szerződés meghatározatlan időre hosszabbodik meg, 1 éves felmondási idővel. A földbérlet pedig csak minden év november l-jével (a termés betakarítása után) mondható fel. A témával kapcsolatban tudni kell még, hogy a földbérleti díj minimális értékét törvény szabja meg, mégpedig az adott föld bonitási értékének 1%-ában. Javasolt ezért utánajárni, hogy a kínált bérleti díj eléri-e ezt az értéket, de emellett nem kizárt a magasabb bérleti díjról való tárgyalás sem a társasággal vagy más érdeklődővel - ilyen esetben a környékbeli földek bérleti díja lehet irányadó. Végül fontos megemlíteni, hogy a termőföld megművelése nemcsak jog, hanem törvényadta kötelesség is, ezért mindenképp ajánlott bérbe adni a földet, ha olvasónk maga nem akarja vagy nem tudja művelni. A szerződések évente egyszer felmondhatok A termőföldek bérleti szerződéseiről Patasi Ilonát, a Szlovákiai Agrárkamara elnökét kérdeztük. A meghatározatlan időre szóló szerződéseket évente egyszer fel lehet mondani. Mire kell odafigyelni? Két eset lehetséges: vagy én adok bérbe földet, vagy bériek valakitől. A bérleti szerződéseket mindig október végén, november 1-jei dátummal lehet felmondani, legalábbis ez a dátum szerepel a vonatkozó jogszabályban, de a földek használóit, az üzemeket, a tulajdonosokat, a bérbeadókat, tehát a szerződő feleket már fél évvel a szerződés lejárta előtt figyelmeztetni kell, hogy a szerződés le fog járni, és ha a felszólításra az érintett fél nem reagál, akkor a szerződés automatikusan meghosszabbodik. Ha a tulajdonosnak van valamilyen szándéka a földdel, akkor azt időben a bérlő tudomására kell hozni. Egyéves felmondási idő van érvényben. Előfordulhat, hogy valaki azért mondja fel a szerződést, hogy aztán újat kössön, amelyben jobb feltételekben, például magasabb haszonbérben állapodnak meg? Igen, ilyenkor lehet egyezkedni. Ha a bérleti szerződésben nincs lefektetve, hogy lehet módosítani a bérleti díj összegét, akkor, amíg érvényben van az eredeti megállapodás, a tulajdonos önkényesen nem változtathat semmin. Most már az új szerződésekbe beleteszik, hogy a haszonbér az infláció mértékében emelkedhet, de ehhez még sok gazda nincs hozzászokva. A kötelességeit sem mindenki teljesíti következetesen. Létezik egy olyan rendelet, miszerint a földhasználók kötelesek lennének minden év október 15-éig otthon, a saját adminisztrációjukban feltüntetni a földek használatának a jogalanyiságát, vagyis hogy milyen jogcímen használják a földet: tulajdonosként vagy bérlőként, illetve hogy a földalaptól vagy az egyháztól kapott, esetleg nem identifikált földet művelnek-e. Ezt elkérheti tőlük a kifizető ügynökség, ha a támogatáspolitikában problémák lennének. Továbbá, január végéig a földek használóinak az illetékes járási hivatal földügyi és erdészeti osztályára is be kellene jelenteniük, hogy az egyes kataszterekben milyen haszonbért fizetnek, természetesen név nélkül, és ez alapján közzéteszik, hogy az egyes kataszterekben milyen az átlagos bérleti díj. Sokan nem teljesítik ezt a kötelességet. (sza) KÖVETKEZŐ TÉMA: KAZÁNOK ÉS KÉMÉNYEK ■ KARBANTARTÁS, TÖRVÉNYES KÖTELESSÉGEK, FELKÉSZÜLÉS A FŰTÉSI SZEZONRA Szlovákiában jelenleg 1 ha mezőgazdasági terület átlagos bérleti díja 57 euró (Shutterstock-felvétel)
