Új Szó, 2019. november (72. évfolyam, 255-279. szám)
2019-11-14 / 265. szám
10| HASZNOSTANÁCS 2019. november 14. | www.ujszo.com Mélyponton a hitelek kamatlábai Jelzáloghiteit ingatlan építése, vásárlása, felújítása céljából egyaránt felvehetünk (Shutterstock) ÖSSZEFOGLALÓ Történelmi mélyponton vannak a kamatlábak, és első ránézésre úgy tűnhet, most éri meg igazán jelzáloghiteire ingatlant venni vagy a már meglevő adósságok előnyösebb törlesztésére hitelkiváltó kölcsönt intézni. Csakhogy nem mindenki jogosult kedvező feltételű kölcsönre, és nem árt az óvatosság, a kamatláb mellett az egyéb kritériumokra is oda kell figyelni. A pénzintézetek hónapok óta előnyösnél előnyösebb ajánlatokkal kecsegtetnek, jelenleg akár 0,6%-os kamatú jelzáloghiteit is kínálnak. Ugyanakkor, független pénzügyi szakemberek figyelmeztetnek: nem árt az óvatosság, a lényeg mindig a részletekben, a konkrét kritériumokban rejlik, és nem mindenki szerez jogosultságot az 1% alatti kamatra. A kamatok fokozatos csökkentése a szlovák jegybank hivatalos statisztikai adataiból is tükröződik. Az 5-10 éves lekötésű jelzáloghitelek esetében az átlagos éves kamatláb 1,37% — ez egy lOO ezer eurós, 30 éves futamidejű kölcsön esetében 339 euró havi törlesztőrészletet jelent. Kamatfixáeió „Manapság valóban előnyös minél hosszabb időre lekötni a kamatokat. Az emberek így megfelelően hosszú időszakra biztosítanak maguknak alacsony törlesztőrészletet” - mondta Maros Ovcarik, a Financny Kompas tanácsadó portál vezetője. A kamatfixáció azt az időszakot jelenti, amely alatt a bank garantálja az ügyfélnek azt a kamatot, amelyben a szerződés aláírásakor megegyeztek. A legtöbb hazai pénzintézet 1,3,5 és 10 éves lekötést kínál. Utána a kamatot az Európai Központi Bank (ECB) aktuális kamatlábai szerint módosítják, ami jó gazdasági fejlődés esetén pár év múlva lényegesen magasabb lesz, mint ma. Előfordulhat, hogy a 30 évre felvett, 100 ezer eurós hitel kamatlába a jelenlegi 1,37%-ról 3,37%-ra ugrik, ami a havi törlesztőrészlet emelkedését fogjajelenteni 103 euróval, éves viszonylatban pedig 1236 euróval drágíthatja a kölcsönt. Adósságfókszabályok A kamatok már tavaly is nagyon alacsonyak voltak. Ez serkentette a hitelek iránti érdeklődést, ami azt eredményezte, hogy a szlovákiai lakosok Európa leginkább eladósodott polgárai közé tartoztak. A jegybank úgy próbál gátat vetni a túlzott eladósodottságnak, hogy már ún. adósságfék-intézkedéseket foganatosított, például bevezették a hitelküszöböt és az adósságszolgálati rátát. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy már régen nem lehet kölcsönt felvenni az ingatlan teljes árára, és alaposan meg kell vizsgálni az ügyfelek teljes eladósodottságát. A jelzáloghitel legfeljebb a biztosítékul szolgáló ingatlan értékének a 90%-a lehet, kedvező kamatlábat pedig 80%-os vagy még kisebb hitelfedezeti arány (LTV) esetén kínálnak. (Az LTV a Loan to Value rövidítése, és a jelentése: hitelfedezeti arány. Lényege, hogy a bruttó hitel értékének maximuma a fedezetül szolgáló vagyontárgy értékének függvényében változik, így elérhető, hogy a hitelre vonatkozóan megfelelő fedezet álljon rendelkezésre egy esetleges értékcsökkenés esetén is.) Az ügyfelet alaposan átvilágítják, és az, hogy végső soron milyen kamatot sikerül kialkudnia, függ a fizetőképességétől, a kamatfixációtól vagy az LTV-től. „Aki jelzáloghitelen gondolkodik, először szólítsa meg a saját bankját, hogy tegyen valamilyen ajánlatot. A saját bankunk ismer minket, úgyhogy nagyon gyorsan és fölösleges dokumentumok nélkül képes kiértékelni a kérelmünket. Ugyanakkor, ha jó ajánlatot kapunk egy konkurens banktól, de nem szeretnénk bankot váltani, lehet egyezkedni. Sőt, személy szerint megmutatnám a konkurens ajánlatot, és próbálnék jobb feltételeket kiharcolni” - mondta Maros Ovcarik. Az LTV hatása A Financná Hitparáda pénzügyi portál piackutatása szerint jelenleg a legalacsonyabb, 0,60%-os kamatlábbal a Prima Bank kecsegtet, de ezt csak 3 éves fixáció esetén hagyják jóvá, hosszabb lekötés esetén a kamat már 0,80%. Az LTV is hatással van a kamat alakulására. Például a ÖSOB- tól valaki 80 000 eurót igényel. A zálogul szolgáló ingatlan értéke 110 000 euró, és 5 éves lekötés mellett a bank 1,85%-os kamatot kínál. Egy másik ügyfél 115 000 euró értékű ingatlan vásárlására ugyanilyen lekötéssel ugyanekkora összeget kér, de neki 1,20%-os kamatot hagynak jóvá. Mindkét esetben a futamidő 30 év, és az első ügyfél ez alatt az idő alatt 9 ezer euróval többet fizet rá a kölcsönre. A Financny Kompas szakértői szerint érdemes odafigyelni az LTV-re. Az említett példánál maradva, az első ügyfél is próbálhat előnyösebb kamatot intézni, éspedig kétféleképpen: vagy alacsonyabb kölcsönt igényel, vagy magasabb értékű ingatlannal kezeskedik. Az első megoldás a gyakorlatban azt jelenti, hogy magasabb önrészt biztosít - egy ideig még takarékoskodik, és később intéz hitelt, vagy a családtól kér segítséget. Magasabb értékű ingatlant pedig úgy lehet „szerezni”, hogy egy rövid ideig két ingatlant helyezünk zálogba, például a szülői házat is, és később, amikor már eleget törlesztettünk, a szülői házat tehermentesítjük, és csak a megvásárolt ingatlan marad biztosítékul. Mindez bonyolultnak tűnhet, ám végső soron mindkét megoldás előnyös lehet, akár 10 000 euró megtakarítást is eredményezhet. Ügyfélcsalogató kamat Az alacsony kamat, a kedvező hitel sokszor csak csali. A kölcsön jóváhagyása előtt az ügyfeleket átvilágítják, és a banknak megéri új megbízható ügyfelet szerezni. A hitelhez sokszor folyószámlát is „csomagolnak”, esetenként ezzel feltételezik a kölcsönjóváhagyását. Ezviszontnem mindig ingyenes. A számlához kínálnak bankkártyát, internét- és mobilbankingot, fizetni kell a számlavezetésért, a kártyahasználatért. A hitelt olykor hitelbiztosítás megkötéséhez is kötik, vagy a megvásárolandó ingatlan értékbecslését a bank szakértőjével kell elvégeztetni, de megkövetelhetik az ingatlanbiztosítást is. Ez mind pénzbe kerül, és az emberek többsége nem akar két helyen fizetni a számlavezetésért és a számlával összefüggő szolgáltatásokért, és ha egy banknak az alacsony kamattal sikerül magához csábítania valakit, az azt is jelenti, hogy a régi bankban megszünteti a számláját, és az új intézmény valószínűleg hosszú időre szerzett magának ügyfelet, akinek különböző szolgáltatásokat fog éveken keresztül kiszámlázni. Esetenként valóban megérheti bankot váltani, hitelt átvinni és összevonni, régi kölcsön(öke)t újjal kiváltani, évi több száz eurót lehet így megtakarítani, de résen kell lenni. A hitel összes feltételét szemügyre kell venni, nem szégyen független pénzügyi tanácsadó véleményét is kikérni. (sza) Kölcsön intézése lépésről lépésre Kinek éri meg az adósságrendező hitel? Szakemberek szerint a régi hitel kiváltása egy újjal nem mindenki számára előnyös. Azt, hogy megéri-e vagy sem hitelkiváltó kölcsönt intézni, az ügyfél csak alapos piackutatással derítheti ki. Kiderülhet, hogy így valóban meg lehet spórolni bizonyos összeget, ám szakemberek szerint nem árt az óvatosság. A hitelkiváltás ugyan alacsonyabb kamatlábat és ebből kifolyólag kisebb havi törlesztőrészletet eredményezhet, valamint így több adósságot egyetlen hitelbe lehet összevonni, viszont a dolog azzal a kockázattal is jár, hogy az alacsonyabb kamatot majd az egyéb szolgáltatásokkal összefüggő illetékek emelésével kompenzálják, esetleg a bankok bevezethetnek valamilyen kezelési költséget az átfinanszírozási hitelekkel kapcsolatban. Adósságrendező kölcsön esetében az ügyfélnek azt is el kell döntenie, hogy mi a cél: a havi törlesztőrészletek csökkentése vagy a futamidő lerövidítése. Ha a cél a minél nagyobb megtakarítás elérése, előnyösebb megrövidíteni a futamidőt, vagyis maradnak az eredeti törlesztőrészletek, de gyorsabban megszabadulunk az adósságtól. Ha viszont a cél a havi törlesztőrészletek lefaragása, a havi kiadások optimalizálása, előnyösebb meghosszabbítani a futamidőt. A megtakarításból valamiféle tartalékot kellene kialakítani, a pénzpiac ugyanis nagyon változó, a kamatok a jövőben ismét magasra ugorhatnak, amire sokan nincsenek felkészülve. A megtakarítások hatékony kezelésével azonban egy ilyen esetleges időszakot könnyebben lehet majd átvészelni. (sza) A jelzáloghitel elintézése manapság nem bonyolult dolog, akér 5 nap alatt jóváhagyhatják, sőt, elintézhető 2 nap alatt is, vagy ellenkezőleg: a dolog hetekig is húzódhat. Először is a bank értékeli az ügyfél anyagi helyzetét, hogy a bevételei alapján nyújthatnak-e számára hitelt, és a kölcsön fedezetéül kínált ingatlan elfogadható-e. Már az első találkozókor kérjük el a bank áljegyzékét, és kérdezzünk rá, mennyibe kerül a hitelszámla, milyen illetékek lesznek, van-e lehetőség a hitelszerződés utólagos módosítására. A bankból el kell hozni a szükséges nyomtatványokat, és a munkahelyen kitöltik a havi jövedelmet igazoló részt. Értékbecslés A jelzáloghitel egyik feltétele az ingatlanértékelési bizonyítvány. Az értékbecslő szakértő a következő iratokat kéri: az ingatlan beszerzését igazoló dokumentumot (adásvételi vagy ajándékozási szerződés, öröklést igazoló irat stb.), a 3 hónapnál nem régebbi tulajdonlapot, fotót a kataszteri térképről, geometriai tervet, fényképeket az ingatlanról. Miután sikerült beszerezni a bank által kért összes dokumentumot, benyújthatjuk a hitelkérelmet. Utána már csak várni kell, hogy a bank értesítsen a kérvény jóváhagyásáról. Előfordulhat, hogy még telefonálnak bizonyos adatok pontosítása céljából. Ingatlanbiztosítás Általában 3-5 napon belül jóváhagyják a kölcsönt, és tájékoztatják az ügyfelet, hogy a szerződés aláírásakor esetleg még milyen iratokat mutasson fel. Főleg az ingatlan biztosításáról szoktak az emberek megfeledkezni. Nem elég megkötni a biztosítást, ki is kell fizetni, az erről szóló bizonylatot a bankban kérik. Előfordulhat, hogy ingatlanvásárlás esetén a hitelkérvényhez csak a szerződés megkötéséről szóló előszerződést mellékelték, a hitelszerződés aláírásakor azonban szükség van a rendes adásvételi szerződésre. Minden eset egyedi - a bank alkalmazottja mondja meg, adott esetben pontosan milyen dokumentumokra van szükség. Utolsó simítások A szerződés aláírása előtt azt alaposan el kell olvasni. Fontos ismerni a bank kereskedelmi feltételeit is, mert a szerződés gyakran hivatkozhat rá, és ezekben az utalásokban lehetnek elrejtve olyan illetékek, amelyek első ránézésre nem nyilvánvalóak, és melyek végső soron drágíthatják a hitelt. A szerződés aláírása után fel kell keresni a kataszteri hivatalt, be kell nyújtani a tulajdonosváltozást indítványozó javaslatot. Miután kézhez kapja a tulajdonlapot, amelyen már szerepel a zálogjog, vissza kell menni a bankba, és utána a hitelt vagy annak egy részét átutalják az ügyfél számlájára, (sza) JÖVŐ HETI TÉMA: SZŰRŐVIZSGÁLAT ■ MIÉRT FONTOS, MIHEZ VAN JOGUNK, MIT TÉRÍT A BIZTOSÍTÓ
