Új Szó, 2016. április (69. évfolyam, 75-100. szám)
2016-04-28 / 98. szám, csütörtök
HASZNOSTANÁCS 8 I Adásvétel lépésről lépésre 1. Ha találunk egy megfelelő lakást, menjünk el és nézzünk szét a környéken! Nézzük meg a közlekedési viszonyokat, ki lakik a szomszédságban? 2. Nézzük meg, hogy milyen állapotban van a ház kívülről, milyen állapotban van a tető, a falak, az ablakok, az ajtók, milyen a ház tájolása, milyen a környezete, vannak-e fák a közelében! Utána egyezzünk meg egy megtekintésben az eladóval. 3. A házba lépve azonnal érezni fogjuk, ha penészes, dohos szag van bent. Penészes ingatlant ne vegyünk! 4. Nézzük meg a burkolatokat, falakat, plafont! Ha beázás nyomait látjuk, kérdezzünk rá, mikor és hogyan ázott be, kijavították-e a tetőt? Menjünk fel a padlásra, nézzük meg, van- e szigetelés - ha általunk is felfedezhető durva hibákat látunk, ne vegyük meg! 5. Kérdezzünk rá, hogy ki a tulajdonos, hányán vannak, mindenki tud-e arról, hogy eladják az ingatlant, mindenki egyetért-e az eladással? 6. Tud-e mutatni az eladó az ingatlanról tulajdoni lapot, tudja- e igazolni, hogy jogosult a többi tulajdonos nevében az eladásról tárgyalni? Az egész ingatlant akarják-e eladni, vagy csak egy részét? Az udvart kizárólagosan használja-e az eladó, vagy osztozni kell másokkal, esetleg vannak-e garázsok, amikben garázsbérlők vannak, kinek fizetnek bérleti díjat? 7. Kérjünk el néhány közüzemi számlát, mert így kiderülhet, hogy a takarékosnak mondott ingatlanban tényleg olyan alacsony-e a fűtési költség, és persze azt is láthatjuk, nincs-e valamelyik szolgáltatónál nagy elmaradás. 8. Nézzünk szét az ingatlanpiacon, érdeklődjünk, a vételár megfelel-e az ingatlan szokásos forgalmi értékének? Arra is figyeljünk, a vételárért tulajdonjogot kapunk-e, vagy csak a bérleti jogot akarja az eladó átruházni? A szövetkezeti lakások esetében csak a bérleti jogot ruházhatják át. 9. Ha minden megfelelő, próbáljunk alkudni! Komoly értékcsökkentő tényező, ha például a ház ikerház, vagy több tulajdonossal kell egyezkedni, ha a telek osztatlan közös tulajdonban és használatban van több tulajdonos között, ha az ingatlant hitel terheli, és várni kell a banki tehermentesítésre. 10. Ha meg tudtunk állapodni az árban, akkor beszéljük meg, hogy ügyvédhez fordulunk, és ott folytatjuk az eljárást az ő irányításával és segítségével. Úgy szokás, hogy a vevő választja és fizeti az ügyvédet. 11. Ne adjunk pénzt az eladónak, csak ügyvéd előtt, a szerződés aláírása után! A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik! 2016. április 28.1 www.ujszo.com Ne csak a lakást, a környezetét is alaposan nézzük meg (Ján Krošlák illusztrációs felvétele) Lakás, családi ház adásvétele ÖSSZEFOGLALÓ Az ingatlanvásárlás mindenki életében fontos lépésnek számít. Lakást, házat általában csak egyszer, legfeljebb kétszer vesz az ember életében, s mivel az utóbbi években nőtt az ingatlanok értéke, az adásvétel nagyobb kockázattal jár. Összeállításunkban az ingatlanok adásvételével foglalkozunk. Aki nem akar a szüleivel lakni, albérletben élni, előbb-utóbb saját otthon vásárlását fontolgatja, s ilyenkor a legtöbben az összes megtakarításukat, teljes vagyonukat felhasználják, adósságba verik magukat. Éppen ezért nem árt az óvatosság, s mielőtt ingatlanvásárlásra adjuk a fejünket, fontos tudatosítani az esetleges kockázatokat, fel kell készülni azok kiszűrésére és megelőzésére. Szakemberek szerint, ha egy ingatlan felkelti az érdeklődésünket, s miután felvettük a kapcsolatot az eladóval, még mielőtt bármit is ígérnénk vagy aláírnánk, első lépésként tanácsos kikérni a tulajdoni lapot a kataszteri hivatalból, ebből ugyanis nyilvánvalóvá válik, hogy az ingatlan valóban annak a személynek a tulajdonában van, aki árulja. Miután az eladó és a vevő megegyeznek az árban és az adásvétel egyéb részleteiben, megfogalmazhatnak egy előszerződést, melyben kötelezik magukat, hogy a közeljövőben adásvételi szerződést írnak alá. A vevő általában ezzel az első szerződéssel kötelezi magát bizonyos előleg vagy foglaló kifizetésére, amivel kifejezi komoly érdeklődését az adott ingatan iránt. De ez nem feltétel, a felek sokszor előleg nélkül is meg tudnak egyezni. Hogyan fizessünk „Az adásvételi szerződés megkötése előtt ajánlom, az érintett felek előbb egyezzenek meg arról, milyen módon kell kifizetni az ár fennmaradó részét. Erre két biztonságos megoldás is létezik. Az egyik a közjegyzői letét. Ez esetben a vevő, miután kifizeti az előleget, a fennmaradó összeget átadja egy közjegyzőnek, aki letétbe veszi, s erről jegyzőkönyvet készít, amit minden érintett aláír. A jegyzőkönyvben leszögezik, hogy a jegyző csak akkor továbbítja a pénzt az eladónak, ha felmutatja az új tulajdoni lapot, melyen az ingatlan tulajdonosaként már a vevő fog szerepelni” - magyarázza Miroslav Michalička ügyvéd. A fizetés másik biztonságos módszere, az ún. bankon keresztül történő vinkuláció. Ez úgy működik, hogy a vevő a bankban lévő számláján a vinkulációról kötött szerződés alapján blokkolja a vételár kifizetését. A szerződésben leszögezik, hogy a pénz ott van a vevő számláján, de a bank csak akkor utalja át az eladó számlájára, miután az eladó felmutatja az új tulajdoni lapot, amelyen tulajdonosként már a vevő szerepel. „Az első esetben a jegyző, a másodikban a bank garantáljad vételár biztonságos átutalását. Természetesen mindkét megoldásért bizonyos illetéket kell fizetni vagy a banknak vagy a jegyzőnek, ám ez nem olyan nagy tétel, elhanyagolható az adásvétellel összefüggő kockázatokkal szemben”—tette hozzá Michalička. Ezt követően az eladó és a vásárló aláírhatja a rendes adásvételi szerződést, melyben feltüntetik, hogy a múltban már kifizettek bizonyos előleget, s az adásvételi ár maradék részét az új tulajdoni lap kézhez kapása után kifizetik a fentebb említett két módszer valamelyikével. Ingatlanügynökség Ingatlanügynökség segítségével vagy egyedül keressünk és vegyünk új lakást, házat? Erre a dilemmára nincs egyértelmű és megnyugtató válasz. Mindkét megoldásnak megvannak a maga előnyei és hátrányai. Van, aki örül, hogy az ingatlanvásárlást sikerül olcsóbban megúsznia azért, mert szinte mindent egyedül intéz. Mások viszont nem győzik dicsérni, hogy az ingatlanközvetítő ügynökségnek köszönhetően időt és energiát lehet spórolni, mert az sok mindent elintézhet helyettünk, ráadásul az ügynökség tapasztalatai egyfajta biztonságérzetet is adnak. Akik az utóbbi megoldás mellett döntenek, azoknak nem árt tudatosítaniuk, hogy az ügynökségek haszonorientáltak, s néhány kivételtől eltekintve szinte az összes ügynök bevet valamilyen kisebb-nagyobb trükköt, hogy az ügyfelektől minél magasabb közvetítői díjat csikarjon ki. Kell adót fizetni? A 2011. január 1-jétől hatályos adótörvény szerint az ingatlan eladásából származó bevétel csak az eladástól számított 5 év elteltével mentesül az adó alól. Ha valaki korábban adja el az ingatlant, adót fizet, melyet az ingatlan beszerzési és eladási ára közötti különbözetből számítanak ki. Le lehet vonni mindent, amit az ingatlanba fektettünk, vagyis az ingatlant eladó személy csak a haszonból adózik. Ha olyan ingatlant ad el valaki, amelyet szüleitől vagy házastársától örökölt, az eladásából származó bevétel mentesül az adó alól. Feltétel azonban, hogy az ingatlan legalább 5 évig volt az örökhagyó tulajdonában. Ha nem egyenes ágon való öröklésről van szó, az ingatlan eladása esetén szintén van lehetőség adómentességre - attól függően, az örökös mennyi ideig birtokolta, illetve milyen hosszú ideig rendelkezett ott állandó lakhellyel. Szövetkezeti lakás Szövetkezeti lakásra nem lehet jelzáloghiteit felvenni. Aki nem magántulajdonban lévő, hanem szövetkezeti lakást akar vásárolni, annak vagy készpénzzel kell rendelkeznie, vagy ha mégis kölcsönre szorul, akkor egy másik ingatlannal kell kezeskednie. Például a szülői házat terheli le. Szövetkezeti lakás esetében a felek szerződést kötnek a szövetkezeti tagsági jogok és kötelességek átruházásáról szóló jövőbeli szerződés aláírásáról. Az ügylet eredménye nem az lesz, hogy a vásárló neve szerepel majd az új tulajdoni lapon, hanem csak a szövetkezeti tagsági jogokat kapja meg. Aki szeretné magántulajdonba venni a lakást, azt később az adott szövetkezettel kell elintéznie. (sza) JÖVŐ HETI TÉMÁNK: HOGYAN LEHET INGATLANT AJÁNDÉKOZN ■ MIRE FIGYELJEN, AKI HASZNÁLATI JOGOT AKAR MAGÁNAK BIZTOSÍTANI
